买房要从头到尾受气


乔迁新居本是件令人开心的事,但不少买房人的真实感受却是幸福中难隐“窝火”。“且不说房价高,你倾尽所有,还得从头到尾任人宰割。”杨光先生愤愤不平,在整个商品房交易中,为什么购房人总不能摆脱受摆布的“绵羊”角色?更多的买房人则在网上表达新年愿望:消除商品房交易中的三大“霸王”行为。
三大“霸王”行为令人愤愤不平

  杨光先生在上海浦东买了套房,农历春节前正式交付。交房当日,开发商临时通知业主,由物业公司代为交付;物业公司则要求,业主必须先签协议,并交清6个月的物业管理费、公共维修基金及其他各项费用,然后才给房屋钥匙。收房时究竟该先验房还是先签协议、先交费?杨先生的质疑所指的正是眼下房屋交易环节的投诉热点之一:“霸王交付”。

  所谓“霸王交付”,就是验房在先、缴费在后的交房顺序被开发商强制性地颠倒了,目的在于逃避其应承担的房屋质量责任。杨光说,因为想“息事宁人”,他按照物业公司的要求签了约、交了钱,结果,拿了钥匙后才发现,物业公司根本不管验房的事。杨先生只好自己请来验房师,发现一堆质量问题:水泥地高低不一、门框不正、甚至客厅的开间两端不等长……等到再去找开发商时,开发商竟回答:房子已经签收了,找物业公司维修吧。

  如果说先缴费还是先验房尚属程序上的霸道,那么,“霸王险”“霸王约”则属于实体性霸道了。

  所谓“霸王险”,是指买房办抵押贷款时,借款人(也就是买房人)竟要为银行房贷投保。保险的购买人是买房人,而保险的受益人则是银行。既然房屋已经抵押给了银行,并且银行已经赚取了所放贷款的利息,贷款风险理当由银行自负。但现实中,买房人必须为银行购买保险,开发商还与银行联手指定保险公司,买房人只得为此付出少则数千元,多则上万元的保费。

  “霸王约”更是不公平。尽管商品房预售、销售合同已经是主管部门统一的制式合同,但合同中的选择性条款、补充条款,定夺权在开发商,买房人只有“签字画押”的份。再不公平的条款,买房人的反对往往只能得到售楼人员千篇一律地回答:“公司就这样规定的,条款不能修改,要么你不签合同。”

“霸王”行为靠什么制止?

  业内人士指出,面对“霸王交付”“霸王险”的猖獗,有关主管部门应该适度干预,明确规则;而对于“霸王约”,则要更多地依靠供求关系来改变。

  一位取名“天下寒士”的网友说,交钥匙是买房人与开发商完成购房合同的最后一道手续,拿到钥匙后,买房人才开始和物业公司发生新的契约关系。现在,拿钥匙之后才应该发生的物业管理费、公共维修基金以及契税等费用的交付,却成了能否拿到钥匙的前提条件,于法无据。许多物业公司与开发商有千丝万缕的联系,巨额维修基金等费用常常被滞留,被开发商挪作他用,或从中吃“利息”。

  业内人士指出,主管部门统一制作的购房合同应明确公共维修基金交纳时间,譬如规定:由业主个人交纳的,需在房屋实测面积出来之后、在办理入住手续之前交纳;如业主自愿让开发商或物业公司代缴的,可在购房合同中约定,代缴方必须在多少工作日之内提供专用发票,以避免资金被挪用。

  而对于“霸王约”,业内专家认为,解决之道在于供求。供不应求的市场是卖方市场,在卖方市场中,购房人无论怎样运用法律工具结果很可能都是徒劳的,因为可供开发商选择的买家很多,而供购买人选择的房子少。要想获得房子,购房人往往得放弃权利,迁就交易。要改变这一现状,就得先改变商品住宅的供求关系。

  但正如房地产研究者李开发指出的那样,目前房地产市场一个大问题有待解决:各类房屋计划供应量与社会需求量没有管理与供应指标,供需不搭界,开发没有指标,位置没有明确,囤地待涨价成了普遍现象。在供求紧张的形势下,交易环节中的“霸王行为”的存在也就不足为怪了。



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