降房价其实很简单

发表：2006-10-26 14:46

现在施行的调控政策,不论是国八条国六条都不能让房价回落,其实有个很简单有效的好办法,就是施行全世界普遍采用物业税制度.这是公平房价的好办法.现阶段，中国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向***购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％,甚至于更少。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等苛捐杂税。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，所以不敢公布建房成本,在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。以现在中国如此低的劳动力,如此低的房质,却卖出美国纽约日本东京的房价.

　　根据中国现有土地使用制度和相关的税收体制，高税费总和高房价相对应。“物业税”的开征，则完全改变原有的体制，将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取,按国际标准固定在0.8%。大家知道以前私产平房交的地皮税,那样的房才是自己的,才不白买房.相应地，实行物业税后房地产的开发成本将有大幅度降低。

　　目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税(地租和规费)一次性交齐，没道理,现实中一次收你七十年房租合理吗?而其他国家采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。据估算，如果现在的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米。甚至还要低.中国的地价比美日英法等差远了,劳动力又便宜

　　而国务院发展研究中心副主任李剑阁表示，目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，也有透明度,这样可以令房价下降。

物业税一旦开征，在开发成本大幅降低的前提下，房价随之大幅下调将不可避免。据深圳地产研究人士半求分析，由于地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本50%强的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了（70-1）/70=98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到发展商在经营中的其它因素，将其中的10%份额占据为己有，也有39%以上的降低幅度。也就是说，目前售价6000元/平方米的房子，届时3600元/平方米即可盈利销售。物业税制度有利于老百姓.

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