看看美国是怎样让老百姓住得起房子

2006-07-02 22:57 作者: 吴向宏

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“居者有其屋”是美国政府的法定目标,如1998年的《居住质量和工作义务法》就明确指出:“国家应推进如下目标:……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”这里的要旨是“负担得起”。美国政府认为:如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%,就属于“住房负担过重”。目前,根据统计,上述比例在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说,美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。

这是怎么做到的呢?我总结了美国政府的住房政策有三大支柱,其中第一个,就是让老百姓更容易获得房贷。常识告诉我们,如果一个人无钱购买某种商品,最好的救急措施,就是借钱给他。如果我们自己不方便借给他,则至少应该鼓励别人——比如说银行——借钱给他。以此类推,当老百姓普遍买不起房子的时候,政府应当鼓励银行向老百姓贷款,设法降低贷款的首付和利息,而不能反过来收紧贷款。

历史上看,美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期,它们无一例外,都是要设法增加住房贷款的供给。第一个是1932年的《联邦家庭贷款银行法》,在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家银行可以说是“银行的银行”,实行会员制,凡有住房贷款业务的银行或其他金融机构都可以入股成为其会员。其运营模式是:12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券,来低价筹集资金,再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行,供其发放住房贷款。显然,成员银行既然得到了低息的资金,再发出去的住房贷款,利息也就会跟着降下来。今天,全美一共有8000多家金融机构是该体系的成员,占全国金融机构的80%。它们每年从联邦家庭贷款银行获得数十亿美元的低息资金。

有人可能会问:为什么国家设立的这12家银行不直接向居民发放房贷?原来,美国人是深知国有企业的天生缺陷的。12家联邦住房贷款银行采纳的是国家和民间混合管理体制,具有较强的国有企业属性。若让它们直接面向成百万的最终住户发放低息贷款,十有八九会滥发一气,天晓得会搞出多少呆账坏账?先把钱借给私有的商业银行,让他们去和最终住户打交道,就多了一重坚实的保障。

虽然上述制度能有效降低房贷利息,却解决不了另一个问题:首付!多数商业银行都要求30%左右的首付。一个新参加工作的人要省吃俭用很多年才能攒齐首付,这期间他必须一直租房而白白花掉许多房租。针对这个问题,1934年的《联邦住宅法》又创立了联邦住房局(今隶属住宅和城市发展部),其首要职能就是由国家出面,为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫做“203(b)按揭保险”的政策一直持续到今天:凡购买中低价位的、自住用房的人,都可申请这项保险,从而大大降低购房首付,最低可达房款的3%。这项政策大大增加了中低收入居民,尤其是新参加工作的年轻人的购房能力。

当住房贷款更便宜,首付更低,使得更多的居民能够贷款买房之后,还剩下一个问题是:大多数贷款周期较长,银行贷出去的钱要十几甚至几十年才能收回,也就无法继续发放更多住房贷款。为此,1938年又成立了另一家国有非营利企业(后来私有化但仍由国家监管)“房利美”(FannieMae)。房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款,打包后变成债券出售,从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”。它让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来,使得住房贷款的供给更加充沛。

上述政策一言以蔽之,就是放松住房贷款的供应。美国实行这套政策当然有其国情基础:它的商业银行体系极其强大且基本私有。在中国,银行却多属国有,缺乏约束机制,如果照搬美国的做法一味扩大住房贷款供给,的确可能带来负面后果。尽管如此,美国的做法还是值得借鉴的。总不能说国情不同到这样的程度,以至于我们的政策事事处处要和美国的相反——人家增加贷款,我们却收紧贷款吧!事实上,用收紧贷款的方式“打压房价”,降低的只是名义价格,实际价格(名义价格除以居民的实际购买力)反而上升了。越用这种方式“打压房价”,居民反而越痛苦。这就像用通货膨胀的办法涨工资一样,只是表面文章。

(作者系ManattJones国际咨询公司顾问)



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