温总再出招遏房市泡沫 与利益集团对决
新华网5月11日报道,中央七部门11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”,成为此次房地产新政的关键字。
由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合提出的《意见》,直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题,提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
《意见》说,为保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应,在对这些专案供应土地前,房地产主管部门要提出住房销售价位,套型面积等控制性要求,作为出让土地的前置条件。《意见》还特别强调,切实降低经济适用房的开发成本,其建设单位的利润要控制在3%以内。
中国房市泡沫近年成为焦点,事件更涉及部份官员的政绩和利益。在众多出现问题的城市中,又以上海最受外界关注。上海房地产市场自1999年开始猛涨,连年房价涨幅都是双位数字。据上海市统计局的数字,2004年上海住宅商品房价格较上年上涨14.6%,至每平方米6385元(人民币,下同)的高位。上海天地行房地产营销公司的资料显示,2004年全市住宅商品房均价突破每平方米7472元,同比上涨23.75%。不少专家都认为,商界的数据较官方的数字更贴近现实。
对于这个情况,中国媒体和专家现正分为两大阵营。主流的阵营包括各中央和上海以外的地方媒体,他们认为上海房地产市场涉及人为操控囤积,这种情况并不健康,这种意见得到不少社科院专家和外国银行家的声援。另一方面,上海的媒体则力主该市房地产仍在“健康发展”,大力声援该市领导,而中国建设部以及一些房地产业界组织,也全力支持上海。
在上海房地产是否出现泡沬成为焦点之际,中国总理温家宝在他3月5日的工作报告中一槌定音,把“抑制房地产价格过快上涨”列为重点之一。中国人民银行3月16日宣布,从即日起上调房贷利率,把现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平;另外,中国央行又在房地产价格上涨过快的城市或地区批准“个人住房贷款最低首付款比例”由现行的20%提高到30%。外界普遍认为,中央政府是企图以金融手段冷却非常活跃的房地产市场。
虽然中国中央政府已表明打击房地产泡抹的决心,但各地方诸侯在此阶段仍是按兵未动,而中国各房地产的热点也未有明显的降温迹象,地方的金融负责人在传达中央意见的同时,更有“话中有话”的情况。
3 月18日,在央行出台住房贷款利率调整政策后两天,央行上海分行召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会,会上主要负责人竟然仍坚持:房地产需求明显增加“是必然的,也是合理的”。巧合的是,4月初出版的《中国新闻周刊》引述上海银行同业公会秘书长朱德林指出,在上海,银行已陷骑虎之境,“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大,但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了,才能偿还银行贷款,但是房贷收紧到一定程度,就可能使一部分房子卖不出去,造成地产商的呆坏账。”
在这种背景下,上海的房地产市场仍似十分活跃。2005年3月21日《中华工商时报》表示:截至2005年 2月末,上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元,占全部贷款余额的29.3%,其中个人住房贷款余额2599亿元,同比增长43.5%。《中国新闻周刊》文章也指出,上海地产正呈现出“闷烧”的局面──市场开始出现观望气氛,持币待购者的人数在逐渐增加,而二手房挂牌者虽然口风仍硬。
跟之前的冷却措施比较,最新出台的措施的行政色彩更加强烈。有分析认为,中国当局强势出台行政指令冷却房市,显示中央欲巩固这次冷却炒风的成果,也突显了这场没有硝烟的战争,已经到了最后攻坚阶段。
在这次事件中,一些地方官员的角色一直备受争议。中国《中国新闻周刊》曾刊文认为,针对今后上海地产的走势,仍有政府官员继续看多,被称为“春天派”,他们大多认为,上海的房价在今年还有约15%~20%的涨幅;报道指“看多者多为相关政府官员”,另外还包括房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者。
有意见指出,地方的金融领导虽已实施垂直管理,但地方诸侯对地方金融系统的影响力仍在,加上地方集团利益已出现跟全国利益对立的态势,在保住集团和地方诸侯政绩的大前提下,很难完全排除一些地方金融单位出现阳奉阴违的情况。
在这个背景下,中国官方新华社于4月3日发表高规格的“评论员文章”,该文题为《加强宏观调控,稳定住房价格》,表明如果房价失控,“要追究有关负责人的责任”。几乎与此同时,中国国务院已于3月26日下发房地产危机的最新警告,要求各级政府采取措施,稳定房价。据了解,这份警告地方官员的内部文件,其精神都反映在新华社4月3日的“评论员文章”内。
有分析指出,上述措施可否真的冷却房地产热,仍属未知之数。不过,外界有一种印象,认为地方利益和官员政绩,可能形成中央政策在地方执行时的阻力。去年7月,新加坡英文《海峡时报》报道说,上海市委书记陈良宇曾在政治局会议上,当着其他政治局委员指温家宝推行的宏观调控“严重伤害长江三角,在未来几年更将阻碍中国经济的发展”。
巧合的是,外界曾传出中央有意把陈良宇平调到另一直辖市天津当市委书记,在这个敏感时刻,地方官员会否正视中央政府打击房地产泡沫的决心,已经成为焦点。不过,《中国新闻周刊》引述一名不具名的“上海市某区房地产交易中心人士”指出:“现在上海的房价是不能降的,哪怕是持平都很危险。因为一旦悲观情绪开始蔓延,市场的非理性将带来难以承受的结果。”
较早时有来自温州的炒房人士出口术表示要跳楼,但却有分析指这是有人故意放出消息欲中央以为措施出现成效,宣告鸣金收兵,以便他们可以重出江湖。据4月26 日《经济参考报》,有温州炒房团成员指出:“炒楼危害甚于股票坐庄,我们实在有些撑不住了,弄不好有人会跳楼的!”不过,到目前为止,这些扬言要跳楼的炒家,仍未做出过激的行为。
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