一个温州炒房者的经验与忠告
发表:2007-05-10 04:52
黄东升1996年就开始投资房地产,在温州人中间也算得上是比较早的。
在北京,他主要是投资写字楼,然后出租。2001年,他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼,专门出租给刚毕业的大学生。为此,他还花了10万块钱专门委托了一家网站做市场调查。调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资,但是要1千块钱租房子,1千块钱租写字楼。
黄东升把这些写字楼隔成8平方米左右的小间,
配备好生活和工作设施,专门出租给刚毕业的大学生,结果,在许多写字楼都租不出去的情况下,他的写字楼被排队抢租。黄东升对记者说:“回报率那时候是15%,现在将近18%左右。”
黄东升给自己总结了一套买房的经验,投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息;第二是出手要快;第三个才是增值。 “3个必须符合两个,要么你出手慢一点,租金抵了银行利息,增值快;要么就是出手方便、增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就会亏死!”
黄东升告诉记者,投资房产,升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二,如果达不到就会亏本。为此,黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。
他说:“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5—6厘,加起来除二,一年要达到6%,而且房子一定要增值在6以上,一年有10%的投资回报,这就是属于一般的投资、稳健的,买过来比如说是50万元,明年租金2万5,明年价值55、56万元左右,要不然你这个投资是亏本的。”
黄先生说,他与其他投资者的不同之处,就是把投资房地产专门当作生意来经营,先进行前期考察,把市场环境摸清楚了,再做出决断。
他还向工薪阶层的房产投资者提出了自己的忠告:
第一、首次置业千万不要超过承受能力。
由于很多工薪阶层,大多首付还要靠父母赞助,再加上很多不确定的因素,购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达一二十年,因此不适宜选择房价过高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子。
一般来说要考虑目前家庭的净资产、收入增长率、收入用于还贷的比率、房贷利率等因素来概算房屋总价负担能力。总的来说,一般人以房贷负担计算房价的上限,约为年收入的5倍-8倍;月供款占收入的30%左右比较合理,这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度。
第二、在没有更好的投资渠道时,首先选择还房贷。
如果投资不太专业,在没有更好的投资渠道时,首先是还住房贷款。中国现在的银行利率不断攀升,房贷利率也越来越高,很多投资项目的回报率都不及银行住房贷款利率高,所以建议首选归还房贷。
第三、 制定可行的换房计划。
很多人往往不是一次置业,第一次买房都是过渡性的,在制定换房计划时首先需要计算换房能力,要计算新房价值、
首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素,还要考虑装修费用、中介费用以及换房期间的住房问题。同时,应该考虑购房的机会成本,可以将购房钱款用于投资回报率更高的产品。
购房不是理财的唯一目标,若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机,可能会降低生活水平,建议可在资金准备充分前暂时租房。
第四、对于投资房产来说,不要根据自己的喜好买房,而是根据投资前景来买。
许多人在投资时总是购买居家型的房产或者过于豪华的房产,这样的房子已经没有多大的价格上升空间,利润不大。
有些房产易于出租,但是不会有太大的升值潜力,而另外一些房产恰好相反。因此,决定投资以前,必须确定投资策略,以防被套牢。
要通过中介公司等了解周边的市场以及成交量实际情况,要多跑动,观察真实状况。
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在北京,他主要是投资写字楼,然后出租。2001年,他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼,专门出租给刚毕业的大学生。为此,他还花了10万块钱专门委托了一家网站做市场调查。调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资,但是要1千块钱租房子,1千块钱租写字楼。
黄东升把这些写字楼隔成8平方米左右的小间,
配备好生活和工作设施,专门出租给刚毕业的大学生,结果,在许多写字楼都租不出去的情况下,他的写字楼被排队抢租。黄东升对记者说:“回报率那时候是15%,现在将近18%左右。”
黄东升给自己总结了一套买房的经验,投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息;第二是出手要快;第三个才是增值。 “3个必须符合两个,要么你出手慢一点,租金抵了银行利息,增值快;要么就是出手方便、增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就会亏死!”
黄东升告诉记者,投资房产,升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二,如果达不到就会亏本。为此,黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。
他说:“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5—6厘,加起来除二,一年要达到6%,而且房子一定要增值在6以上,一年有10%的投资回报,这就是属于一般的投资、稳健的,买过来比如说是50万元,明年租金2万5,明年价值55、56万元左右,要不然你这个投资是亏本的。”
黄先生说,他与其他投资者的不同之处,就是把投资房地产专门当作生意来经营,先进行前期考察,把市场环境摸清楚了,再做出决断。
他还向工薪阶层的房产投资者提出了自己的忠告:
第一、首次置业千万不要超过承受能力。
由于很多工薪阶层,大多首付还要靠父母赞助,再加上很多不确定的因素,购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担,对家庭现金流量与生活水准的影响长达一二十年,因此不适宜选择房价过高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子。
一般来说要考虑目前家庭的净资产、收入增长率、收入用于还贷的比率、房贷利率等因素来概算房屋总价负担能力。总的来说,一般人以房贷负担计算房价的上限,约为年收入的5倍-8倍;月供款占收入的30%左右比较合理,这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度。
第二、在没有更好的投资渠道时,首先选择还房贷。
如果投资不太专业,在没有更好的投资渠道时,首先是还住房贷款。中国现在的银行利率不断攀升,房贷利率也越来越高,很多投资项目的回报率都不及银行住房贷款利率高,所以建议首选归还房贷。
第三、 制定可行的换房计划。
很多人往往不是一次置业,第一次买房都是过渡性的,在制定换房计划时首先需要计算换房能力,要计算新房价值、
首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素,还要考虑装修费用、中介费用以及换房期间的住房问题。同时,应该考虑购房的机会成本,可以将购房钱款用于投资回报率更高的产品。
购房不是理财的唯一目标,若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机,可能会降低生活水平,建议可在资金准备充分前暂时租房。
第四、对于投资房产来说,不要根据自己的喜好买房,而是根据投资前景来买。
许多人在投资时总是购买居家型的房产或者过于豪华的房产,这样的房子已经没有多大的价格上升空间,利润不大。
有些房产易于出租,但是不会有太大的升值潜力,而另外一些房产恰好相反。因此,决定投资以前,必须确定投资策略,以防被套牢。
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