中国房地产已经到了最危险的时候

中国出台旨在遏制包括房地产在内的固定资产投资规模过大的宏观调控政策已经有几年了，中央八部委公布“国六条”调控房地产的具体措施也已经一年多了，但房地产市场的价格走势却并没有如预期的那样有所下降，反而是越调控价格越高企，有媒体报道八部委将联合调查对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清房价快速上涨的真正原因。那么，中央政府对房地产行业的宏观调控为什么难尽人意呢？房地产的问题到底出在哪里？我们又该如何正视问题并认真加以解决？笔者想借本文谈一点个人对中国房地产问题的一些看法。

一、中国的房价走势其实与市场经济相关度并不大

房地产开发商们对于公众质疑房地产价格虚高给出的解释是“市场决定论”，高房价是市场需求旺盛的结果，事实果真如此吗？有媒体报道：“北京新建商品房的销售率只有40%”其它大中城市的商品房的销售率也基本在这个水平线上，商品房的积压面积每年都在大幅增长，截至2006年底已公布的数字是全国房产积压面积1.23亿平方米。如果房地产的价格真的是由市场决定的，商品的大量积压的直接后果是商品价格的大幅下滑，但在中国的房地产市场中却形成了一个多年连续不断的价格大幅上涨与商品房积压率不断上升的市场悖论怪圈。最近一年宏观调控政策的实施，这方面的矛盾显得更加突出，今年1至2月，北京市商品房施工面积为5386.8万平方米，同比增长1.5%。北京市商品房竣工面积为210.6万平方米，同比增长2.2%。但同期北京市商品住宅现房销售面积仅为30万平方米，同比下降 71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，同比下降42.4%，住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降，与此相对应的却是北京市的房价上涨 9.7%。市场俨然已经成为全行业畸形发展的遮丑布，其实不难得出这样一个结论：中国的商品房价格其实与市场经济的相关度并不大。

与商品房价格密切相关的一个重要因素是房子建造的成本，通常房地产行业的成本应该包括建筑成本（其中含有前期规划设计费用、原材料费用、劳工工资等）、土地成本、开发商向政府缴纳的四税一费（营业税、城市维护建设税、城市房地产税、个人所得税、教育费附加）、房产配套设施费等，每个楼盘的成本总合以及分摊到单位建筑面积成本的具体数额总是被所有的开发商以商业秘密为由不能公之于众，每一个涉及到成本哪怕是微小的一个变动因素都会成为房产价格上涨的一个理由。深圳个人自建房“样板房”建成后均价才1623元/每平方米，而附近正在销售的商品房均价都在每平方米6000元以上，这从另一个侧面印证了房地产的实际成本只有房价的30%甚至更低的“江湖传言”，如果考虑到个人自建房并不具备开发商专业化、规模化的优势，开发商房地产的实际成本比我们预想的可能还要低。北京地区六成商品房并未售出意味着什么？如果数据真实且开发商如此方式经营依然有利润存在，那么六成未售出房子的建设成本都要转嫁到已售商品房中，售出商品房成本仅此一项就被不合理的至少提高1.5倍。

商品房价格高，有人给出的另外一个理由是商品房不是简单意义上的商品，言外之意房子不仅是用来居住的它还应该是可供投资者选择的投资品种。房子是否是商品这样简单的问题都存在疑问，但房地产开发商是商人这一社会身份却是毋庸置疑的。在历史上，商人的出现较从前自给自足的小农经济是一大社会进步，商人通过自己的辛勤付出，在赚到商品交换利润的同时也为他的顾客带来了极大的便利，大大降低了满足公众一般需求的社会成本。在现代社会商品经济大潮背景下人们的生活水平以及物质精神需求不断提高，商人的社会地位和作用愈加显得重要。中国房地产领域的商人们，社会成本并没有因为他们的存在有所降低，反而是人为数倍的提高了社会成本，他们已经失去了存在的社会意义，这一非正常的社会现象到了必须要有所改变的时候了。

二、中国房地产行业给中国经济带来多重风险，使用包括扩大土地供应量、加税、加息等成熟市场经济宏观调控手段将使中国的房地产行业甚至是整个经济踏上一条不归路。

到底是什么原因导致中国房地产的价格走势与市场经济的一般规律如此背离呢？如果说房地产开发商是中国经济大戏的台前演员的话，那么某些地方政府的主管官员就是幕后导演，炒房者则是台下带头喝彩的“托”，更有甚者某些炒房者还从银行非法拆借资金或是利用房地产市场洗黑钱。房价上涨对刻意追求政绩的地方官员是最为有利的，某个地区房地产开发项目越多房子建的越多房价越高，代表这个地区官员政绩的产值指标GDP就会被大幅拉升，而在这个过程中地方相关职能部门还会从房地产经济中得到包括土地出让金在内的各种各样或明或暗的实惠。这些具有巨大社会能量的地方官通过政策和信贷等优惠政策招商引资大力发展包括房地产在内的投资经济，对于那些炒房者来说，只有房价上涨对他们才是最有利的。某些地方政府、开发商以及非法资金的炒房者，这些人事实上已经不自觉的组成了一个利益集团，尽管只是社会中极小的一部分人，但这些人在社会中的地位和影响力是谁也无法低估的。

由于中国房地产市场缺乏商业信息透明的机制，房地产经济中相关经济利益各方的责权利不对等不平衡，房地产价格形成机制由开发商单方面主导，由此产生上亿平方米房产的存货和高企的房价之间的市场悖论，地方政府有了政绩并拿走了土地出让金开发商人们赚走了暴利，风险转嫁给了金融机构而苦的是购房用于居住目的老百姓。中国的房地开发商们的本钱绝大部分来自银行贷款，中国的银行系统信贷机制也存在很大问题，实质上开发商将房产开发的实际风险转嫁给了银行，看看近年由国家出钱埋单的四大银行相关的资产管理公司的巨额呆坏帐就知道问题的严重性，其中有相当一大部分是房地产以及相关企业留下的，还有不少银行向内部职工出售较市场价格低得多的房子也是部分房地产商人抵债房产。某个经济学家一相情愿的认为：只要房价继续上涨，银行给开发商和买房者信贷就没有风险。但遍观世界经济发展史，从来就没有只涨不跌的投资品种，这方面的经验教训不胜枚举，日本87年的房产泡沫破裂拖累日本经济滞胀20多年；受97东南亚金融危机的冲击香港20万港币每平方米的房子曾经跌到过不到3 万港币；中国93年南中国某些特区房地产风暴由于当时中央及时出手停止房地产开发的银行信贷避免了金融危机的爆发，但海南和北海的房子还是从每平方米超过万元跌到几百元。其实投资炒作的道理并不复杂，泡沫越炒越大，但要靠资金顶着，一旦外部资金枯竭泡沫必然破裂，而且举的越高肯定也跌的越狠，如果银行信贷深陷泡沫破裂的产业之中，那么给国民经济带来的危害将是灾难性的。

不正常的房地产市场对国民经济的伤害还远不止这些，从眼前来说房地产价格偏高有可能限制购房者对其它商品的消费本能，对本来就内需不畅的国内经济实际上是雪上加霜，一个大国不靠内需拉动经济总是不正常和危险的。而从长远来看，商品的大量积压是经济领域最大的潜在风险，商品只有被使用被消费才能体现它的商品价值，以房子为例，只有用于居住才使其具有商品属性，如果最终它不能被使用它其实就是钢筋水泥组成的工业垃圾，而且这将带来由于商品过剩和资金过剩（由于建成的房子没有销售出去，投进去的资金变成了垃圾，国家势必要相应的发行这部分蒸发的资金以弥补）引发的经济危机和通货膨胀双重经济风险，后果实在难以想象，降低房地产的闲置和空置率增加使用效率才是解决中国房地产问题的当务之急。

既然中央政府已经意识到了房地产行业给中国经济带来的风险并且实施了宏观调控政策，那到底是什么原因使政策达不到预想中的理想效果呢？本次房地产行业的调控政策相对较温和，至少它与不久前对证券市场连下九道金牌调控政策相比要温和的多。如果将“国六条”比作整治房地产这个岌岌可危的病人所开的药方的话，将其中的每一条都当作一味药来衡量的话，其中有的药是好药，比如“信息透明”，但问题是政策的可操作性太差，至今一年有余所能公开透明的公共信息实在有限。有的政策只能治标却不能治本，比如“增加90平方米以下小户型住房的供应量和所占住房的比重”，本身政策的实施就有可能打折扣，而且实施起来问题也很多，小户型住房每平米的单价较贵，小户型供应量加大也从侧面推动了房屋单价的走高。还有一些政策的出台不仅没有降低风险，反而因药不对症加剧了风险，如果再长期实施下去有可能使整个房地产行业走上一条不归路。其中最为典型的就是加息、收房产税和扩大土地供应面积等宏观调控政策。这些政策是成熟市场经济国家调控经济所使用的一般宏观政策，加息、加税可以加大房地产行业成本，这在正常的市场经济环境下可以通过抑制消费以达到投资降温的目的，但问题是中国并非完善的市场经济，加息加税实际上是增加了开发商的开发成本，只要成本增加，加价也就成为了有单独定价权的开发商唯一办法，这就使中国房地产行业陷入一个恶性循环之中“国家出台增加开发商成本的政策抑制投资——开发商以涨价应对——房地产价格越高购买房产的人越少——购买的人越少空置率越高——空置率不断攀高又加大了开发商的成本——继续以涨价应对成本的攀升”，而各地方政府为了各自利益的需要又不愿减少开发的规模和数量，增加土地供应量正中他们的下怀。事实上这就是在国家出台房地产宏观调控政策后，销售量不断下降房价还在不断上涨而且地产在建规模依然不见减少的根本原因，最后的资金枯竭之时就是房地产泡沫破裂之日，而且从最近股市上涨大量资金流入股市国家加紧对银行资金的控制来看，目前阶段的资金面越来越紧张，不管是资金枯竭还是通过加大货币供应量导致通货膨胀哪个方面都会给整个中国经济带来难以估量的灾难性后果。

三、中国房地产宏观调控必须以降低房地产空置率为核心目标

如前文所述，现在实行的房地产宏观调控政策非但达不到我们所预期的理想效果，而且会适得其反加剧房地产给中国经济大环境带来风险。我们有必要在重新明确房地产宏观调控既定目标的基础上规划制定新的调控政策：我们必须在完善市场经济的前提下，为了使社会资源尽可能的合理配置，为了社会公平正义，为了使更多的人分享经济发展的成果，也为了经济良性发展和社会和谐的既定目标，我们必须千方百计的降低房地产的空置率以及提高商品住宅的使用率，最大限度的降低房地产给我国经济带来的风险。

根据这个目标，笔者提出了个人对中国房地产行业新的更具有现实操作性的六条新举措，以供有关职能部门参考。

1、公共信息透明

一个社会公共信息的透明程度决定着这个社会的文明程度，商业信息的透明对经济发展有保障性的作用，同时也是通过市场调节使社会资源合理配置最重要的制度性保证，只有这样才能保证公众选择的最优合理性，这也是一个正常社会各方面合力最优性的充分保证。商业信息透明是去年“国六条”的最后一条，但其具体政策的可操作性实在难尽人意，有鉴于商业信息透明的重要意义，笔者的建议将其放在头一条，并就可操作性提出自己的建议。

房地产的成本构成要素必须成为商业信息公开透明的首要因素，互联网是信息公开透明的最佳载体，任何用于商业开发的土地面积、拍卖价格以及在这块土地上开发的房地产总面积和每个单户型标地的建筑面积都应该可以查询的，房地产开发商所上缴税费的计算方式方法和一个地区房屋开发的社会平均成本以及一个地区房屋的销售情况都应该通过互联网公之于众以便于公众查询。

2、停止审批新的房地产开发项目，以销售率指标作为开发新地产项目的条件

在一般情况下，缓解商品价格过高的办法就是加大商品的供应量，解决房地产价格过高需要通过增加土地供应量增加房产的市场供应达到平抑市场价格的目的。但在中国现实情况下，由房产价格并不是由市场决定的而是由开发商单方面决定的，房屋大量空置并不妨碍房地产价格继续疯狂上涨，增加土地和房屋的供应量并不能达到抑制房价的目的，相反的只能起到帮助地方政府得到更多的土地出让金和其它相关好处以及带动更多GDP增长，开发商为了追求利益最大化，肯定也会一如既往的继续提高房屋的空置率也要将房地产的价格上涨下去，空置率的升高加剧了宏观经济的风险。

既然增加土地供应量不能达到我们预期的调控目标，那就反其道而行之，减少或干脆停止新开发的土地供应，以房地产80%的销售率作为土地重新供应的硬性指标，以一个区域内为标准（区域可以是市也可以是区、县甚至可以是乡、街道），近年新建商品房售出率在80%以上作为这个地区开发新项目的硬性条件，否则一律停止新开发项目。对于开发商，只有将其从前开发的所有项目的房产总合卖出80%才允许其开发新的房地产项目。这样做的好处是以销促建，建造的房屋都是以居住为最终目的，而且还可以以此制定房地产的市场参考价格，以单位面积的建筑成本加上个案的土地成本以及税费初成本就可以得出一个总成本的参考价格，开发商按80%销售率计算最高25%的利润率（也就是说参考价格是80%销售是个保本的底线），得出一个市场参考价以供买卖双方协商。如果有必要执行更严格的调控措施，可以将房屋的销售率定在90%以上，相应的最高参考利润率也就在11%左右。

3、住房实名制，实行家庭房产“两房一贷制”

如果实施了上述措施，房地产开发商作假，将手中积压的房子通过新开公司或自然人倒手伪造商品房低空置率的假象，那么之前笔者所说的以空置率硬性指标作为重新规划审批土地和建造新商品房的调控手段肯定要付之东流，有必要制定其它相关配套政策，防止有可能出现的政策漏洞。之前有专家建议中国抑制房地产炒作的发生，应该出台“一户一房制”，一户家庭只准许保留一套住房多余住房由国家回购。他的这个建议立刻遭到许多相关人士的反对，反对的理由是一户一房不符合市场经济自由买卖的基本原则，由国家回购加重了财政负担也不现实，一户一房也为假离婚的滋生造成了可能。我丝毫不怀疑这个专家的初衷是好的，但他的方案也的确有许多操作不便之处，本人对此的建议是在住房实名制的基础上实行“一户两房制”，一户家庭最多可以拥有两套住房，但每个自然人名下只能拥有一套房子，这样缓冲可以解决许多现实问题，也可以像某些经济学家说的那样，“中国经济发展的标志是家庭可以拥有第二套住房”，对于解决家庭期望改善住房条件没有卖掉旧房的时候也可以买一套新房，夫妻双方如果真离婚可以每人拥有一套住房等等，许多问题都可以迎刃而解。在市场经济下，房产也是个人资产，如果彻底禁止家庭和个人拥有多套住房也不现实，政府可以考虑出台相关政策，对于个人第一套家庭第二套住房实施低税甚至免税，而对于多套住房出台50%甚至是100%的高房产税率。对于商品房实施税费和信贷政策一刀切的做法并不合适，毕竟我们应该鼓励用于以居住为目的的商品房消费购房者，这也是让他们享受自我劳动成果和全社会经济发展的先决条件，以投资或投机为目的的购房者不应该是政策鼓励的目标，而对于破坏市场秩序的非法从银行贷款炒房的投机者更应该通过法律法规绝对禁止。

4、完善银行对开发商和个人住房的信贷机制

如果我们处理房地产问题失当，受冲击最大的就是中国的银行系统，现在已知的房地产开发商和个人在银行的信贷在万亿以上，如果房地产出了问题，那么对于本就资金偏紧的银行系统将雪上加霜，我们对此不得不加以注意，这只有通过完善信贷机制避免金融危机的出现。对于房地产开发商的贷款一定不能是长期贷款，只能是用于建设工期内流动资金周转的短期信贷，到了期限银行为避免风险一定要按成本价而不是按开发商单独制定的市场价回收抵押房产，如果某个开发商捂房惜售，一定让他拿自己的钱而不是占用银行的资金去捂房，只有这样才能降低银行自身的风险。对于个人信贷统一提高利率的做法是不适当的，实质上是在抑制消费不利于经济的发展。正常的做法是以区别方式对待个人房产信贷，对于以居住为目的的购房者为了促进消费在其有偿还能力的情况下鼓励贷款，前面提到“一户两房”，银行只能给家庭的一套住房提供按揭贷款，如果想改善住房条件购买第二套住房，必须将前一套住房贷款还清后才可以重新贷款购房。

5、解决弱势群体和低收入群体的基本住房问题，增加城市廉租房供应

国家针对不同收入人群制定了不同的住房供应政策，低收入贫困人群不可能像高收入人群那样通过购买商品房，只能居住在国家或单位提供的廉租房，廉租房应该是政府向贫困群体提供的一项社会福利，但正如中国几乎所有的社会福利支出总是滞后于经济发展一样，中国各地买不起商品房的人群尽管占人口的大多数，但房地产开发的绝大部分都被普通商品住宅所占据，而廉租房因为难见效益而被各地方政府冷落。宏观调控的一项基本社会职能就是维护社会的公平正义，维护最底层民众的基本权益和基本人权是维护社会贡品正义的根本体现，也是经济良性发展和社会和谐的基础性保证，如果从宪法保护人权的高度保护居民最基本的人权之一—居住权，政府有义务向所有的低收入群体中的无房者提供廉租住房。千万不要在以国家贫穷财政困难为由拖延包括廉租住房在内的社会福利制度的实施，在连续多年税收及财政收入大幅增长的背景下，只要我们合理规划财政支出的使用，大幅降低行政成本，包括廉租房在内的社会福利是可以期待的。

中国房地产领域另外一个具有广泛争议的话题是向高收入人群和贫困人群两者之间的中低收入人群提供的经济适用房，对经济适用房持赞同和反对意见的两派人士在观点上针锋相对。其实经济适用房的出发点不失为一个好政策，但在现行体制之下由于各种各样的原因导致经济适用房出现太多的问题既不经济也不适用，以北京为例，在商业信息透明度匮乏的情况下，公众很难知道每平米4000元左右的经济适用房价格是如何计算出来的，大多数中低收入群体买不到也买不起数量上本来就捉襟见肘的经济适用房，另外还存在经济适用房单套户型面积超大、炒作楼号等许多非正常现象，本来是为维护社会公正的政策却被歪曲为更加不公平，这不能不让人感到遗憾。其实，如果我们国家的房地产宏观调控政策实施到位，商业信息充分透明，房地产行业能够回归市场经济的理性，普通商品房的价格低于现有经济适用房的价格也是可能的，到那时也许经济适用房也许就失去了它存在的价值了。

6、妥善处理拆迁问题，辽宁棚户区改造经验应该在全国推广

拆迁，始终是中国城市建设和房地产开发领域的热门话题，各地方政府从各自利益出发，总是对城市老旧房屋拆迁和农民土地使用权的征收乐此不疲，因为这样既可以为各地的招商引资提供可利用的土地资源，同时又在“逼迫”被拆迁户额外添上毕生的积蓄加入到购买商品房的大军中来。拆迁问题，尤其是某些地方采取的暴力拆迁倾向已经成为社会不稳定的根源。拆迁过程中的纠纷几乎全部是由货币化安置引起的，多数住户对政府或开发商单方面制定的安置价格难以满意。在动迁过程中应该更加人性化的尊重被拆迁户回迁还是货币化安置个人选择意愿，按照国家相关规定，在动迁原地盖商业住宅的如果户主有要求应该按着相关政策予以回迁，原居住地改变土地使用用途的，应该在方圆一公里半径内按回迁标准给住户安置住房。

最近两年辽宁实行的棚户区改造经验值得向全国推广，抚顺原棚户区的一户居民一家三口年前搬进的60平方米的新居，房主原有棚户房计算面积32平方米，45米以内每平交600元，另外增加到60平米每平米交900元，总共只交纳了2.13万元等了不到一年的时间棚户区居民就有了自有产权的60平米新居。辽宁省主抓的民心工程惠及城市最弱势的棚户区居民，政府靠国家开发银行的信贷投入一些，但也通过对部分土地的回收为将来招商做好准备，其实这是一个多方共赢的拆迁解决方案。其他地方的老百姓可就没有此等幸运了，最近通过群众投票而为公众熟知的北京酒仙桥危房改造陷入到了僵局之中，原有30平方米平房要得到一户66平方米的楼房住户要拿出11万，这是承受改革阵痛的产业工人们所无法承受的价格。这里面还是一个信息透明的问题，也许与北京当地动辄上万元的房价相比，11万算不得什么，但对于一些曾经为了国家贡献一生的老工人来说，他们并没有享受到他们当初投入计划经济时应该享受到的各种实际利益，更不用说分享改革开放时代经济发展的成果了。政府出于公心也应该解决这些历史遗留下来的老百姓实际困难，但在危房改造过程中政府和开发商都要从中捞一笔，而这些都要住户承担其中的大部分费用不能不让人感到心寒。如果像辽宁棚改那样高效运作，只要政府不在棚改中捞取好处即使不投入让群众满意也是可能的。因为棚改使土地容纳的居住人口数倍增加，可以节省大量的土地资源，用节省下来的土地资源搞商业运作，所得资金全部用于棚改，棚改住户只需拿出少量的增加面积房款（只收取建筑成本，一切税费都当免除），只有这样才可能产生类似辽宁棚改那样的共赢局面。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

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