【看中國2023年6月7日訊】近段時間，樓市喧囂發生在二手房市場，各地掛牌數據不斷攀升、「拋售潮」的聲音四起……那些正在賣房的二手房業主，是最先感知到市場變化的人。
北京的張女士正在為手中一套房傷神。今年年初，為了變現回籠資金，她將朝陽區一套大戶型房子挂出去，內心預期價格千萬有餘。但幾個月以來，來看房的人出價都不及預期，與其心理預期差距超百萬，一直難以成交。「能賣出去就賣，價格不合適的話，還不如繼續出租。」張女士很無奈。
負責維護該房源的中介表示，最近二手房市場整體情況一般，門店成交量下降了不少，市場整體掛牌和庫存都比較大，房源總量多、客戶心態謹慎，整體市場成交節奏變慢了。「一般小戶型房源成交還可以，畢竟有剛需群體存在，但大戶型成交週期要更長一些。」
身在廣州的李女士面臨類似處境。今年年初，為了置換品質更好的新房，她將一套房齡20年的四居室掛牌出去，小區雖老但地段較優配套完善。當時，正值廣州甚至全國樓市溫度上升，二手房市場一片火熱，李女士打算趁這次市場行情賣房置換，且已看中理想的新房項目。但接下來的賣房之旅，卻不如想像中順利。雖然有意看房的人很多，但廣州龐大的二手房市場存量，讓購房者選擇面寬、決策也極為謹慎。幾個月下來，李女士的房子帶看不少，但至今未成交。沒出手的二手房，成了李女士置換路上的「難題」。
二手房真的越來越難賣了嗎？除了業主微觀層面的感受，5月的二手房成交確實有所下滑。據諸葛數據研究中心統計，5月份，10個重點城市二手住宅成交73187套，環比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點。
分城市來看，5月重點10城成交量全數回落。其中，廈門跌幅領跑，本月二手住宅成交1803套，環比下降24.66%；南京、蘇州緊隨其後，環比跌幅分別為19.46%、18.37%；深圳、成都跌幅也均在10%以上。
連市場需求一直較為穩定的北京，近期二手房市場也有降溫跡象。今年3月，北京二手房成交量達到2.2萬套的高峰，創下近5年新高；隨後4月份下滑到約1.39萬套。截至5月末，據北京住建委官網數據統計，北京二手房網簽12117套，環比下滑13 %。
諸葛數據研究中心認為，隨著一季度積壓需求釋放殆盡，4月份成交熱度開始回落，進入5月份，購房市場活躍度繼續下滑，加上五一小長假的干擾，二手房成交延續下跌態勢。同時，近期住建部和市場監管總局聯合發文規範房地產中介服務，一定程度也會加重購房者觀望情緒而選擇延緩入市。
二手房業主賣房難，背後不可忽視的影響因素是：多地二手房掛牌量正在攀升。存量市場猶如流動的「蓄水池」，不斷擴大的市場容量，加大了二手房交易的難度。從一線城市到多個核心二線城市，越來越多的人正在出售手中房產。
據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年5月10個重點城市二手住宅掛牌量為213.37萬套，環比上漲3.62%。從同比看，近一年來，蘇州二手房掛牌量同比漲幅超500%，南京漲幅超200%，深圳、杭州漲幅也均在100%以上。在公開中介平台上，目前北京市二手房掛牌數已超12萬套，南京的掛牌量則突破17萬套大關，武漢的逼近20萬套……
不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：「投資客」拋售離場？業主降價拋售？天量二手房帶來了種種關於市場的猜測。爭議背後，二手房掛牌量增加到底原因如何？需要為此擔憂嗎？
58安居客研究院院長張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場銷售節奏變慢，二手房源在架時間增長所致。從安居客線上房源在架時長來看，5月已呈現上漲趨勢，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。
貝殼研究院調研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但並不代表「拋售」，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求佔比超過7成，多數二線城市換房需求佔比超過5成，多數消費者選擇「先賣再買」，導致二手房新增掛牌量短時間內增加。
此外，雖然有業主降價行為，但目前並未出現大幅的「降價潮」。貝殼研究院表示，大部分城市房價具有穩定性，5月重點50城的二手房掛牌房源價格調降比例，佔整體掛牌量的30%-40%，處於正常水平。只有極個別市場本身下行壓力較大的城市，掛牌量增加、同時均價明顯下跌。
另有團隊發表研報表示，二手房掛牌動機趨於多元化，背後都有置換並追求改善型住房的影子，當下實際有效掛牌量未如預期嚴峻。
一位房企內部的市場研究人士則認為，對二手房掛牌量的問題，要分城市看待。首先，一線城市本身就是二手房主導的市場，基本面較好，降價房源比例佔比較低。同時，綜合考慮去化週期和需求基數，掛牌房源量並不高。而對部分曾經歷快速市場上行、一二手倒掛嚴重的二線城市而言，過去市場上升期曾有大量投資客入場；2023年以來，這些低成本投資房源投入市場，且存在一定降價出售空間，這些城市消化市場存量會更具挑戰。
總體而言，房價預期平穩上漲是改善需求釋放的條件，在政策預期不穩、房價預期不穩的市場中，改善需求往往會被抑制。不過，二手房掛牌量與新房庫存並不等同，有買房就會有賣房，在二手房交易越來越成為主流的市場中，只看二手在售房源量，雖未必就能得出市場供給過多的結論，但從新房成交也力不從心的下游趨勢來看，目前的房地產市場的走向很難讓人放心。
