圖為北京香河房地產開發區一景（網路圖片）
【看中國2021年4月12日訊】最近，國內其實出臺了很多樓市的政策，但地域性都很強，比如西安的調控，廣州的調控，還有成都和東莞，其中西安的政策還號稱是史上最嚴調控，震動全國。
3月30日深夜，西安市發布《關於建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》明確規定，限購區域內，新房、二手房都將落實5年限售要求，同時，「剛需家庭」無住房轉讓記錄的年限要求調整為購房前48個月。這將極大地限制二手房的流通性，也將限制整個樓市的流動性。
近期，住建部對杭州、成都、西安等城市實施督導後，各地紛紛出臺政策跟進，內容涉及堵法拍漏洞，以及嚴格防範經營貸、消費貸違規流入市場等。本輪調控持續時間可能較長，另外，今年房地產行業信貸環境明顯收緊，房地產銷售面積可能會下降。
現在的樓市是各掃門前雪，誰的房價漲的快，誰就要負責進行調控，但儘管這樣，有些地方的房價依舊是壓不下來，比如很多人都在反映，上海雖然不斷在調控，但房價還在漲，深圳也一樣，還有珠三角的廣州、中山、東莞、佛山，長三角的金華、常州和揚州，以及中部的武漢、合肥，西南的成都和重慶，這些城市都是經濟比較發達的地區，而且大多集中在南方。
而往北邊看，情況就完全不同了。除了西安這個網紅城市之外，其他地區的房價全都穩中有降，比如天津、青島、濟南，這都是北方的著名城市，房價降幅非常明顯，距離最高點跌幅一般都有20%了，跌得厲害的下跌30%，甚至腰斬的都有。東北的房價可能就瀋陽還算堅挺，長春和哈爾濱已經不怎麼漲了，其他的城市都開始下跌，有些地方還跌成了白菜價。
至於北京，這一年明顯上漲的就是學區房和重點教育區域內的房子，比如海淀和西城區，跟教育不沾邊的地區，房價都比較疲軟，甚至在下降。現在的價格基本跟2016年一樣，沒什麼太多的變化。新房開盤也越來越便宜，同等價格送精裝修送車位的也越來越多。
北京的城區相對來說還是抗跌一些，畢竟是北方第一大經濟城市。但北京的郊區和環北京地帶就沒有這麼幸運了，繼上個月的房子免費送之後，北京周邊房價的大幅下跌再次成為全國輿論關注的熱點。
北京郊區副中心區域示意圖（網路圖片）
近期，網上就被一篇文章刷屏，標題叫做《環北京樓市驚現「膝斬」 單價2.5萬現賣8000》，這裡說的「膝斬」就是從膝蓋斬斷了，比腰斬更慘。
清明假期，有房產大V在微博發文稱，在環京地區的香河房價已經出現了「膝斬」。該大V舉例稱，曾經以2.5萬元/平方米出售的香河富力新城，清明推出特價房單價僅8000元/平方米，且買房就送車位。
後來經過記者核實，說8000元/平方米的房源從農曆新年過後就一直有，清明假期只是增加了供給力度，拿出一整個單元和其他尾盤房源在做優惠。即便不做優惠，樓盤正常售價也只賣到1萬元/平方米出頭。所以整體來說，不管是8000還是1萬每平米，四年時間，房價已經跌去了2/3，只剩下三分之一，這樣的房價用「膝斬」來形容確實也不為過。
售樓人員也證實，房地產商全都是虧本賣房，即便這樣，售樓處裡，經常是銷售比客戶都多。有時候一兩天都見不到一個人，環京樓市基本如此，如果跌一半都算是輕的。那麼2017年買房那些人，現在恐怕已經虧死了，之前說過，很多人在網上已經喊出來，只要能幫著還剩下的貸款，房子白送。但是別人也不傻，如果你的房價只有80萬了，貸款還有100多萬，沒人會要這樣的房子。所以那些當年來環京投資的人，只能忍痛繼續還下去，他們還都有一個夢，哪天北京能吞併這裡，房價或許還能再漲回去。當然，不做夢也不行了，因為現在即使想賣，他也賣不出去，這些地方，你現在連一個房產中介也看不見了。
有人說，為啥不棄房斷供？繼續還貸款，豈不是虧的越來越多？棄房斷供哪有那麼容易，一般人是不敢的，因為這樣就意味著自己信用破產，會被限制消費，高鐵、飛機都坐不了，也不能去高檔餐廳吃飯，還要上銀行的黑名單，以後再也難借貸款了。自己就業，求職甚至創業辦企業都會受到影響，所以不到萬不得已，絕不會棄房斷供。而且剛才也說了，他們還有夢想：哪天房子能再漲回去的。這就是目前中國的樓市現狀，已經越來越呈現出二元化趨勢，分化越來越明顯，主要是兩個維度畫界，
一個是南北地域，北方經濟明顯南移，人口南移，所以北方城市大部分開始收縮，未來能排到全國城市20強的，估計也只有北京、天津、青島、西安等幾座城市，但這些北方城市，現在也就西安有人口流入，房價還在上漲，其他地方已經明顯收縮，包括北京，人口反向流出。而供地方面，北京供地速度明顯加快，剛剛完成的集中供地，一下就拿出來了160公頃，30宗土地，而且半數都在中心城區。不出意外，北京今年的供地面積肯定超過去年，那麼2年後這些房子都入市的時候，肯定會對價格有明顯影響，人口越來越少，呈現淨流出狀態，房子越來越多，即便是北京，其實大家也應該明白未來的趨勢。除了不斷下跌，似乎沒有更多的選擇。
只要看一下燕郊房價動輒下降30%、40%，甚至腰斬、膝斬的現狀，就會發現這樣的情況雖然目前只是個案，但長遠來看可能就不只是個案。會像病毒擴散一樣變成普遍現象，在環京地帶、甚至整個北方蔓延。
這裡面有以下幾個原因：
首先，房價作為資產價格的代表，是當地經濟的典型體現。現在，不管是北京還是天津這樣的北方兩大經濟中心，可以說經濟都非常糟糕，天津數十年來首次跌出了中國城市GDP的前十，東北經濟佔中國經濟的比重從數十年前的15%左右，跌到了現在的5%，這樣的經濟水平，當然支撐不起目前的房價。在2017年見頂後，一直陰跌到目前腰斬的水平也屬於正常。
其次，北方人口這幾年一直是在外流的，人口數量在減少，需求也在減少，那麼房價當然也就失去了支撐。
再次，房價下跌被套後，當初很多購房者以為只是暫時的，遲早會漲上去。但是4年過去了，房價沒有任何起色，也讓很多購房者絕望。當初的首付都跌沒了，剩下要還的貸款和目前的市場房價也差不多。不管是斷供還是贈與別人，可以說都是明智選擇。
最後，如果未來就業形勢繼續惡化，收入下降或者消失，大面積的斷供或者送房的現象可能會更加普遍。當然，接收房子的人必須連貸款也一起接過去，這樣就避免了斷供被列入徵信黑名單這樣一個污點。如果未來送房子都沒有人願意要，也沒人原因承接剩餘的房貸，可能那個時候才是斷供的高光時刻。
至於南方，重點在4個區位：長三角，珠三角，中部和成渝板塊這四個地方，是未來人口持續流入的重點區域，也是中國經濟目前最重要的四個位置，所以經濟增長加人口增長，這些地方核心城市的房價可能會比較抗跌，少數城市可能還會小幅上漲。
但現在官方的態度很明確，就是持續的樓市調控加碼，所以即便上漲，也會是漲漲停停，誰也不知道哪個政策就是壓垮駱駝的最後那一根稻草。當然，這根稻草也有可能是當前全球可能爆發的各種金融危機。
所以，還在這些地方的朋友，如果是剛需，等著房子結婚的，還是可以買，不買也沒辦法，因為政策隨時可能的調整，你就沒有房票名額了，或者拿不到貸款了。
而如果投資就不要買了，與政策做對，風險極大，而且所有人都知道的東西，已經反映在了價格當中，大家都搶著買的東西一定貴了。別的地方一樣可以輕鬆賺錢，不用跟樓市較勁。未來這些地方即便上漲，估計也跑不贏資金成本和機會成本，所以投資的機會已經沒有了，你還要承擔過多的流動性風險，非常不划算。所以我們一句話足以概括，記住：非必要不買房！
