李強召開國務院常務會議討論房地產。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年3月23日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國國務院總理李強3月22日主持國務院常務會議，討論房地產市場的問題。央企和國企市場份額超六成，但經濟學家指出，中國樓市萎縮趨勢將至少持續到2025年底。
李強召開國務院常務會議討論房地產
據中國官媒報導，中國國務院總理李強3月22日主持國務院常務會議，會議包括聽取關於優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展有關情況的匯報等。
會議提出，房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關經濟社會發展大局。
會議決定，「要進一步優化房地產政策....進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效....促進房地產市場平穩健康發展。」
央企和國企在房地產市場的份額超六成
近年來，中國房地產發生重大變化，房地產開發商陸續爆發債務危機。目前，房地產業仍在持續洗牌，由央企和國企組成的「國家隊」在搶佔房地產市場份額。
3月21日，中國房地產權威研究機構--中指研究院發布《2024百強企業研究報告》顯示，剛過去的2023年，百強房企格局持續生變，央企國企市場份額提升，行業盈利持續下滑等。
報告顯示，2023年，全國商品房銷售額進一步降至11.7萬億元（人民幣，下同）；百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。
銷售不振，行業盈利空間也持續收縮，去年百強房企營業收入均值395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，淨利潤均值同比下降16.7%至21.4億元；同期淨利潤率、淨資產收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。
一個鮮明特點是，央企國企市場份額不斷提升。因央企國企集中布局在一二線城市，加上融資成本低等優勢，2023年百強房企中，央企國企銷售額佔比提升至66.5%，較上年提升3.3個百分點。近兩年，央企國企拿地同樣較為積極，後續市場份額有望繼續提升。
雖然銷售格局不盡相同，但在投資風格、產品打造等方面，各大房企特徵趨同。報告顯示，去年百強企業進一步向一二線核心城市聚集，新增土儲權益面積中二線城市佔比達到64.8%，一線城市佔比21.0%，三四線城市佔比則減少1.8個百分點至14.3%。
不同房企的償債能力也出現分化，部分央企國企、民企受益於銷售融資俱佳，流動性持續改善；部分混合所有制企業和民企受銷售下滑衝擊現金減少較快。2024年，百強房企到期債券餘額超7700億元，其中信用債佔比69%、海外債佔比31%，流動性壓力仍在。
中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化影響，房企單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖後的提升幅度仍存在天花板。未來，面向新週期如何維持有利潤的發展，成為百強企業必須面對的課題。
樓市萎縮趨勢將至少持續到2025年底
中國樓市不振繼續拖累中國經濟復甦步伐，有經濟學家預測，中國樓市將在今年進一步萎縮，幅度將超過去年，這樣的趨勢將至少持續到2025年底。
據新加坡《聯合早報》3月21日報導，恆生銀行首席經濟學家王丹3月20日在國際金融論壇一場線上學術對話會上稱，住房問題給中國經濟挖了一個大坑，而這將成為中國今年拉動消費的最大阻力之一。
中國國家統計局數據顯示，中國2023年全年房屋竣工面積同比增長17%，但同期的商品房銷售額下降6.5%，房地產開發投資下降9.6%。
王丹指出，房屋竣工面積的增長遠遠高於住宅新投資和銷售，是房地產投資和銷售萎縮的關鍵指標。她說，這樣的形勢過去兩年一直存在，預計今年的收縮幅度會擴大。房地產開發項目在過去一年竣工進度加快，導致市場住宅庫存量過剩，特別是在三四線城市。「當房地產陷入低迷時，價格預期已經相當疲軟，再加上市場供過於求，我真的很難看到有什麼辦法可以扭轉這種局面。」
王丹預測，受抑制的住房需求可能在2025年底出現拐點，超過住房供應量。
出席同場活動的瑞銀投資銀行首席中國經濟學家汪濤，認同房地產是中國經濟今年面臨的最大逆風。
汪濤指出，中國今年前兩個月的經濟數據強於預期，但一些市場高頻數據，如整車貨運流量、建築項目復工率等並不那麼樂觀，表明中國新年假期後經濟增長勢頭已開始放緩。
她說，中國新年假期後至3月以來的高頻數據顯示，中國房地產銷售比一年前下降約45%至50%。「我認為房地產的下行壓力，和對其他經濟領域的負面影響仍然非常嚴峻。」
汪濤認為，中國的政府政策更側重於供給端，而不是需求端。消費仍應該是今年中國經濟的主要引擎，房地產市場持續低迷將削弱民眾消費信心，過剩儲蓄無法被釋放，拖累經濟復甦的動力，要實現5%左右的增長目標相對來說雄心勃勃。
汪濤指出，要達到目標不是不可能，前提是房地產短期內必須趨穩，銷量和價格跌幅分別維持在5%和10%以內。「如果這樣，消費者信心可能會繼續疲軟，但不至於跌下懸崖。勞動力市場和家庭收入的適度增長，消費才有望溫和復甦。」
國際貨幣基金組織（IMF）駐中國首席代表巴奈特（Steven Barnnet）在對話會上指出，中國房地產市場過去幾年的規模調整是必要的，但由於房地產是中國經濟的一大支柱，上下游產業佔經濟總量的五分之一，當局如何在調整過程中將成本降到最低至關重要。
主要的70個大中城市房價仍繼續下跌
中國國家統計局3月15日發布數據顯示，2月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比和同比繼續下降。
新房方面，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。
二手房方面，2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
從房價變化個數看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有59個和68個，新建商品住宅房價下降城市數量比上月增加3個，二手住宅房價下降城市數量與上月持平。
據路透社報導，中原地產分析師張大偉表示：「今年需求、購房者收入和信心的恢復需要時間。」他預計3月份一線城市的房價將小幅上漲。
中國官方1月份啟動了「白名單」機制，要求國有銀行增加對住宅項目的貸款。上海和深圳等更多大城市也放鬆了限購措施以吸引購房者。但是，儘管有救市措施支持，房地產市場仍在萎縮。
ING大中華區首席經濟學家Lynn Song表示：「房價下跌將產生負面財富效應，對消費構成阻力。」
「包括取消限購、房地產項目白名單以及2月份下調5年期貸款優惠利率以幫助降低抵押貸款利率等措施，都是朝著正確方向邁出的一步，但可能仍需要進一步的支持政策。」
中國上個月宣布有史以來最大幅度的基準抵押貸款利率下調，以支撐陷入困境的房地產市場。
李強總理在3月初作政府工作報告時承諾，要採取有針對性的措施穩定房地產業，同時為「合理」項目提供融資。
華寶信託經濟學家聶文表示，3月份一線城市銷售將有所改善，但整體房地產銷售能否觸底仍有待觀察。
