地方政府將利用銀行貸款去樓市庫存，最終全民買單。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2024年5月15日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）5月15日消息，地方政府將利用銀行貸款去樓市庫存。中國房地產開發商陸續爆發債務危機，留下遍地爛尾樓，此前有消息指中南海經濟決策層正考慮建立「國家隊」--一個全國性公司收購爛尾樓。
地方政府利用銀行貸款去樓市庫存
自2021年下半年開始，中國樓市在諸多房企爆雷中掉頭下挫，此後跌跌不休。各部門、各地救市政策層出不窮，但收效往往只是短暫回暖。全國商品房銷量持續下降，庫存攀升。據中國國家統計局4月中旬發布的數據，截至3月，全國商品房待售面積達到7.48億平方米，創下歷史記錄。
4月30日，中共政治局會議在本輪房地產調整以來首次提出，「要結合房地產市場供求關係的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。」
房地產市場不斷萎縮，中南海經濟決策層考慮樓市去庫存，最新消息指正考慮讓各地方政府利用銀行貸款，購買數百萬套未售出的住房，以緩解房屋過剩的問題。
彭博社5月15日引述知情名人士報導，各個地方國有企業將被要求利用國有銀行提供的貸款，從陷入困境的房地產開發商手中以大幅折扣的價格收購未售出的房屋，這些房產大多將被改造成經濟適用房。
知情人士說，雖然過去中央政府曾嘗試推行幾個試點項目，在國家資金的幫助下清理過剩的住房庫存，但這些措施收效甚微，最新計畫的規模可能要比這些試點項目大得多。
知情人士說，中國國務院正在徵求幾個省份和政府機構對這項初步方案的反饋意見。如果中南海經濟決策層最終決定推進這項計畫，可能需要數月時間才能最終敲定。
財經分析人士指出，地方政府利用銀行貸款去樓市庫存，相當於幫助房地產開發商將風險轉嫁給銀行，進而由全民買單。房地產發展到現在，責任完全在中共政府，正是其政策創造了房地產飛速發展的時代，也積累了大量的金融風險。
中國央行去年1月曾推出總額1000億元（人民幣，下同）的租賃住房貸款支持計畫，引導工商銀行、建設銀行等全國性金融機構在2023年底前向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個試點城市發放租賃住房購房貸款，以減少存量閑置房、擴大租賃住房供應。
中國《經濟觀察報》今年1月報導稱，這八個城市已獲得來自央行的低息貸款，以購買存量閑置房用作租賃住房。
不過，中國央行最新季度數據顯示，截至今年3月份，各地金融機構只發放了20億元貸款，反映銀行和地方政府仍抱持謹慎態度。
房地產市場研究機構克而瑞4月30日發布的數據顯示，今年前四個月，中國百強房企的累計銷售額同比下降46.8%，降幅收窄0.7個百分點。
中國天風證券日前發文估算，截至今年3月，空置二手房面積約有44億平方米，政策通過收儲將住房去化週期壓縮至18個月以內，大約需要約7萬億元的資金（在空置二手房中僅有25%為有效供給的樂觀假設下）。這些資金大概率只能通過繼續舉債獲得，即收儲會直接提升地方政府或城投平臺的資產負債率。
建立全國性公司收購爛尾樓？
中國房地產開發商陸續爆發債務危機，留下遍地爛尾樓。根據中國大陸財新傳媒4月中旬報導，中央政府正在考慮建立一個全國性的房地產平臺公司，負責收購各地爛尾樓，然後將其轉變為保障性住房。不過，這種方案也面臨財政資金等一連串挑戰。
據悉，該方案是在4月訪問中國的美國財長耶倫（Janet Yellen）與中國國務院副總理何立峰會談結束後披露的，中國將採取「重大舉措」解決房地產問題。
報導說，所謂重大舉措，除了今年1月初推出的「城市房地產融資協調機制」（俗稱房地產「白名單」），也可能包括考慮借鑒日本經驗，建立一個全國性的房地產平臺公司，負責收購各地爛尾樓。這些購來的房子將被打造為保障性住房（社會住宅），對外出售或出租。
報導引述金融機構人士說，當前中國的房價仍處於下行通道，房價何時能見底還是未知數；「國家隊」此時如果能夠下場收購，一定程度上利於穩定房價。
這名人士並認為，相較於地方政府自行引入政府平臺公司或地方國資參與收購，會面臨由哪個主管部門定出規則或做出判斷、要接收哪些房企的建案等一系列問題，成立全國性平臺公司來運作，至少有統一的機構可以直接確定各項事宜。
不過，也有業內人士表示，這個全國性平臺公司一旦成立，介入收購爛尾樓將遭遇一連串挑戰，比如：錢從哪來、如何制定收購標準、後續如何運營收購來的房源，實務中又該如何把控好各環節中潛藏的道德風險等。
報導說，在「保交樓」的壓力之下，已有地方政府設立紓困平臺設法化解當地爛尾樓的風險。譬如深圳市政府已經成立深圳市安居建業投資運營有限公司，作為市屬平臺承接問題建案交付任務。
不過，有知情人士表示，深圳安居建業註冊資金不多，更多是透過「代建代管」的方式參與問題建案的開發建設，不太可能採用收並購模式。國資平臺的進場，主要是提供信用背書並撮合融資，這會讓債務機構的態度有所不同。
有關由政府「收購」爛尾樓轉作保障房的做法，今年以來在中國不乏有經濟學者呼應。
中國社科院金融研究所副所長張明此前在中國《財經》雜誌撰文，談如何化解房地產風險，其中建議，在三四線城市有到大量房屋賣不出去，同時也有大量保障性住房需求，可以考慮由地方政府出資設立基金，用較低價格從開發商手中收購過剩住房，將其轉變為保障性住房來滿足新市民居住需求。
他表示，考慮到地方政府財政資金大多捉襟見肘，這種住房基金的資金可由中央政府發行特別國債來提供。至於這種做法是否會引發尋租行為與道德風險，他認為可以透過引入市場化拍賣機制來解決，讓開發商根據政府的條件投標。
不過，安邦智庫的一份報告指出，儘管二手房市場有了積極的變化，但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變，房地產市場的寒冬還遠未過去。
