伍凡：各位观众好，前几期我们谈了大陆的房地产问题，就在不久前，大陆房地产就像我们讨论的那样，忽然间就暴跌。今天，我和草庵谈谈大陆房地产崩溃而导致的中共中央与地方的利益斗争。
草庵：在四月中旬，中国房地产上升到了顶点，在世界上房地产价格最高的日本东京，每平方米的房屋大约是４万人民币。而上海市同样的房价已经高达６万人民币。平均房价也高达３万人民币。而上海市的百姓收入只是日本的五十分之一。
伍凡：在美国，就在我们居住的洛杉矶，目前的房价也上涨的很高，平均房价已经超过了纽约。但公寓的平均价格也不过是２００－３００美元?尺。就这样，美国人都说买不起房子了。
草庵：不过，大陆大房屋价格在五月初就开始出现问题了。上海的房屋价格在一周之内暴跌百分之三十，让人心惊肉跳。可是大陆政府却将这件事情报道成了一件好事。说：“宏观调控政策发挥了作用，使得房屋价格快速下降”。
伍凡：一周内房屋价格暴跌百分之三十还说是好事。这只有中共才能说出来。美国洛杉矶在上世纪九十年代初，房地产暴涨，结果泡沫化，到了九六年底，房地产价格下跌了百分之二十七。结果是被人形容成了房地产泡沫。当年大量买房子的人因为房屋价值暴跌而破产。
草庵：是啊，我认识好几位这样的人，其中有位林先生，是洛衫矶一家华人银行的创业股东。就是在当时买了很多房屋，企图牟利，结果最后因为房地产价格暴跌而破产了。现在依靠买卖小商品谋生。十几年没有恢复过来。
伍凡：在美国五，六年时间里，房地产价格下跌了百分之百二十七就已经形成了这样大的问题，而中国大陆房地产一周暴跌百分之三十却被称赞。其中有多少投资房地产的百姓和商人把一生的积蓄都损失掉了，可中共却根本不顾。
草庵：中国大陆的房地产泡沫是实际存在的，房地产下跌是很正常的，但问题是，这其中有很多问题不是西方自由经济国家一样，在西方是有市场造成的，但在中国是有政府造成的。
伍凡：房地产价格早已不仅是经济问题、社会问题，它还是一个政治学问题，涉及到中央和地方关系的问题。大家清楚，房价高涨最主要的一个原因在于地方政府的推动。它有追求高GDP的冲动，有收取更多土地出让金的冲动，有收取更多房地产税的冲动。
草庵：根据中国的政治制度：其一，市政府必须执行本级人大及其常委会制定的地方性法规和决议，向本级人大及其常委会负责并报告工作。其二，作为隶属于中央的地方政府，市政府必须服从国务院的统一指挥和领导。这两点概括起来就是，市政府具有双重性质：它既要对本级人大及其常委会负责，还要对中央政府负责。如果我们用地方政府的双重性质来分析房价高涨，就会发现，这双重性质都受到扭曲，从而导致房价疯涨。
伍凡：第一重扭曲发生在中央和地方之间。中央政府肯定是不希望房子再这么疯涨下去。因此，中央政府所持的这个立场客观上代表了大多数人的利益??因为大多数人买不起房。单从学理上分析，地方政府要向中央政府负责，最好的方式是保持与中央一致的立场，采取措施，控制房价。如此，中央和地方的关系基本上就是正常的，房地产的价格也应该是正常的。不过，事实并非如此。虽然地方政府也按照中央精神出台了很多措施，但到现在为止，实际房价仍然在上涨。由此可见，调控房价的初步措施到现在未见明显成效。究其原因，在于一些地方政府伸出有形之手，大力托市。当初为了制造政绩，一些地方政府幕后推着房地产价格上涨，形成泡沫；现在为了保住政绩，又要托住房地产价格，不至于让泡沫破裂。
草庵：一个从大多数人利益出发的政策初衷却没有能够实现大多数人的利益，这是什么原因呢？这实际上涉及的是中央政府和地方政府之间的政治运行该怎样才是恰当的问题。关键是以什么标准来评价地方官员的政绩。地方经济发展是政绩，房价下跌肯定会导致地方经济发展指标的下滑，这不仅不是政绩，而且正好是说明官员能力不足的证据。所以，地方官员是决不愿意也决不会让房价下跌的。
伍凡：我们需要换一个角度来考虑。如果从地方政府和地方人大及其常委会的关系角度，或许会出现一种新的可能。地方人大及其常委会对于地方事务有着更加直接的认识，他们很容易得到相关的数据和信息，也很容易获知这方面的民意。在此基础上，地方人大及其常委会可以就此作出相关的决定，交由地方政府执行，这样的方式或许比中央政府的调控更为可取。
草庵：现实的情况是，地方人大及其常委会在事关本地居民基本的住房问题上，几乎没有什么太大的作为。主要原因是什么呢？据统计，某直辖市十一届人代会的八百五十七位代表中，各级领导干部和企事业单位负责人的比例超过百分之七十。其中，局级以上干部占代表总数的四分之一强。从上面的数字我们就可以知道，这样的人民代表大会和地方政府几乎是同体结构，在代表人民利益监督政府方面存在较大的缺陷和不足。由此可见，第二重扭曲就发生在地方政府和地方人大及其常委会之间。而第二重扭曲则更为根本。
伍凡：中央和地方的分权，不仅仅是权力分配，还包括制约权分配。权力分立了，发挥了地方积极性……但是对于地方政府权力的有效制约权没有分下去。一个非常重要的表现就在于地方人大的作用没得到发挥。当一个地方的人大代表中，各类党政干部的比例高达70%以上的时候，设置地方人大的制度意义就无法得到充分的体现。因此，应该改变现行地方人大代表的结构比例，使各类党政干部代表不超过代表总数的30%。到时候我们就会发现，房价降下来其实并没有那么难。
中央政府制定的政策往往和大多数民众的利益是一致的。要使这一致的利益得到实现，中央政府要善于借助地方人大的力量来推行自己的政策，让地方人大对于地方政府的制约权落到实处。所以，最为关键的不是如何评价官员的政绩，而是由谁来评价官员的政绩。摆在我们面前的一个重要的政治课题是，如何将中央政府对于地方政府的制约权与地方人大对于地方政府的制约权有效结合起来。
草庵：从房地产问题中跳出来，我们发现，很多问题都跟地方政府缺乏来自地方人大的有效制约有关。如国有资产流失，工人下岗；如大搞政绩工程，地方政府债台高筑，财政困难；如行政支出庞大，政府采购不明就里……如果地方人大能够切实履行自己的职责，上述问题所发生的范围就会小得多，所造成的不利后果就会轻得多。经济决定政治，是至理名言。倒过来说，政治决定经济，也是至理名言。
伍凡：在对于房地产的宏观调控中，作为主要演员的政府，其实也不是铁板一块。作为经济新贵的长三角地方政府，对于出手调控已经逐步发展成为地方经济支柱的房地产业也并不十分情愿。在房价高涨的上海、杭州、南京、宁波等城市，房地产业对地方GDP的贡献率高的达到1/4?1/3，对于地方财政收入则更高。另外一方面，作为地方中心的这些大城市，房价高涨使它们在吸取本地其他地区和区域外其他地区的经济成果更为有力??大量新进入人口购买这些城市房产的时候，也就等于为城市的发展缴纳了高额的入门费，通过房价上涨??地价上涨??政府财政收入增长??改善城市环境??吸引更多的人进入本地投资房产，地方政府在这个循环中得到了相当大的好处。
草庵：局部正确未必全局正确，但局部正确往往意味着在局部得到相当大的支持。这也就是为什么在业界广泛流传的中央政府调控房地产的“国八条”中对稳定地方房地产有政府问责制这一条的原因。所谓政府问责制，就是把房价从一种商品价格上升到政治高度的手段，如果地方政府在此问题上措施不力，相关责任人将被追究责任。在地产价格已经与地方政府自身利益相关的情况下，这一条将是打开利益纠缠的最好办法。
伍凡：中央政府的表态很明确，除了它手中的货币工具外，更多地将以地方为单位根据不同城市的情况来解决。而问责制是把地方政府从与高房价千丝万缕关系剥离出来的关键。至于像利率这样的货币工具，因为涉及方面太多，短期内是不会多次使用的。而长三角多数城市地方政府的态度并不明朗，反应都还在省一级政府中作出。上海作为直辖市的反应最快，但就抑制房价而言，借用社科院因关注房产而出名的尹中立博士的说法：“还太温和，不足以见到降价的成效。”
草庵：由数种力量构成的多空双方的第一波较量，在4月份僵持的气氛中过去了。以中央政府带头的空方，赢得了初步的一招，房价没有再继续大幅上涨，但是以房地产商等组成的多头也没有输，价格没有下来，阵营里人气也还在，相信房价还会大幅上涨的人在长三角各地还多的是。接下来的5月无疑是双方还要较量的时刻。
伍凡：因为在房地产行业中5月是销售的黄金季。就在4月底，建设部在上海召开以平抑房价为主题的内部工作会议，而央行行长周小川也在同时表示央行将进一步出台措施调控房价；同时房地产商的代表人物任志强则上书中央，对宏观调控房价委婉地表达不同意见。可以肯定的是，这种较量还刚开了个头，在以后的较量中，火药味也更浓。因为政府的背后是中央提出的“建设和谐社会”的承诺，而房地产商的背后，则是巨大的利益在推动。
草庵：股市资金主要来自机构和个人投资者，股市长期低迷，虽也影响国民经济，但肯定没有房地产直接，因为房地产资金的70％来自银行，房价如果大落甚至楼市崩盘，大量的坏账就有可能拖垮银行系统，而造成整个经济的危机。这在国内外是已有前车之鉴的。有人指房地产金融绑架了整个银行系统，虽有点危言耸听，但也不无道理
伍凡：地方企业谋利，中央政府买单。这也算是中国的特色。无论如何，中国中央政府与地方政府的利益冲突已经是越来越明显了，百姓利益与集团利益的冲突也日益加深。今后中国的房地产发展也必定会越来越多的牵涉到了中共的政治统治问题。今天，节目时间又到了，我们下此节目再见。
