温州炒房团资金链调查

发表:2005-03-29 14:34
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刘波(化名)在温州从事一种称为“中间人”的生意。最近胡先生给他介绍了一个项目:一位温州老板在江西低价拿下一个商铺项目,启动资金需600万元,已到位资金200万元,刘波的任务是通过民间借贷的方式帮他筹集其余400万元。

  刘波此前在保险公司工作过,熟识不少中小企业的老板。像他这样的“中间人”,往往能够在较短时间筹集数百万元甚至上千万元资金。刘波通常的做法是,以月利率2分(年息24%)向多位熟人、朋友借贷,每处借50万~100万元,以月利率3分(年息36%)借出,赚一进一出的利率差。在目前操作的江西商铺项目中,他不赚利率差,但约定的回报也非常丰厚。

  在温州人“炒房”的资金来源中,民间借贷是主要筹资方式之一,少量项目会出现刘波这种“中间人”的身影。房产投资者的资金主要有三个来源:自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。使用最后一种筹资方式的往往是一些大项目,不是“炒”一套或几套房子,而可能是买下一整幢楼。

自有闲置资金

  温州的民间闲置资金是最早进入房产投资领域的。1999年前后,一些温州人开始用“闲钱”炒房,当时以投资温州本地为主,对外地楼市的投资初具规模则是在2001年,并在2003年达到鼎盛状态。购房团成员通常使用自己手中的几十万、数百万元“闲钱”,把投资房产当作一种理财方式。

  温州瑞安的林小姐是其中比较典型的一个。她今年40岁,业余作家,在上海有7套房产。

  2003年夏天,林小姐和几个同学一块到上海,坐出租车看盘。几个月下来,她一共购进7套房产。每套房子首付都是二成,总投入为120万元。买完7套房子,林小姐手中还有50万元,她就“停手”了。她的想法是,7套房子每年的按揭费用需30万元,这50万元加上她的工资收入,供两年按揭没有问题,不会因为资金问题处于被动。

  “温州人投资房产还是比较保守的,基本上是自有资金、闲钱,跟朋友借来投资的很少,一般手里都会留几十万元流动。”林小姐说。购入至今不到两年,她的7套房子一共增值300万元。她表示自己做的是长线投资,做短线的话需要经常在温州、上海之间跑来跑去,她嫌麻烦。

  林小姐投资房产的资金,来自于她前几年做生意的积累。此前她做过各种小生意,包括投资出租车,后来在瑞安买了一块地基,为她带来60万元的盈利。

  当她手中握有近200万元资金的时候,林小姐开始认真琢磨该怎么理财。思前想后,她认为投资房产仍是最好的选择。目前,除投资房产外,她还在不同企业投资有股份,这为她每年带来近二三十万元的收入。最近,由于调控政策陆续出台,她感觉“压力比较大”,已经打算把手中的房子出售一套。

企业资金

  房产投资的丰厚回报,除了吸引林小姐这样的个人闲散资金入市,还使得越来越多的企业资金流向这个领域。

  林小姐有三个同学,都是所谓“太太炒房团”的成员,每人的家里各经营着一家小企业。去年,她们三人各从企业调出几百万元资金,合在一起刚好是1000万元,合作在上海“短炒”。一年下来,每个人都已赚了几百万元。

  调用企业资金炒房,资金成本显然比“闲钱”高得多。林小姐说:“资金拿去炒房后,有的企业经营受到影响。但一年下来,企业没赚钱,投资房产这块业务赚钱了,也是一样的,对有些人来说也许还更划算。”

  另一位不愿透露姓名的投资者,资金使用的“招数”出人意料。他本人经营一家生产月饼包装盒的小企业。产品生产在上半年集中进行,拿到销售回款,下半年企业不再生产,他就把资金全都投入房产投资。

  去年下半年,企业资金流向炒房相当明显。这些企业的数量与资金规模无法统计,但业内人士感到,这批新加入者“来势汹涌”。温州成明房产代理有限公司总经理胡冬明表示,去年9月、10月,温州房价迅猛上涨,吸引了不少中小企业主加入炒房行业。“他们的资金实力都非常雄厚,可能短时间买入七八套房子。”这些企业主可调用的资金往往上千万元,在温州本地楼市投资后,他们也把目光转向上海等外地楼市。

民间借贷或股权集资

  一些“大手笔”的炒房项目,需要通过民间借贷或股权集资的方式,才能筹集足够的资金。

  一位不愿透露姓名的业内人士介绍如下:在开发商资金短缺的情况下介入,以较低的价格买进整幢楼,打进部分预付款,通常金额在几千万元左右。如果市场价在 9000元/平方米上下,他们就可能以低于30%的价格买入,而开发成本可能在5000元/平方米左右,开发商仍有盈利,获得资金后,项目就可以继续运作。

  通常,这样的项目投资者不会单兵作战,而是联络几个朋友对项目的风险、收益进行讨论后,再决定是否投资。一旦开始行动,他们就各自负责筹集一定量的资金。项目的运作由一家房产营销代理公司出面进行,内部有自己的约定,实际股东可能是多位。一个人负责筹集的资金额可能是几百万元或上千万元,有的投资者从自己的企业调用资金,有的向亲戚朋友借贷,有的则通过“中间人”以民间借贷的方式筹资。
  不久前,一个温州投资者在上海买入了一幢住宅楼,其“炒房”资金就是通过民间借贷筹集。该投资者以2亿元的价格整体买下这幢楼,对方要求一个星期内打进预付款2000万元。这笔相当大的资金竟然在一个晚上就筹足了。2000万元全部是以月利息3分(年息36%)借入。在这个过程中,“中间人”刘波负责筹集了500万元。他向一些朋友以月利率2分借贷,每处借50万元或100万元,借给项目投资者的利息是月利率3分。这个项目所需的其余资金,也以类似的方式筹集。

  尽管借贷利息很高,但一个多月后,整幢楼售出,除去两个月利息120万元和其他费用,该投资者净赚2000多万元。但这其中的风险也相当大,投资者关键在于判断:一是这幢楼的市场价格能卖多少,二是能不能较快卖出去。

  通常,以月利息3分筹集的民间借贷资金,都是用来短期使用,以“炒”整幢楼为主。

风险

  在房产投资领域,温州有多少资金流入,任何机构都没有准确的统计数据,而资金来源主要是以上三个方面。而在房地产开发领域,温州各行业规模最大的企业几乎都会从事开发业务。

  由于部分区域房价上涨过快、投资率过高,政府陆续出台各项调控政策。很多温州投资者都感受了政策信号带来的压力,感觉投资风险在增大。

  温州一位从事了6年房地产报道的资深记者表示:“现在看来,市场的阶段性调整势在必行。”若出现调整,温州资金进入市场如此之多,也将承担同样多的风险。

  温州经济学会会长马津龙表示:“说温州人炒房赚了很多钱,这话其实不对。现在很多房子还在温州人手中。”

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