美國樓市降溫：會出行業金融風險嗎？（圖片來源：網路圖片）
【看中國2022年8月26日訊】自2021年三季度開始，在美聯儲貨幣政策轉向後，美國住宅銷售熱度觸頂後逐步回落。
根據美國商務部公布的數據，截止2022年6月末，全美新屋銷售年化為59萬戶，當月同比下降12.7%，新屋銷售月度同比增速已經連續13個月出現負增長，成屋銷售也基本上反映出同樣的狀況。按照銷售絕對水平來看，自2022年3月開始當月銷售值低於趨勢值（12個月均值）。美聯儲在7月FOMC會議紀要中也明確指出，美國房地產市場已經顯著走軟。供應鏈短缺造成的建築材料供給不足也拖累了房地產相關的投資活動。截至2022年8月，全美建築商信心指數NAHB指數跌至49，與20個月之前90的水平相比出現了明顯的回落。建築商在房價大漲的環境下對建築業持悲觀預期，很大程度上與供應鏈短缺所造成的建築材料價格、建築工人薪資水平在較短時間內大幅度上漲有關。
加息對抑制房價的效果通常需要4-6個季度才能顯現。過去三十年，美聯儲經歷了五次加息週期，除了金融危機前夕美國房價出現回落之外，其餘四次房價並未出現明顯回落，且通常在加息前半段1-2年時間內延續著較好的上漲勢頭，在加息的尾聲階段漲幅才出現回落。最近的一次是在耶倫時代。為了逐步實現貨幣正常化，美聯儲從2015年12月開啟了為期三年的加息歷程，將聯邦基金目標利率區間從0%-0.25%提升至2.25%-2.50%水平。30年期抵押貸款固定利率從4%左右的水平，逐步攀升至2018年末接近5%左右的水平，購房利率增加了約1個百分點，償債成本約增加25%。期間，美國房價一直保持在平均6%左右的漲幅，僅在加息最後三個季度左右的時間裏，漲幅回落接近2個百分點。這表明，在漸進加息的道路上，美國樓市並未出現明顯的衰退，房價總體保持較為平穩的增速。
然而應該注意到，此輪美聯儲加息的節奏與2005年前後的節奏和速度比較相似，即在較短的時間內快速上調利率。這固然會在較短的時間內增加購房者的還款壓力，也會對購房需求產生影響。
貨幣政策大幅快速收緊加大了購房者的利息支出壓力。短期內住房抵押貸款利率快速上升導致購房者每月償付貸款利息支出大幅快速增加，從而抑制了需求釋放。美聯儲在2021年三季度末宣布年內將削減QE的購買量，至此開啟了貨幣政策收緊的進程。此後，美國長期抵押貸款利率觸底後回升，並帶動個人償債壓力上升。截至2022年二季度末，美國30年期抵押貸款固定利率（季度均值）升至5.27%，較2021年三季度2.87%的水平上升了約240個基點。相應地，個人利息支出增速達到9.8%，個人利息支出增速開始超過個人收入增速，二季度美國個人總收入增速不到5%。
高房價推動償債收入比反轉。當前美國房貸利率與房價同步上漲，則可能誘發存量貸款者的再融資需求擴張，一旦購房者收入增速放緩，則可能導致抵押貸款的風險敞口擴大。根據近期全美房地產經紀商協會NAR公布數據來看，諸如加州、紐約等樓市火熱地區，居民每月償債增速與當地房價漲幅同步增長，幅度在兩位數以上。到二季度末，美國個人每月住房抵押貸款償付金額增速超過8%，個人償債增速也已經超過了居民收入增速，償債收入比出現反轉。美國不動產抵押貸款的風險開始積累，未來是否會在較短的時間內傳導至住宅市場值得關注。據統計，約四分之一的美國家庭在2021年相對較低的利率水平上實行了抵押貸款再融資，較2020年增加了5個百分點左右。其中，年收入在10萬美元以上的家庭，即接近30%的家庭增加了抵押再貸款，比例較2020年也有所上升。這部分家庭將享受初始優惠利率（Teasar Rate），期限一般在兩年左右。美國5年期抵押貸款浮動利率，從2020年三季度3%左右升至2022年三季度上旬的4.25%，對於選擇申請住房抵押貸款浮動利率再融資的家庭而言，將承擔利率上升所產生的額外40%償債金額。自上世紀90年代以來，每次出現個人貸款償付增速高於個人收入增速，都會導致房地產市場出現階段性衰退。
美國樓市持續放緩可能令美聯儲陷入「兩難」境地。儘管美聯儲貨幣政策的主要目標是實現就業最大化和引導通脹保持在2%附近的穩定區間，看似並沒有直接受制於樓市的興衰。然而，如果因為房地產市場階段性走向衰退，導致失業率在短期內大幅度上升或者引發了類似2008年次貸危機的系統性金融風險的話，美聯儲是不會坐以待斃的。縱觀過去三十年，每當住宅銷售出現階段性停滯或者衰退的狀況，滯後三個季度左右，美國的勞動失業率便會停止此前的下行趨勢甚至轉為上行並且持續相當長的一段時間。這樣的情形在2000年-2003年與2007年-2010年兩個時間段都發生過。由於房地產業所涉及的上下游產業鏈比較長，包括建築建材、家電、汽車、房地產服務業、金融業和其他相關日用消費品服務業。因此每當房地產市場出現停滯或下滑，總是伴隨著勞動力市場的疲軟。進入2022年三季度，全美住宅銷售很可能會延續下行。有理由相信美聯儲在未來的若干次議息決議上，可能會進一步調整對於就業市場的樂觀情緒，上調中長期失業率展望。
美聯儲7月FOMC會議紀要中提到，住房銷售和建築業活動較為顯著走低；儘管整體居民房貸指標比較健康，但低收入和部分中等收入家庭償債壓力開始增加。可以預見在不遠的將來，即便核心通脹仍然距離目標有一定距離，如果失業率在較短時間內出現持續上升的情形，美聯儲很可能會重新權衡當前貨幣政策收緊的節奏。
