美、德、墨 让低收入者安居的经验


中低收入人口的住房问题是关系社会稳定的大问题,为此,发达国家和发展中国家都会采取一些向低收入阶层倾斜的住房政策。

文汇报4月26日报导,列举了美国、德国与墨西哥三个国家所采取的措施。 分别反映了发达国家和发展中国家的经验。

美国:
  
虽然美国家庭自有住房率约为68%,但许多年收入低于2万美元的家庭都没有自己的住房,为此各地方政府定期对当地房屋租金进行综合调查,向低收入人群发布适合他们的住房信息。通常政府只允许希望获得房租补贴的低收入家庭租住月租金低于700美元的房屋,根据相关法律规定,租房家庭只支付其收入的1/3左右作为房租,剩余部分由政府付给房东,享受房租补贴的低收入者,只要年龄在18到62岁之间,如果没有工作或者不是全时制在大学深造,必须每个月参加社区服务至少8小时。

为了帮助美国超过30%的无房户尽早摆脱租房住的现状,政府近年来出台了多项鼓励和资助无房户购买新房的政策,其中比较著名的是“美国梦首付款法”。法案规定政府每年拨款2亿美元资助至少4万个低收入家庭购买住房,同时使5500万新少数族裔家庭在未来10年内拥有住房。根据该法案,凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭,可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助,政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。此外,政府还会通过利率补贴的形式,使低收入家庭从银行获得低于市场利率的抵押贷款。

对已经购房的低收入家庭,还可以申请政府的住房修缮资金援助。由于美国劳动力成本高,对此政府和很多社区组织都鼓励年轻的志愿者无偿帮助低收入者进行房屋修缮,志愿者们可以借此得到较好的履历记录,在今后的就业过程中受到用人单位的优先录取,而接受援助的居民也有义务以社区义工等形式回报社会。

  德国:
  
德国政府采取的措施中最为重要的一个手段就是建造“福利住房”。即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。1950年,德国就制定了第一部《住房建设法》,据统计,战后60年来,德国先后建造了近1000万套“福利房”。

在德国,政府鼓励住房开发公司建造“福利住房”,为此它们可在地皮审批、地价以及选择地段等方面得到不少优惠。同时,还可向政府申请无息或低息贷款,甚至直接资助。为了避免人为地造成两极分化,形成富人区和贫民窟。政府要求房地产商要兴建一个住宅区,它必须用20%的面积用来建造“福利住房”。根据规定, “福利住房”一经建成,一般在30年内交政府“掌管”,由住房局统一分配。“福利住房”的月租要便宜得多。例如:在慕尼黑的住房市场,新房的月租平均为每平米13欧元,而“福利住房”每平米只有七八欧元。

福利住房首先分给无房户。其次,收入低也是一个重要的参考因素。再有,失业者、多子女家庭、孕妇、单身母亲、残疾人、病人、社会弱势群体,以及原住房条件恶劣等等。目前福利住房申请者成功概率35% 。

  墨西哥:
  
墨西哥的住房体制完全是建立在私有基础之上。这里基本上没国家性质的廉价租房。墨西哥房屋市场已经相当成熟,商品房和出租房价格由供求关系决定。

自上世纪70年代中期,墨西哥政府组建了三个主要的金融福利机构:服务于参加社会保险的私营劳动者的“劳动者住房全国基金委员会”、国家工作人员社会保险住房基金和人民住房全国信讬基金、住房经济支持全国基金。

劳动者的社会保险资金来源是:政府有关拨款、私营企业主为劳动者支付的福利费以及劳动者工资中缴纳的福利费。这些款项其中都含有一定比例的住房基金。该机构为独立法人,他的基金除来自以上外,还从机构贷款利息获得。
  
凡是参加社会保险的人都享有获取贷款的权利。它的经济支持一般分4个层次:最低收入阶层、中等收入家庭、有能力从其他途径得到贷款的中等收入家庭、相对收入较高的家庭。截至今年,已经运作了30余年的“劳动者住房全国基金委员会”已经贷款达300多万笔,使980万家庭受惠@



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