美国房地产“高烧”何时退
低利率助房地产热潮
近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2000底开始的低利率环境。就买房者而言,低利率环境直接使其贷款成本降低。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子,买者增多,房价自然上涨。
而推动房价上涨的另外一个因素是银行。过去利率很高的时候,银行资金主要投向政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候,它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下,它们需要寻找其他资金出口,房地产信贷便成为一种主要选择。银行乐于向房地产贷款,投资者又愿借,市场繁荣,房价不可避免地迅速上行。
美国房贷市场甚至还推出了各种各样的新模式,让购房者可以几乎不付首期,或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛,让更多的人来银行借钱买房。
美国媒体的文章认为,对于美国房地产来说,不管现在是否已经过热,最令人担心的是美国经济对房地产的依赖。美国住房投资已经上涨到占GDP的6%,接近历史最高点。
美林公司首席经济师大卫·罗森伯格称,今年上半年,美国房地产投资额已占到GDP增长值的50%之多。自2001年开始,美国私人部门新增就业机会有一半以上都在房地产相关行业。此外,银行对抵押贷款的依赖性也越来越强。
观点有分歧
一部分经济学家认为,美国房地产市场面临崩盘,美联储主席格林斯潘也提出了警告。但也有人不同意这种观点,美国财政部长约翰·斯诺9月20日就反驳说,他认为美国房地产市场不大可能崩溃。
美联储主席格林斯潘8月底表示,美国当前火热的房地产市场最终将降温,从而使一些人的家庭财产减少,进而给个人消费带来影响。
格林斯潘当时在美联储研讨会上发表讲话时表示,美国房地产市场的繁荣最终将不可避免地降温。作为市场调整的一部分,住房交易将从目前的历史最高水平下降,房价上涨速度会放慢甚至回落,利用住房市场生财的人的个人消费能力也将下降。他说,至于住房市场降温会在多大程度上影响美国的消费,目前经济界还存在分歧。
而斯诺在9月20日向美国信贷协会的管理人士讲话时表示,有关美国全国范围内房地产市场将面临崩溃的预测是“不切实际的”。他认为,有关房地产市场存在泡沫的说法“纯粹是用词不当”,它歪曲了美国房地产市场整体健康的事实,错误描述了美国住宅房地产市场的特征。斯诺指出,美国房地产市场已经略有放缓,这是早有预期的。他表示,房屋市场反映了特定地区的地区经济状况。因此像拉斯韦加斯等城市的房价出现大幅上涨并不令人感到意外,因为它反映了当地人口的激增。
对于这一问题,华尔街也有不同声音。标普公司本周发表报告说,美国的房地产泡沫可能不会突然爆裂,而是慢慢“放气缩小”,继之以全国性的房价稳定下滑,而不是雪崩式的暴跌。
标普公司首席经济学家韦斯说,“美国房市泡沫的结束方式将是漏气,而不是爆裂。”他补充说,很难确切预测房市何时变得疲软以及对整体经济的影响如何。但他指出,美国全国房价必须下跌30%,同时新屋开建数字必须下跌50%,才能使全美经济陷入轻微的衰退。
尽管如此,韦斯指出全美几个地区房价的暴涨是难以持久的,不可能一直这么涨下去。标普报告指出,美国房价猛涨主要集中在少数几个热点地区,如加州、佛罗里达州和东北部地区。数字显示,美国东西两岸的房价/家庭所得比率,至少比正常水平高出30%。而加息行动可能影响到与房市密切相关的两个领域:住宅营造商和不动产投资信托。
雷曼兄弟公司的报告则指出,美国住宅投资在GDP中占的比重已经接近历史高位;而且由于房价上涨引发投机并加重购房者负担,所以按揭中不良贷款的数量已经提高了。
报告预测2006年房地产将出现萎缩,预期这将导致经济增长减少一个百分点左右。更高的油价可能会加剧GDP的减少,从而迫使美联储从明年2月份的加息转向2006年年底的减息。
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