圖為在香港中環填海土地上興建的高樓大廈。（攝影：龐大衛/看中國）
【看中國2023年1月27日訊】（上接地產黨的前世今生（上））以上三個歷史場景，由十九世紀的寶靈填海計劃到玫瑰園計劃，再到今日的明日大嶼，其實矛盾的本質都是一樣：「最初由甚麼人付出成本，承擔風險？最終又由甚麼人得益？」
假如付出代價承擔風險的人，最終就是得益的人，那沒有問題。所以，坊間也有人提出，明日大嶼以可以像發展沙田那樣。由發展商造地，並且擁有一定權益。但是以目前的政治環境，恐怕就算有發展商願意冒險，政府也可能會優先考慮透過港鐵，以交通優先的模式去發展明日大嶼。
雖然港鐵是在交易所上市，但本質上它就是一家有香港特色的國有企業。所以，由港鐵去做甚麼都好，最終的風險還是回到政府的資產負債表上。另外，明日大嶼要是能夠回本的話，總不可能左手交右手吧；所以還是要由私人發展商投入資金，最終由小業主埋單。
按照交椅洲填海計劃的公開資料來看，得到的土地用於建造房屋的只是一部分，當中大多數是公營房屋。換句話說，私樓地供應不多，而且要賣得夠貴，才能夠讓填海工程能夠回本。
地少人多的神話，背後其實是一個簡單的經濟學理論，當政府是土地的唯一供應者，政府為了獲得最大利益，必然會限制供應量，以賺取最大的額外收入，這個現象亦稱之為「尋租行為」。可以說，全香港最大的尋租者，就是政府；所以那怕香港水域完全填滿，在規劃上，政府還是會限制土地的供應量和使用方法。
香港現時可用的土地面積，只有7%是用來興建住宅；哪怕不用改變7%住宅用地的比例，其實只要稍為改變高度限制和地積比，一樣可以增加供應；尤其是舊區重建，增加地積比就是最大誘因，這是最理性的政策選項。而且對政府來說，這是無本生利增加補地價收入的方法。
但為甚麼仍然要堅持要冒險「倒錢落海」，也一定要在這個時候開展「明日大嶼」？除了基建工程的既得利益關係，我也實在想不到有其他的解釋。
另外，必須要留意，過去三年，香港的人口出現前所未見的萎縮；那怕是八九六四後，也沒有出現香港在過去幾年所見到的人口變化。過去香港的造地工程，大致與人口增長相適應。除非香港政府有把握，未來香港會出現一次人口爆炸性增長，否則很難解釋為甚麼要推動像明日大嶼般的萬億工程。
又或者，答案仍是那老調重彈，說大灣區的人口移入。但今時今日大陸人口老化將墮崖式惡化，那個政府都意識到，不論人才抑或財產，都是越來越難吸引。香港要從大灣區搶人，但有沒有想過主導大灣區發展的廣東省政府，是否視香港是同共利益，還是體制內的競爭對手？
表面上，明日大嶼是香港再一次都市擴張，但今次最大的分別，就是香港已經不再是過去的香港。究竟深植於香港基因裡的土地經濟，會否因為這一次而最終出現異變？明日大嶼可以是摧毀香港財政的大白象，但也可以是一個賺錢的地產項目。
從目前的規劃看來，包括以公營房屋為主，以鐵路主導，這兩個因素加起來，明顯見到香港土地經濟的基因在變。其實自從中國共產黨的梁振英，打倒了代表香港地產黨的唐英年，已經意味北京不惜以改變土地經濟的本質，去打擊地產黨。
別忘了，自從1841年起，香港政府就是要與地產黨共治這個城市；可以說香港的土地經濟是英國人統治下開始的宏觀體制格局；土地經濟是其副產品。問題是沒有土地經濟的香港，又會否是一個更好的香港？（全文完）
利世民
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