【看中國2023年3月22日訊】又還了一萬塊。
過去兩年，王樸石每攢夠一萬塊，都會把錢存進民生銀行。然後在民生銀行的APP裡，點房貸的「線上還款」，就能一點一點地提前還貸。
大多數銀行要提前還房貸，得線下排隊預約，銀行再扣款。民生銀行最快捷，手機APP就能一鍵操作完成。但到了三月初，又攢了一萬塊錢的王樸石，登陸民生銀行的APP，在自己的貸款頁面，點「還貸」卻彈出一個對話框：該筆貸款不支持自助提前還款。
王樸石蒙了。在微信上問自己民生銀行的客服，客服說，最近民生銀行把線上還款功能給關閉了，要提前還貸的話，只能來分行現場走預約。
王樸石問為啥這都能關閉，客服無奈地說：可能最近還貸的人有點兒多。
央行統計顯示，去年中國個人住房貸款全年新增僅4800億元，而前年新增個人住房貸款達到3.88萬億元。今年2月，住戶貸款增加2081億元，樓市一片回暖之聲鼎沸，但銀行的房貸業務看上去依舊不溫不火。
房貸並非不熱。過去一個多月，房貸頻頻登上熱搜。不過大家討論的不再是借房貸，而是：提前還貸。
降息讓銀行理財收益率跌到3%，而過去幾年很多買房人的房貸利率是5%甚至6%。銀行理財大幅跑輸房貸利息，讓王樸石們紛紛選擇提前還貸。
近期國內降低利率是鼓勵有條件的家庭購房，結果卻導致了提前還貸（圖片來源：Adobe Stock）
記得2021年年初的新聞還是老百姓在銀行門口排隊申請房貸，兩年後，新聞已經變成大家排隊還房貸了。許多人還貸受阻後才發現，當初跟銀行借錢很難，現在想把錢還給銀行，也沒那麼容易。
排長隊是常態。有人2月預約提前還貸，排隊排到6月才能還上；有人打中國銀保監會的電話投訴，有人找關係溝通，還有人甚至不惜借經營貸還貸。提前還貸的人們似乎都不後悔。
還有人在網路上寫，放開三胎是為了鼓勵生育，結果去年人口卻出現了負增長。同理，降低利率是鼓勵有條件的家庭購房，結果卻導致了提前還貸。
一
銀行之所以對於還貸人設置障礙，除了擔心貸款餘額出現負增長外，還因為按揭貸是樓市的最重要引擎。
中國最早的房貸出現在特區深圳。1981年，香港開發商妙麗來到深圳，開發了中國的第一個商品房：東湖麗苑。當時，外銷房東湖麗苑面對的客戶是香港人，合作銀行也是香港的南洋銀行。香港的房屋按揭貸自然也用在了東湖麗苑，賣掉108套房的妙麗很快收回了投入的全部資金。
這種模式對於深圳地產業和銀行業來說，是此前都未曾想過的。
當時深圳正廣納人才開疆闢土。南海石油集團來了很多北京、上海的知識份子。公司附近都是荒地，什麼都沒有。有個姓任的年輕人很快從公司離開並創業，公司名字叫：華為。
南海石油的領導苦惱怎樣留住人才。1985年，他們決定幫員工買房。購房政策是「三三制」：職工出30%，單位出30%，集團公司出40%。
職工自己也要拿出一萬塊，在當時這不是小數目。領導決定找建行尋求幫助。信貸員文惠鵬腦洞大開，想到東湖麗苑做過的樓宇個人房貸。建行領導竟然批了這個業務。
中資銀行從未有過這個先例。多少利率，月供多少，兩眼一抹黑。建行只能參考當時的固定資產基建投資利率，定得比這個再高一點，來確保自己不虧本。
確認月供的金額，文惠鵬用了數學裡遞增遞減的公式。利息遞減，就是等額本息；利息遞增，就是等額本金。然後，請行裡的程序員用電腦計算月供。
中國房改政策出臺前，研究小組曾多次到深圳調研。從深圳開始，四大行後來都設立過住房信貸部。但老百姓不願意借錢買房，房貸的單子小且費力，銀行也不樂意接，房貸業務像是個擺設。
1997年4月，上海出現了一家很稀奇的公司。一些賣了舊公房的上海人，可以通過這家叫新長寧的置業公司，獲得一筆幾萬塊錢的購房資金。
當時國外擔保公司有很多，不還錢就會被打手趕出家門。紅旗下生長的新長寧就不一樣了，最多就是幫客戶搬到一間小屋子裡。這個消息很快被當時的鐵相朱鎔基知道了。當時，正是研究深化房改政策的吃勁關頭，為了抵禦亞洲金融危機，即將上任總理的鐵相押寶房地產，作為經濟的新增長點。研究一年多後後，房改和稅改、匯改一起，成了渦輪增壓的三駕馬車。
當時，增長點的小組算了一筆賬，只要住宅建設投資能做到增長30%，就能為8%的GDP增長目標貢獻0.86%。
討論房改具體方案的會議幾乎每天都開。年底的一次匯報會上，上海新長寧的買房擔保貸款業務，讓鐵相說了一句：這個辦法好，就是要搞這個。
因為這個「好辦法」，一個年銷售額十幾萬億、撬動了全球經濟的行業，在中國橫空出世，並成為政府和銀行手中的潘多拉魔盒。
二
一個中國老太太和一個美國老太太，去世後在天堂聊起了自己的房子。美國老太太住自己的房子住了一輩子，剛還完錢。中國老太太攢了一輩子錢，沒住上房。
故事的結論是：中國老太太這輩子虧大了。
1998年，建設部政策研究中心的顧雲昌，開始在不同場合下講述自己編的這個段子。顧雲昌，是建設部房貸業務的主要推動人。在此之前，央行頒發了個人住房擔保貸款的試行辦法，重啟了存在感一直不強的個人房貸業務。但試行辦法只有安居工程試點城市的公積金建房才能貸款，門檻很高。
1998年6月，房地產司長謝家瑾幾個人，在北京郊區燕山石化的一個招待所裡，起草了文件。央行打前陣，以特急件的方式把《個人住房貸款管理辦法》發往各商業銀行。同時，加大住房信貸投入的通知，雖遲但到。
原來工、建、農三家貸款銀行放寬到全部銀行，利率開始減檔，並陸續把貸款比例提高到80%，最長年限延長到：30年。
雖然鼓勵貸款買房的文件紛至沓來，但普通人和銀行，依舊是打不起精神。剛剛實現溫飽的中國人，寧願把錢存銀行、擠在小房子裡，也不願意借錢買房。
銀行的貸款也更樂意貸給開發商，不願意貸給購房者。他們擔心老百姓沒錢還。在當時的杭州，工商銀行推出個人住房貸款業務，三年下來貸了：300多戶，共5000萬。
當時的住建部部長俞正聲，派出研究課題組的孟曉蘇，苦口婆心挨個給銀行行長們做工作。孟曉蘇拿出國外的貸款數據，一遍遍地舉例：華人是世界上還款最好的群體。
這些數據和舉例，都沒有顧雲昌編的「天堂對話」更打動人。「天堂對話」其實是中國房貸業務的一個廣告文案，它後來被寫進了中學生的思想政治教科書，不斷在報紙、電視、廣播二次創作、傳播。
銀行對個人住房貸款的態度也終於變得積極。建設銀行無錫分行率先開始聘請首批68名房貸營銷員。這些營銷員們之前的工作，是在房地產公司賣房子。
被「天堂對話」洗腦幾年後，中國人買房的熱情逐漸被燃起。1997年，全國的個人住房貸款餘額還只是190億，不到銀行貸款業務的1%。到了2003年底的時候，這個數字已經狂飆60倍，超過1.2萬億，佔了銀行貸款的7.8%。
靠著不被看好的房貸政策，老百姓能夠用數倍資金槓桿，撬動此前他們想都不敢想的房子。中國房地產很快爆發，並在此後二十年帶動了中國經濟高速增長。
「天堂對話」這個營銷神話，讓當時下單的人，充分享受到並成為了中國城市化紅利的幸運兒。很多年後，一個被稱為「全民公敵」的房地產老總，說了很多粗糙的話：「過去投資了房產的今天都是富人，過去沒投資房產的人，捨不得買的人活該你窮。」
這些現在聽來很像PUA的話術，一旦結合98年商品房市場化起步的歷史語境，就能明白粗糙表面下的細膩。
我曾跟朋友說，「天堂對話」這個文案，比鑽石「一顆永流傳」的文案靠譜多了。朋友說，哪要這麼多彎彎回回的，要人們貸款買房，只要一句簡單粗暴的話就行了：貸款買房，十年翻十倍。
三
上個月，考研名師張雪峰發了一條微博：還了6年房貸，每年10萬，一共才還了3萬本金，57萬利息。這合理麼?
這條微博很快登上了熱搜。它切中了人們對於房貸利率過高的不滿情緒，大家紛紛吐槽。不過，可能影響太大了，張雪峰隨後發文致歉，稱自己沒搞清具體情況，是自己的友人還貸，借了160萬，發現還有157萬貸款要還，向他吐槽。結果朋友忘了自己當時還買了車位，實際上僅針對房子要還的貸款，沒有那麼多。
中國內地買房還貸的模板，其實就是深圳建行信貸員文惠鵬當年算出來的月供公式。之後很多年裡，電腦不普及，很多銀行櫃員辦房貸，都是照著等額本息公式，手算月供。
月供壓力小，總利息更少，銀行往往在默認中主動替客戶做了等額本息的選擇。2003年，曾有記者去暗訪，發現幾乎所有銀行都對等額本息還款有著傾向性。這讓購房者在不知情的前提下，多付了很多利息。
前兩年，中國社科院研究員張斌算過一筆賬，在中國，住房抵押貸款利率和國債收益率的差額，比美國、日本和德國三大經濟體，高出了接近100個基點。就算把中國的住房貸款利率，降到發達國家的同一條水平線上：就能讓普通人的房貸利息減少5500億元。
提前還貸潮說來就來了。當理財虧損、就業動盪、房價不再上漲，用槓桿炒房乃至買房的風險越來越大時，減少負擔，成為了人們本能的選擇。
因為不願貸款，以及提前還貸，以央行統計的去年12月新發放貸款平均利率4.26%計算，2022年銀行業少賺的按揭利息，高達1448億元。所以，問朋友提前還貸算違約嗎，他說當然違約了——讓銀行少賺錢了。
時代的還貸人在見證歷史，也在被歷史又一次選擇。曾經在十年前就已問世的房貸產品，因為樓市低迷，又趕著趟兒重返江湖了。農行雄縣推出「連心貸」，提供還貸版的「試婚」服務；南寧有了接力貸，以現代關照傳統，全新演繹父債子還。
陷入放貸困境的銀行們，少了政策紅利的投餵，便開始在監管邊緣瘋狂試探。工具箱裡翻出來蒙灰的舊扳手，就算修不好，也不至於修壞。
這下，新版「天堂對話」裡的中國老太太，生前最後一件事，不再是還完貸款，而是：把貸款繼續傳給孩子。
還款過程，這一場不完全信息的動態重複博弈，以後注定是銀行和還貸人的較量。
吃螃蟹的新長寧置業，用動遷舊改時的抵押貸款，跑通了縱橫交錯的動遷、房地產開發、租賃和物業管理業務。去年年底，這家公司算是完成了時代的使命，消失於歲月的長河裡，隱入塵煙了。
現在，趕著趟兒提前還貸的年輕人，有的甚至沒有吃過08年經濟危機的苦頭。他們的父輩，是過去兩千年裡，中國最敢借錢的一代人。但到了他們這一代，樓市巨變，一代人的信仰坍塌，現實不斷狠狠教育他們……
