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【罗心惠财经专栏】中国房价之困惑

发表：2006-10-30 00:15

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房价是只涨不落吗 (Getty Image)

中国目前的房价到底高不高？中国房价究竟还有多大上涨空间？未来几年,中国房价是小步慢跑还是快速飞奔？这些问题是每个人都非常关心的。

专家各持己见

然而对于这一问题的认识，就连中国国内的专家们都各持己见，甚至观点完全对立。10月23日的“2006年中国地产金融年会”上，中金公司首席经济学家哈继铭对房价持谨慎态度，认为未来4年不可能大涨；他提醒说，目前房价的某些支撑因素可能只是暂时的，容易催生资产价格泡沫。

而摩根大通董事总经理龚方雄则认为未来几年中国房价上涨幅度将很乐观，房地产股会非常赚钱。他表示，假如未来3至5年人民币升值30%－40％，实际GDP每年增长10％左右，中国平均房价每年上涨10％左右都是合理的，房地产股的回报率也将相当可观。

中国社会科学院金融所研究员易宪容则指出，居高不下的房价已经高出了普通家庭年收入水平的10倍或以上，房地产市场的投机性需求较严重。

近期北京上海房价均有所回落

北京房地产信息网最新统计数据显示，9月住房、别墅、公寓销售价格均价较上月有所回落。9月北京住宅类房产预售均价为7709元/平米，与8月的均价8077元/平米相比下降了368元/平米，降幅达4.6%；别墅、公寓类房产销售均价为11994元/平米，较上月下降了87元/平米，降幅微小。

数据显示，住宅类房产销售均价自6月起即表现相对稳定，在8月达到最高点后，9月随即回落。而别墅、公寓类房产销售均价则从6月起持续下滑，其中8月下滑幅度最大，与7月相比下降了近一成，9月的销售均价则为今年5月以来的最低点。

上海房地产网站的数据显示，“十一”后一周的上海商品房成交均价为8030元/平方米，比“十一”前一周下降6.6%。成交量方面的数据显示，上周商品房成交46.6万平方米，比“十一”前一周下降了22.5%。其中，商品住宅成交31.8万平方米，比“十一”前一周减少21.3%。

另外根据上海市统计局公布的最新数据， 2006年上半年上海商品住宅销售价格出现稳中有降的局面，全市商品住宅销售价格水平与去年同期相比下降5.2%。

北京、上海楼市对全国其他城市具有相当的标杆意义，两大城市房价的持续调整，让不少区域都出现了跟风观望态势。

房价是只涨不落吗

很多人认为，由于土地是稀缺资源，而且人的住房需求一般会不断加大，因此中国的房价也会一直上涨。但其实并不尽然。比如日本是个土地资源极度匮乏的国家，三分之二是山地，当年举国上下都认为房价没有理由会下跌。据经济参考报，20世纪80年代后期，日本六大城市的地价指数10年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍。但1990年，随着国际资本获利后撤离，日本房地产金融泡沫迅速破灭，1996年的地价指数降到1989年的1/3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。日本由此陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今未能彻底走出阴影。

其实房地产市场是典型的周期性市场，国家宏观经济的基本面、银行利息、通货膨胀、城市化程度、人口结构及收入水平等都是影响房价的重要因素。最终的房价水平一般是各种因素综合搏弈的结果。

（看中国首发）

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