发表时间： 2007-07-14 16:17:55作者：西城区被拆迁户
揭发北京西都地产发展有限公司北京天恒置业集团公司勾结西城区国土局借危改之名，行炒地皮之实违法融资，侵吞国有资产，侵犯公民的财产权和合法权益。
举报目录
一、公民的合法的财产权和选择权被开发商严重侵犯
1、官园危改小区和丰盛危改三期的被拆迁人寻求法律保护
2、危改项目——国家划拨土地使用权是以给原居民建设住宅为先决条件的
3、西都地产公司违法自订拆迁补偿标准，设置陷阱
4、西都地产公司独自侵吞国家回馈危改项目居民应当享有的优惠政策和经济实惠
二、 改项目开发商勾结西城区国土局侵害居民权益
1、拆迁人违反“阳光工程”规定，骚扰居民正常生活
2、西都地产公司拆迁资格“大限”将至，疯狂对被拆迁人施压
3、西城区国土局不知危改回迁和回迁率？要求拆迁人提供法律依据
4、西都地产公司老板持有不准危改回迁的神秘文件？
5、国土局拆迁科长：我们履行的是北京市规定的裁决程序，真的吗？
三、西城区国土局房屋拆迁行政裁决程序违规裁决违法
1、行政裁决程序违规
2、西城区国土局房屋拆迁行政裁决违法
四、西都地产公司将国家划拨土地违法抵押贷款
1、西都地产公司的大股东国旅联合和前股东天恒置业股权转让概况
2、西都地产公司60%股份被国旅联合公司控股时的资产状况
3、西都地产公司固定净资产不足2.5亿，负债近19亿却能得到银行贷款6亿元，奇迹
4、上市公司南京国旅联合股份有限公司的领导责任
5、西都地产公司把划拨土地使用权抵押贷款
五、西都地产公司与天恒置业相互担保违规贷款中的阴谋——转让土地使用权？
六、西都地产公司与炒地皮成交，侵吞国家资产，侵害居民合法权益
揭发北京西都地产发展有限公司勾结西城区国土局借危改之名，行炒地皮之实违规融资、侵吞国有资产、侵犯公民的财产权和合法权益。
一、居民的合法的财产权和选择权被开发商严重侵犯
举报人是几代人世居北京市西城区官园危改小区和丰盛危改项目三期拆迁范围内的居民——被拆迁人群，弱势群体。官园危改小区的开发商——拆迁人为北京西都地产发展有限公司（简称西都地产公司）：丰盛危改项目三期的拆迁人为北京天恒房地产股份有限公司，现又改名为天恒置业集团（简称天恒置业）。因举报人掌握西都地产公司违法拆迁，侵害被拆迁人合法权益的证据确凿、充分、广泛，所以作为举报揭发问题的主轴：而天恒置业与其相关的共同之处一并揭发。
1、官园危改小区和丰盛危改三期的被拆迁人寻求法律保护
官园危改小区和丰盛三期的被拆迁人根据法律规定要求：产权调换，危改回迁。依据《中华人民共和国宪法》第十三条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。《土地管理法》第五十八条：为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的：收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。国务院令（第305号）《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十一条：房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。《中华人民共和国合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》国办发[2004]46号（简称〈通知〉）
六款：加强拆迁补偿资金监管，落实拆迁安置。合理的拆迁安置是维护被拆迁人合法权益，做好拆迁工作的重要基础。拆迁单位既要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿，也不得迁就少数人的无理要求。
在国家基本大法——《宪法》和国务院政令以及北京市政令都明确规定：公民的合法的财产权受国家法律保护，处于危改项目拆迁范围内的被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿，不但不被尊重，而且还被违法的开发商拆迁人西都地产公司、天恒置业粗暴地剥夺了选择权，蛮横地制定了他们的所谓“拆迁补偿标准：此次拆迁采取货币补偿方式”（见附证-1A1B），公然与国家法律相抗衡！严重侵犯了被拆迁人的财产权和选择权。
遗憾的是北京市西城区国土资源局作为拆迁管理监督的政府职能部门，从官园小区危改项目、丰盛危改三期项目拆迁范围内，依据市规划局的住宅建设规划，国家免费划拨城市危旧房改造土地使用权，到审批危改小区的拆迁许可证，危改小区被拆迁居民应享受到的优惠政策和经济实惠，以及危改回迁、危改回迁率的指标，相关危改拆迁一系列法律法规都清清楚楚，他们不但不制止拆迁人的违法拆迁行为，反而积极配合，通过违法行政裁决（后面揭发）等手段支持助长拆迁人西都地产公司、天恒置业有恃无恐非法炒地皮谋取暴利！
2、危改项目——国家划拨土地使用权是以给原居民建设住宅为先决条件的
根据《北京市实施国土资源部（划拨用地项目）细则》京政办发[2002]54号（十三）条5款，列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅。
在建设安置居民的住宅名义下，西都地产公司获得北京市国土资源局京房地划[批]字（1995）第4号《北京市城镇建设用地批准书》和北京市国土资源局京国土房管划[批]字（2002）第065号《北京市城镇建设用地批准书》，即官园危改小区用地；北京市城市规划管理局94市规划地字63号《中华人民共和国建设用地规划许可证》其中，建设居住房用地218000平方米；道路用地42000平方米，共计用地260000平方米。天恒置业获得北京市国土资源局京国土房管划[批]字（2004）第008号《北京市城镇建设用地批准书》，即丰盛危改三期用地。北京市规划管理局2001市规地字119号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，其中建设居住用地227500平方米，道路用地56500平方米，共计用地284000平方米。该两个危改小区建设住房用地面积占总建设用地面积70-80%，其余是建设道路用地。所谓的建设道路用地仅仅是危改小区内通道，并不是公益性质的公用道路。
西都地产公司拿到免费的用于建设居民住宅的218000平方米划拨土地使用权后，至2005年7月25日满两年，不仅没有建设任何居民住宅，却将原规划为“玉廊园居民小区”即官园D区标明为商品房、官园A区为写字楼、公寓、公共配套、公建等名称（见附件证据-5），为掩人耳目，偷天换日，竟登载在天恒置业的互联网站上公开招商引资，炒地皮！遵循国务院于2005年4月28日召开常务会议：严禁炒地皮的决定举报人将在六节中详细专门揭发。
丰盛危改一、二、三期，拆迁人天恒置业获得国家免费划拨土地使用权的284000平方米中的227500平方米，按规划应为居民建设住宅，但是至今快两年了仍未拆迁完结，尚未达到“七通一平”的要求。据说该危改小区的土地使用权，已在运作买给新加坡投资商，由于是秘密的商业行为，举报人只是提供线索，希望有关部门依法查处！
3、西都地产公司违法自订拆迁补偿标准，设置陷阱
官园危改小区的拆迁人西都地产公司，采取欺骗和蒙蔽的非法手段，自订运作原则《房屋拆迁通知书》（见附证—1A）（见附证—1B），擅自把国务院（305）号令第二十三条“……也可以实行房屋产权调换”划掉！西都地产公司大胆修改政令，偷换成自己制定的“拆迁补偿标准：此次拆迁采取货币补偿方式”，把危改项目改换名称：1、官园危改公共配套项目；2、公寓、公共服务设施等项目。（见附证—1A、B）（尽管《拆迁许可证》、西城区国土局的布告上标明：“危改项目”）蒙蔽群众，设置陷阱，混淆视听，使得某些不熟悉以法律保护自身权益或者搞不清什么是“公益项目”？什么是“公共服务项目”？的被拆迁人就会误入西都地产公司设置的陷阱！因为“公益”建设项目、“公共”建设项目，尽管只有一字之差，拆迁的补偿方式适用的法律法规条文却不相同！所以只要被拆迁人误认，就落入“此次拆迁采取货币补偿的方式”圈套，开始与拆迁人就拆迁补偿协商，讨价还价的协商记录掌握在拆迁人的手中，可以证明是你自愿选择“货币补偿”。至于被拆迁人选择产权交换，危改回迁的权利，就算自动放弃了。
拆迁人与被拆迁人就拆迁货币补偿协商一旦达不成协议，尤其是到拆迁的后期，他会计算出拆迁总户数5%以内的被拆迁人便被控制在拆迁人的手中，除非被迫接受拆迁人早已制定的8675元/平方米拆迁补偿标准，否则，以前的协商的结果，拆迁人的承诺一律作废。当拆迁人认为需要时，不管被拆迁人有什么理由和具体困难，不分青红皂白，统统算作“无理要求”以最低的拆迁补偿价提出裁决申请（后面将以裁决实际案例具体举报揭发），该出手时便出手。
国务院国办发[2004]46号《通知》六款：合理的拆迁补偿安置是维护被拆迁人合法权益、做好拆迁工作的重要基础。拆迁人既要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿；也不得迁就少数被拆迁人的无理要求。
对国务院的重要规定，拆迁人西都地产公司、天恒置业不理睬什么是维护被拆迁人合法权益，什么是做好拆迁工作的重要基础，更不要说尊重被拆迁人的选择权，在他们的辞典里只有损人利己，非法暴利。倘若被拆迁人依法选择产权交换危改回迁，或者要求按实际情况提供补偿价款，合法合理安置拆迁居民的居住用房，就被拆迁人霸道地扣上“无理要求”的帽子，通过西城区国土局给予违法制裁！
西都地产公司说道做到，近两年来官园危改小区共1700户原居民没有一户享受到国家政策规定的产权交换，危改回迁；天恒置业也是一样，三年多的时间，丰盛危改一、二、三期共1470户原居民也没有一户危改回迁！拆迁人采取断章取义手法隐瞒危改性质，可供选择的安置方案和拆迁补偿方式，把危改小区内的原住居民统统赶走，给他们腾空土地，便于大炒地皮之需，这种亵渎法律、侵犯人民群众的合法权益的行为，根据国务院国办发[2004]46号《通知》
一、 八款：
一、端正城镇房屋思想，维护群众合法权益。……规范拆迁行为，落实管理责任，加强监督检查；严格依法行政，加大对违法违规案件的查处力度，坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益。
八、加强监督检查，严肃处理违法违规行为。加大对城镇房屋拆迁中违法违规案件的查处力度。给予了举报人的鼓励和支持，提高了我们向非法行为斗争的勇气和坚决维护自己合法权益的信心！·
4、西都地产公司独自侵吞国家回馈危改项目居民应当享有的优惠政策和经济实惠
根据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（十三）
5、列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅，加快危旧房改造改善居民住房条件和居住环境，把北京建设成为历史文化名城和现代化国际大都市。加快危改，急人民所需，解人民之忧，是落实“三个代表”思想的具体体现，是政府的民心工程。所以国家免费划拨土地使用权，提供给“安置居民的住宅”危旧房改造工程，利国利民的大好事，获得危改小区内原住居民的支持和向往-——被拆迁人，当然希望进一步改善自己的住房条件和居住环境。根据国家《土地管理法》第五十八条规定，配合政府的危旧房改造民心工程，支持危改政策，寻求安居乐业，社会和谐，便于工作、学习的居住环境，进一步提高生活质量！每家每户根据自身的条件选择产权交换或货币补偿完全是法定的权利！任何人任何单位都不得侵犯！因此，举报人坚决选定：产权交换，危改回迁。
可是，西都地产公司、天恒置业无代价拿到危改小区的土地使用权时，必须承担用于安置居民的住宅的责任。因为该地区危改范围内的土地使用权并非全部为国家所有，其中部分土地使用权——例如房屋院落等尚属原居民的财产。国家的政策是以民为本，在涉及城市危旧房改造民心工程，即阳光工程，必须回馈给被拆迁人享受特定的优惠政策和实惠。依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》政策问答：危改小区的被拆迁居民“通过危改不仅改善居住条件，做到买的起、住得起、住得好，而且享受到房改成本价购房政策和经济适用房政策，经济上也得到实惠”。
对官园危改小区的被拆迁人来说，享受这些好的优惠政策和经济实惠的权益，都被西都地产公司给掠夺去了！两年来，被拆迁人不断被骚扰，苦不堪言，使得原居民由盼危改到怕危改，由希望变失望，由美梦变恶梦！至少现在是这样。
而西都地产公司呢，通过违法拆迁，却能得到高额回报。可以舒舒服服地公开炒地皮赚大钱；又可以把北京市规划“玉廊园住宅小区”（官园 D区）公开以商品楼标明卖高价，（完全忘记在划拨的土地上盖商品房是要付土地转让金的）（见附证—5）真是左右逢源，美不胜收！
西都地产公司如此违法违规，胡作非为，没有西城区国土局的包庇和支持是办不到的。
二、危改项目开发商勾结西城区国土局侵害公民权益
北京市西城区国土资源局是拆迁管理、监督的政府职能部门，对管内的危改小区拆迁人违法违规拆迁活动，侵害被拆迁人合法权益的行为不闻不问吗？不是的，他们推波助澜！由于西都地产公司的前身为“北京市西城区城市建设开发公司”，天恒置业的前身为“北京市西城区住宅建设开发公司”，与西城区国土局的关系不一般，尽管当前表面上已“政企分离”，脱钩改制，但千丝万缕的人际关系，在拆迁运作上协调、配合，甚至不惜违法违规。根据拆迁人的意志需要，及时下达《拆迁裁决书》（下面以实际案例揭发）
1、 拆迁人违反拆迁“阳光工程”规定，骚扰居民正常生活
根据北京市人民政府京政发[2003]24号《北京市人民政府关于做好房屋拆迁工作维护社会稳定的意见》四，推进拆迁“阳光工程”，坚持文明拆迁，加强拆迁队伍管理。拆迁、评估工作人员必须持证上岗，无岗位证书的人员不得从事拆迁工作。拆迁单位都应制定文明拆迁守则，讲文明语言，不得使用威胁、恐吓、欺诈等不正当手段。
丰盛危改三期的拆迁人天恒置业拆迁运作至今已经超过两年，1470户被拆迁人至今没有一户享受到产权交换、危改回迁法定权益和危旧房改造带来的实惠。但正常的生活环境遭到破坏，遍地是拆除旧房的建筑垃圾。从未不带上岗证的拆迁服务员，任意侵入民宅，喧嚷某些恐吓、威胁、欺骗的“信息”进行骚扰！严重影响居民的工作和学习。根据《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》第七条、第八条、第九条之规定：拆迁期满一年的空地尚未建设应先予绿化，建筑垃圾及时清理。根据已立项的建设用地，期满两年尚未施工，国家应无偿收回国有土地使用权。
官园危改小区的拆迁人西都地产公司到2005年7月25日，满两年的大限将至。去年，经北京市相关部门联合审查其拆迁资格没通过，即“8.31”大限没过关。经过四个月的整顿，于2004年11月24日又获得半年期的《危改房屋拆迁许可证》有效期至2005年5月23日，因大限将至，西都地产公司除了伤民扰民与天恒置业相比有过之而无不及，还到处散布恐怖信息，说什么“西城区区长已经批准，强制拆迁50户居民”，威胁、恐吓、欺骗目前尚未搬迁的居民。西都地产公司，置国家法律法规不顾对国务院（305）号令和北京市政府（87）号令的规定任意取舍，我行我素，被拆迁人的财产权、选择权、申诉权甚至公民权（不带拆迁上岗证非法侵入民宅等）一律漠视，强迫被拆迁人接受货币补偿方式。否则，在拆迁人西都地产公司、天恒置业主导，西城区国土局的配合下，被拆迁人就会受到制裁！
2、 西都地产公司拆迁资格 “大限”将至，疯狂对被拆迁人施压
西都地产公司老板于2005年3月中、下旬指派拆迁人员张某、周某等人在官园危改小区内广泛散布“强制拆迁50户”的恐怖信息后，于2005年4月1日，一天之内通过西城区国土局至少向官园危改A区四户居民发出《房屋拆迁纠纷裁决书》（官园A区本应当为这些被裁决的居民用于安置居民的住宅的土地使用权24533平方米，于2004年7月14日，以成交价格人民币4.9613亿元，“七通一平”，用地性质住宅的条件被唯利是图的西都地产公司违法售予北京天太金海置业有限公司。后面专题揭发举报。）
根据国务院国办发[2004]46号《通知》五，严格依法行政，正确履行职责，政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。
西城区国土局负责官园危改小区拆迁工作的公务员孙波，依照拆迁人西都地产公司的组织下，连同公证处的某些人于2005年4月4日，在两小时之内至少向官园危改小区的被拆迁人王某、李某等送达十五份《房屋拆迁纠纷调解通知单》，由该危改小区拆迁负责人国土局公务员孙波签发。在此要特别指明的是，孙波等人急于将上述的被拆迁人纳入裁决程序，他要出面主持“调解”了。可是，此时西都地产公司作为裁决申请人连《裁决申请书》都没有准备好，而孙波要在4月6日召开三方面有关人员参加的调解会。但尚不知双方的拆迁纠纷究竟在哪里，于是西都地产公司赶快于4月7日交上《裁决申请书》。孙波在4月8日晚上亲自率大队人马浩浩荡荡送往被拆迁人家中，约定4月15日开调解会（见附证—3）。这样的荒唐事西城区国土局都干得出来！何来依法行政，连行政裁决程序都搞不清！根据国务院国办发[2004]46号《通知》三：严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。对达不成协议的必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）的规定严格执行听证、行政裁决，证据保全等程序。
3、 西城区国土局不知危改回迁和回迁率？要求拆迁人提供法律依据
2005年4月15日上午，本来应当由拆迁人承担的拆迁活动——拆迁人和被拆迁人协商相关事宜，并把协商记录，双方达不成拆迁协议的理由和原因，一方提出裁决申请，经国土局5日内审查核实后，连同副本送达给被申请人，5日准备答辩时间，才能履行裁决程序的拆迁纠纷调解会，在孙波的直接参与和干预下，匆忙召开了。参加这次调解会的有西都地产公司张某，被拆迁人王某等三人都是在4月4日收到，尚没有提出裁决申请时就先收到西城区国土局孙波签发的没有发文号的《拆迁纠纷调解通知书》，其中只有王某一人收到4月7日由西都地产公司紧急补写的《裁决申请书》副本（另外两位被拆迁人因没在家没有收到）。
因为拆迁人坚持老板自订的“此次拆迁采取货币补偿方式”，而被拆迁人依法选择产权交换，危改回迁，双方有原则分歧才不能达成协议，当场被拆迁人王某质询孙波：官园危改小区为什么不能危改回迁？孙波答：“官园小区是商业开发带危改，没有一户危改回迁”。王某追问；“有法律依据吗”？孙波吱吱唔唔不直接回答，只说：“小张（西都地产公司）会给你送去”！堂堂西城区国土局拆迁科竟拿不出依法行政的法律依据！那么，“不准危改回迁”的实施依据就是西都地产公司老板制定的“此次拆迁采取货币补偿方式”了。难怪孙波面临如此尴尬局面不得不求救于拆迁员小张，可叹啊！可悲！
被拆迁人王某继续问道：“官园危改小区的回迁率是多少”？孙波自知理亏，闭口不答，经过深思突然联想起西都地产公司匆匆忙忙补写的《裁决申请书》漏洞百出，哪里经得起这样质询、答辩！不顾被拆迁人在场，连忙关照西都地产公司的拆迁员张某说：你们回去（把裁决申请书）搞严实点儿！别留缝（把柄）！原来，所谓的裁决申请书是有意安排“搞”出来的，并且不“严实”，有“缝儿”，回去再“搞”聪明点儿！真是欺人太甚！与依法行政，确保拆迁工作公平、公正、公开的要求相差何止十万八千里！
被拆迁人当场表态，依据国务院（305）号令第二十三条、北京市人民政府（87）号令第二十一条和国办发[2004]46号《通知》六，坚决要求：产权交换，危改回迁。（见2005年4月15日国土局调解记录）。
4、 西都地产公司老板持有不准危改回迁的神秘文件？
西城区国土局拆迁科的公务员孙波、康妫以及西都地产公司、天恒置业的拆迁员等众口一词“没有一户危改回迁”，孙波在被质询招架不住无奈的情况下，脱口而出（“法律依据”源于西都地产公司）“小张会给你送去”。当然，时至今日“小张”也没有将“法律依据”送来。通过其他渠道举报人了解到这份神秘的规定“危改不准回迁”文件为《西城区危旧房改造拆迁的批复》确实是西都地产公司老板透露出来的。
根据国务院国办发[2004]46号《通知》二，地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更。
《西城区危旧房改造拆迁的批复》（举报联系人持有红图章具有法律效力的证据，待上级检查时出示），其内容究竟如何举报人不得而知，倘若真有其事，也仅仅是区政府某位领导对拆迁工作的批示而已，即构不成法律法规，也不能算政府工作条例，既不对外公布，对老百姓也就没有任何法律约束力。作为政府公务员孙波履行公务执行拆迁纠纷调解工作时，只能依照国家法律法规和政府工作条例的规定行事，怎能遵循某领导人的批复意见呢？而且令拆迁员“小张”把《批复》提供给被拆迁人作为官园危改小区（共1700户）“没有一户危改回迁的”“法律依据”。请孙波先生不要再愚弄老百姓了，举报人是不会上当受骗的！
这神秘莫测的《西城区危旧房改造拆迁的批复》到底说了些甚么？哪位领导人批复的？难道与国务院（305号）令、北京市（87）号令有所标新立异吗？为什么被西城区的拆迁人奉为至宝！？怎么有这么大的威力？是否违法？确实值得追究！普通老百姓就无能为力了。请纪检、监察部门检验吧！这是举报人应当尽的公民捍卫国家法律尊严之义务！
5、国土局拆迁科科长：“我们履行的是北京市规定的裁决程序”，真的吗？
西城区国土局拆迁科科长；“我们履行的是北京市规定的裁决程序”，这句话是通过西城区政府人民来访接待日（2005年4月19日），一位负责接待的王化民同志，回答来访者针对最近4月1日发出的《拆迁纠纷裁决书》的问题的答复，这位拆迁科长的言外之意就是说自己是循规守矩的，裁决书没有问题，若有的话也是北京市规定的裁决程序出了问题。科长先生，法律面前，人人平等，还是虚心点儿，听听老百姓的呼声！花言巧语拒绝批评，遮掩错误与事无补！（以上见西城区政府信访接待谈话记录）
官园危改小区的拆迁人西都地产公司，2004年7月25日《房屋拆迁许可证》到期截止。去年经北京市有关房屋拆迁管理、监察部门联合大检查，西都地产公司“8.31”大限没有过关，处于没有房屋拆迁资格的尴尬境地。西都地产公司经过四个月整顿再次拿到官园危改项目《房屋拆迁许可证》的日期是：自2004年11月24日开始生效，至2005年5月23日截止。
请西城区国土局主管房屋拆迁的公务员们注意；国务院于2004年9月颁发国发[2004]46号《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模，严格管理的通知》（简称《通知》；2004年10月25日颁发京政办发[2004]52号）《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理文件的通知》早已下达各区、县人民政府，市政府各委、办、局至今已有半年多，要求贯彻落实该《通知》严格拆迁管理。
西城区国土局作为北京市管辖下的区一级的房屋拆迁管理职能部门，既敢于对国务院国发办[2004]46号《通知》顶着不办；也敢对北京市人民政府京政办发[2004]52号文件要求：贯彻落实国务院46号《通知》规定履行依法行政的职责，充耳不闻，不予理睬。西城区国土局为什么要这样干呢？！对照一下，他们在“官园危改小区”2005年4月1日，一天之内下发四份版本几乎完全一样，只是被拆迁人姓名不同的《房屋拆迁纠纷裁决书》便可清楚了解：原来西城区国土局是给该危改小区的拆迁人西都地产公司撑腰，为其获取非法高额利润开路，违法行政裁决在所不惜（见案例证据—2A，下一节专题揭发），而国办发[2004]46号《通知》将房屋拆迁相关法规、条例进一步规范，加强了拆迁管理和监督，严格拆迁程序确保拆迁公开、公正、公平。这样就约束了西城区国土局帮助拆迁人西都地产公司、天恒置业实现“此次拆迁采取货币补偿方式”目标，强迫所有被拆迁人接受的手段失灵。因此，他们抵制、违反或者故意装作国办发[2004]46号《通知》根本不存在，特别是三，严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）等规定的权限和程序履行职责。对达不成协议的，必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房252号）的规定严格执行听政、行政裁决、证据保全等程序。特别要执行估价结果公示制度，依照有关规定实施行政裁决听政和行政强制拆迁听政制度。确保拆迁公开、公正、公平。
《通知》三：正文中连续两次出现：确保拆迁公开、公正、公平。以示其重要性，并且强调；所有拆迁项目都必须按照……北京市的京政办发[2004]52号文件于2004年10月25日再次强调全市各区、县贯彻落实《通知》的各项规定。到了西城区国土局那里就行不通，就是要顶牛！硬把2004年11月24日才拿《房屋拆迁许可证》的西都地产公司官园危改项目列在所有拆迁项目之外，直到2005年4月1日签发《房屋拆迁纠纷裁决书》时，顶了半年牛的劲头仍未松懈，继续干！试问西城区国土局，一名拆迁科长竟然敢于国务院和北京市政府的政令相抗衡，他的“勇气”可谓十足，“动力”哪儿来的呢？
西城区政府信访接待人王化明同志不是房屋拆迁第一线的工作人员，只是转达国土局拆迁科的答复，不能分辨建设部的与北京市的《拆迁裁决工作规程》究竟有何不同，可以理解。但作为区国土局和拆迁科长竟然以此话搪塞，狡辩，真不知他是否认真学习过这两份《规程》，比较过它们的异同点吗？以为这样就可以糊弄糊领导和老百姓，就可以轻松开脱自己所应承担违法裁决的责任吗？
2005年4月1日，由国土局拆迁科公务员孙波送达官园危改A区的四份《拆迁纠纷裁决书》，是与拆迁人西都地产公司的裁决申请书副本同时送达的，当然没有给被申请人任何答辩的机会，从来不开裁决听政会，不搞证据保全，“申请人与被申请人的协商记录”，“对被申请人的补偿安置方案”一律不答；裁决的依据就是拆迁人裁决申请书的再版！狡辩是没有用的，被拆迁人手中掌握盖有国土局大印的《裁决书》，铁证如山！（见案例证据）西城区国土局的拆迁科长，当然要对管内的危改拆迁出现的问题负主要责任，尤其是违法裁决，损害群众权益的责任更不可原谅！为了推卸责任竟然敢往“北京市的有关裁决程序规定”身上泼脏水！举报人怀疑这位拆迁科长是否读过《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》
第八条：裁决机关应当自裁决申请受理之日起5日，将裁决申请书副本送达给被申请人。--当然有准备答辩时间。--5日内提出书面答复。--有陈述权和申辩权。
第九条：当事人可以委托1至2人作为代理人参加裁决—裁决听政。
第十条：裁决机关进行裁决时，应当召集拆迁当事人调查询问，主持人可以进行调解。
第十二条：当事人应当对自己的主张提供证据—以上各条组合证据保全。
对照国务院指定的（建住房[2003]252号）《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；（二）审核相关资料、程序的合法性；（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。
将北京市的和建设部的房屋拆迁裁决工作规程对比，就公开、公正、公平合法性合理性以及危旧房改造以人为本的政府民心工程政策性而言是相同的，并且重点突出，范围明确，仅仅是条文、文字表达形式，有所调整而已。
西城区国土局对国务院政令拒不接受，对建设部制定的规则不理睬，北京市的通知不屑一顾，老百姓的合理要求、合法权益更不在话下了！那么在拆迁纠纷裁决过程中，西城区国土局听谁的？结论是只听拆迁人西都地产公司、天恒置业老板的意愿按其意图照办：不管是前廊后厦的大瓦房、四合院还是碎砖砌墙的平台一律“言不二价、童叟无欺”，8675/平方米。所谓的评估公司的估价，也只是重复拆迁人老板早已制定的补偿标准走走形式而已。对“8、31”大限未能过关，于2004年11月24日才拿到《拆迁许可证》的官园危改笑区拆迁人西都地产公司而言，西城区国土局只有履行国务院国办发[2004]46号《通知》，北京市人民政府京政发[2004]52号贯彻落实《通知》：所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁管理条理》（国令305号）和《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）等规定的权限和程序履行职责的义务。
但是，西城区国土局在46号《通知》和52号贯彻落实《通知》已达6个月时间，就是拒不履行，在2005年4月1日一口气连续下达至少4份按“老办法”实施的《房屋拆迁裁决书》，在4月4日两个小时之内，又把至少15户被拆迁人纳入裁决程序。下面用具体案例揭发其违法行政行为。
三、西城区国土局房屋拆迁行政裁决程序违规裁决违法
1、行政裁决程序违规
现以西城区国土局的三份《城市房屋拆迁纠纷裁决书》为案例，与相关的法律法规相对照，举报如下：
A、案例A，西国土房管裁字（2005）第54号《裁决书》日期为2004年4月1日（见案例证据-2A）；
B、案例B，西国土房管裁字（2004）第42号《裁决书》日期为2004年3月30日（见案例-2B）；
C、案例C，西国土房管裁字（2004）第97号《裁决书》日期为2004年5月17日（见案例证据-2C）。
根据国务院（第305号）令第十六条，裁决应当自收到之日起30日内作出；《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》第十四条应当自收到裁决申请之日起30日内作出；国家建设部（建住房[2003]252号）《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。
鉴于西城区国土局拆迁科长，擅长在有关房屋拆迁法规政令的制定部门上兜圈子，推卸责任，以上实乃不得而为之。
案例A和案例B，拆迁人是西都地产公司，西城区国土局官园危改项目拆迁负责人孙波；案例C，拆迁人是天恒置业，西城区国土局丰盛危改项目拆迁负责人是康妫。
国务院国办发[2004]46《通知》三，对达不成协议的，必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]52号）的规定严格执行听政、行政裁决、证据保全等程序。特别是要执行估价结果公示制度，依照有关规定实施行政裁决听政和行政强制拆迁听政制度，确保拆迁公开、公正、公平。
案例A，拆迁人西都地产公司于2004年3月25日提出裁决申请；西城区国土局《房屋拆迁纠纷裁决书》于2005年4月1日送达被申请人手中，这期间在经历了一年多时间，远远超过了规定的30天期限，因此，国土局违规，在孙波手中拖延的11个月期间双方是否协商，即拆迁人与被拆迁人又有哪些要求或承诺，都与国土局无关。国务院国办发[2004]46号五，严格依法行政，正确履行职责……政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。
由于官园危改小区的拆迁人西都地产公司的拆迁许可证的时限将至，到2005年7月25日就满两年了，所以拆迁人需要在2005年4月1日让西城区国土局孙波配合，快发裁决书，再加上被申请人——被申请人对行政裁决不服，还有三个月的申诉期也只是到7月上旬，还有“强制拆迁”的可能。机不可失，时不可待，仅仅一天时间，就发出了四份《拆迁纠纷裁决书》，所以西城区国土局也就不顾30天裁决程序规定各个环节，审核相关资料，裁决听政，证据保全等等一律取消，就要拆你的房，没商量！（见附证-2A）
案例A，拆迁人天恒置业于2005年1月14日提出裁决申请；西城区国土局《房屋拆迁纠纷裁决书》于2005年5月17日送达。这期间经历了四个月零八天，远超过规定的30日内完成裁决程序的期限，西城区国土局负责丰盛危改三期拆迁工作的康妫其他违规行为与案例A完全相同。（见附证-2C）
案例C，西国土房管裁字（2005）第54号《城市房屋拆迁纠纷裁决书》中，对被拆迁人的拆迁补偿依据是北京浩诚业房地产评估公司的评估报告，“已由周聪于2003年8月7日签收”。但是在北京浩诚业房地产评估公司的评估报告书3页十六款：估价报告应用的有效期：本报告估价结果有效期为一年。（见附证-2A）时至2005年4月1日。西城区国土局竟然把超过法律时效期长达8个月作废的“估价”滥竽充数，堂堂正正地写在行政裁决书上，还要以此去制裁人家被拆迁人！简直就是蔑视法律，侮辱群众！严重侵犯被拆迁人的合法权益。西城区国土局负责拆迁领导集体讨论通过的裁决书，竟然将法律时效常识性概念，是搞不清楚呢？还是故意生拉硬扯欺负老百姓，讨好那些财大气粗的开发商？不论出于何种动机，国土局的大印都是盖在《拆迁纠纷裁决书》上了，代表政府做出了行政裁决，如此为人民服务，岂止渎职，简直就是犯罪。
2、西城区国土局房屋拆迁行政裁决违法
国务院国办发[2004]46号《通知》：加强城镇房屋拆迁管理工作，关系到中央宏观调控政策的有效贯彻落实，关系到城镇居民的切身利益和社会稳定。当前，有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准；有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象，严重侵害城镇居民的合法权益。
有谁能想到“这些现象”竟然出现在国务院的所在地与之近在咫尺的西城区国土局！举报人提供的由西城区国土局行政裁决，时隔一年的三份实际案例A，案例B，案例c（见案例证据-2A、2B、2C），尽管他们分属官园危改小区和丰盛危改三期拆迁范围内的行政裁决案例，但是裁决一、裁决二的内容却是同一模式，除被拆迁人姓名、周转房门牌号对号入座外，裁决的实质有效的内容完全一致。上述案例是时隔一年分别裁决的，可见是西城区国土局裁决书长期专用的规范模本。但它却是违反《宪法》和《合同法》、《行政许可法》。
国务院国办发[2004]46号《通知》六，加强拆迁补偿资金监管，落实拆迁安置。合理的拆迁补偿安置是维护被拆迁人合法权益、做好拆迁工作的重要基础。
西城区国土局却与国务院对拆迁工作的要求背道而驰，在其行政裁决的上述三份实际案例中，裁决内容完全相同，而在《拆迁纠纷裁决书》：裁决一、裁决二，尽管使用一些文字铺垫，所包含的实质内容可诠释如下：
裁令被拆迁人在十五日之内，尽快把自己房屋交给拆迁人拆除——先灭失被拆迁人的财产，可是应得的拆迁补偿款不能支付，必须抵押在拆迁人手里，若干时日以后，只有满足拆迁人提出的条件才有“可能”归还拆迁补偿款（到那时拆迁人何在？）换言之，先把你的房子拆除再说，钱暂时不给，赶快腾出土地。
裁令被拆迁人十五日内，全家搬迁到几十里之外的大兴区，在那里有拆迁人指定的租赁房屋去住吧！——但是房租和物业等费用分文不得拖欠——若干时日以后被拆迁人不愿住了，腾清房子，交清房租物业费——再去找拆迁人要回你的拆迁补偿款！（如果此时拆迁人“蒸发”了？）
西城区国土局如此裁决：简言之，你的房子，拆了！钱，先不给，将来嘛！谁拆的找谁要去！这样，实质上是把原住居民扫地出门了！这能算是危旧房改造吗？被拆迁居民何罪之有？遭此横祸？
拆迁人得到如此裁决，即使睡着觉都能笑出声来！一分钱不花就把原居民的房子给拆了，别人的财产权转到自己手里，包袱甩掉了，真是太美了！
几家欢乐几家愁！人们都应该换位思考，西城区国土局拆迁科的公务员和领导，当你们起草和讨论这样的裁决书时，有没有想过，如果你们家的房子就这样被开发商给拆除了，你答应吗？如果不懂得依靠法律保护自身权益的被拆迁人，在收到《拆迁纠纷裁决书》后，依裁决令而行，真的搬到大兴区的周转房去住了，其后果不堪设想。
西城区国土局房屋拆迁的管理者，你们手中权力只有在国家法律法规的规定和允许之下，才可实施，请不要忘记在依法治国的国家，不是只有有关房屋拆迁的法规、条例，更重要的是国家法律必须遵循，依法行政。西城区国土局《拆迁纠纷裁决书》违反了《中华人民共和国宪法》第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
西城区国土局的裁决侵犯了被拆迁人的财产权，你们根本没有资格强制被拆迁人将自己的财产抵押给拆迁人。西城区国土局违反了《国家土地管理法》第五十八条为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，对原土地使用权人应给予适当补偿。国土局无权裁决不予补偿或暂不补偿。因为没有提供保全条件。
西城区国土局违反《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因为西城区国土局强令被拆迁人抵押财产，对原土地使用权不予补偿的裁决，构成非法干预。
西城区国土局没有在裁决书中确认拆迁人提供的周转房产权所属的证据。如果该周转房的产权属于他人，拆迁人就是租赁房屋的中介人，把被拆迁人的房产拆除土地使用权骗到手之后，转卖或者破产，使得被拆迁人无法收回拆迁补偿款，拆迁人构成诈骗罪！而国土局是《拆迁许可证》的颁发者又是裁决者。根据《行政许可法》第七条，公民的合法权益因行政违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。这样，由于西城区国土局违法裁决就会给国家造成巨大损失！
如果拆迁人提供的周转房确有财产权，扣留被拆迁人的房产拆迁补偿款作为抵押的条件，就构成融资租赁关系。要按照《合同法》第二百三十七条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁房屋，承租人—被拆迁人选中的房屋产权不是拆迁人的，则拆迁人必须买下来产权，提供给承租人使用，收取被拆迁人的房租。但是，西城区国土局的裁决完全与国家法律规定相反。
西城区国土局像这样的违法的《拆迁纠纷裁决书》，不知已经发出多少份，目前还在继续往外签发；也不知侵害了多少位拆迁人的合法权益，给非法的开发商捞到了多少不义之财！不仅西城区政府的形象、声誉受损，而且可能制造国家赔偿的案件。
举报人殷切希望纪检、监察部门，及时制止西城区国土局违法违规的行政裁决出笼，坚决查处有关责任人！
四、西都地产公司将国家划拨土地违法抵押贷款
1、西都地产公司大股东国旅联合和前股东天恒置业股权转让概况
西都地产公司的企业全称为北京西都地产发展有限公司，其前身为北京市西城区城市建设开发公司改制而来。
天恒置业的企业全称为北京市天恒置业集团公司，其前身为北京市西城区住宅建设开发公司，原为北京市西城区城市建设开发公司的第一大股东，于2003年3月11日和2003年5月31日分两次将其持有西都地产公司的股权60%出让给国旅联合股份有限公司。
北京天恒置业集团公司，将公司拥有的北京西都地产发展有限公司（原北京市西城区城市建设开发公司）41%股权，以人民币8000万元价款转让给国旅联合股份有限公司（以下简称国旅联合公司）。国旅联合公司于2003年5月31日又收购完成北京天恒置业持有北京西都地产公司19.9%股权，7月31日董事会决议公布：北京天恒置业集团持有的北京西都地产发展有限公司19%的股权，以人民币3707万元收购，增持完成后，国旅联合公司持有北京西都地产发展有限公司60%的股权，成为其第一大股东（资料来源为上市公司国旅联合公司网站，见附证-4-1）
2、西都地产公司60%股权被国旅联合公司控股时的资产状况
国旅联合公司在其网站上公布了2003年5月31日西都地产公司状况：（见附证-4-2）
北京西都地产发展有限公司资产负债表2003年5月31日
顺序 资产 金额（单位万元） 负债 金额（单位万元）
1 流动资产 169568 流动负债 157167
2 长期资产 18216 长期负债 31767
3 固定资产净值 24785 负债总额 188934
4 无形资产 1855
5 资产总额 214423
西都地产公司如此糟糕的资产状况，难怪其原来的大股东两个多月竟抛出了60%的股权，负债高达18.8934亿元而流动资产为16.9568亿元。实际上，可供西都地产公司真正“流动”的为-1.9366亿元，资不抵债，如何生存？便是首当其冲。
北京西都地产公司资金重组改制以后，开始运作实施北京市“十五”计划的城市危旧房改造，地区内按照国家优惠政策用于安置居民住宅建设的机会，将改制前由北京市西城区城市建设开发公司名义获得的，北京市国土资源和房产管理局免费划拨的京房地划[批]字（1995）第4号《北京市城镇建设用地批准书》和京国土房管划[批]字（2002）第065号《北京市城镇建设用地批准书》国家划拨的建设用地范围为北京市西城区官园危改小区。根据北京市规划管理局94市规地字63号《中华人民共和国建设用地规划许可证》规定：官园危改小区建设用地总面积：260000平方米，其中建设居住房用地：218000平方米；小区内道路用地42000平方米。
根据《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》十三条第5款：列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅。
可是，当北京市国土局以危旧房改造项目划拨给西都地产公司土地使用权时，官园危改小区范围内尚有1700户居民，这块土地的使用权属于这些居民的，根据《土地管理法》第五十八条为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。也就是说，西都地产公司需要准备好拆迁补偿资金和按照官园危改小区建设用地规划，必须建设住房占地218000平方米，用于安置居民的住宅。
西都地产公司必须以建设单位的名义，将官园危改小区的居民的房屋拆迁安置的资金准备到位才能申请拆迁许可证。
3、西都地产公司固定资产不足2.5亿，负债近19亿元，却能得到银行贷款6亿元，奇迹！
这个标题，确实令人吃惊！面临如此高额负债，哪家商业银行会如此慷慨大方，急人所需！完全不顾北京西都地产公司是一家有限责任公司，据说其注册资金为5000万元，在2003年5月国旅联合公司购买北京天恒置业的60%股权时出资尚不到1.2亿元。就算把他的固定净资产全部是优良资产都抵押给贷款银行，也不足以贷到2亿元。
举报人无法指出西都地产公司是由哪家银行得到的6亿元贷款。因为西都地产公司与银行完全是暗箱操作，只有靠银行监督检查部门监察了。举报人只是提供线索。但是，西都地产公司于2003年7月中得到6亿元贷款却是确定无疑的。这是由其控股公司——国旅联合公司董事会于2003年8月14日和2003年9月17日“国旅联合公布临时股东大会决议”公告：
二、同意公司为北京西都地产发展有限公司（简称：西都地产）贷款提供担保，公司所属公司西都地产拟于2003年贷款6亿元人民币，公司为其中2亿担保，其余担保事项由该公司其他股东承担，公司提供担保后，西都地产用非配套公建项目作抵押对公司提供反担保。（见附证-4-3）
国旅联合公司的这份公告保留了其“机密”信息（1）子公司西都地产公司的贷款银行？（2）贷款日期、期限？（3）抵押物？（4）除自己提供2亿元贷款担保外，其余4亿元贷款担保人是谁？没有明确，只含糊说“该公司其他股东承担”。这些问题非常重要，因为它牵涉官园危改小区1700户居民的拆迁补偿和安置落实等一系列问题。
国旅联合公司作为上市公司，依法经营是天经地义的，但是明明知道收购西都地产公司的当时——北京市西城区城市建设开发公司资产负债情况严峻，但看中了他手里有官园危改小区，北京二环内紧接金融街北缘、梅兰芳大剧院、中国京剧院的邻居，地理位置十分优越！不满足持股41%，急不可待地增持股19%成为具有绝对权力的控股公司。当然下属公司从此一切运作行为，国旅联合公司不能推却领导责任！
4、上市公司南京国旅联合股份有限公司的领导责任
西都地产公司手中尽管持有官园危改小区建设用地规划许可证和建设用地批准书，但是，没有可供拆迁补偿和居民安置专款专用的资金是领不到《房屋拆迁许可证》的，所以在国旅联合公司控股以后，西都地产公司于2003年7月中，搞到一笔6亿元人民币贷款。北京市西城区国土局核发《官园危改小区房屋拆迁许可证》，有效期为一年，从2003年7月26日—2004年7月25日截止。当时，西城区国土局发布公告，西都地产公司向官园危改小区的每户发出了《房屋拆迁通知》，并且自订违法的“补偿标准：此次拆迁采取货币补偿方式”为炒地皮做好铺垫，以便可能获取非法高额利润。（见附证1A、1B）
西都地产公司拿到官园危改小区房屋拆迁许可证的先决条件是向国土局验证了6亿贷款资金已经到位。可是，一个月以后国旅联合公司董事会于2003年8月14日通过决议：“西都地产拟于2003年贷款6亿元人民币”；2003年9月17日第一次临时股东大会决议：“公司下属公司西都地产拟于2003年贷款6亿元人民币”。国旅联合公司搞模糊时间差战术的实质，是企业管理高层深知西都地产根据《银行法》有关贷款的规定，是没有资格获得银行贷款的。但是西都地产公司“有办法”居然搞到了6亿元贷款，并且于2003年7月26日拿到了官园危改小区《房屋拆迁许可证》。国旅联合公司认为发财的机会到了，于是匆忙召开了临时董事会，并于2003年7月31日公布临时董事会决议：“以人民币37073170.73元增持北京西都地产发展有限公司（原北京市西城区城市建设开发公司）19%的股权，增持完成后，公司将持有该公司60%的股权，成为其第一大股东”。（见附证—4—1）
国旅联合公司的如意算盘实在不敢恭维！无非是隔岸观火，乘机捞一把，让西都地产公司有本事你去违法贷款，这时我不是大股东不控股，不承担领导责任，有什么“雷”有北京天恒置业集团去顶着。当西都地产公司不负所望，不仅拿到6亿贷款，而且又拿到官园危改小区的《房屋拆迁许可证》，开始“宏图大展”之时，误认为从此一路风顺，于是从北京天恒置业集团又购进19%股权，成为绝对控股公司。在商业运作市场经济竞争的条件下，谁会把大好的发财机会拱手让人？国旅联合公司控股后，没有加强领导，依法经营，导致西都地产公司为了追求非法高额利润，利用国家给予的危改优惠政策，实施一系列违法违规的拆迁活动，严重侵害被拆迁居民的合法权益，更有甚者在国家免费划拨土地基础上大炒地皮，侵吞国有资产！（下节专题举报）
5、西都地产公司把划拨土地使用权抵押贷款
举报人已将西都地产公司违法贷款6亿元的过程揭发，追究其贷款的抵押物更能清楚其违法的实质。官园危改小区是北京市“十五”计划城镇危旧房改造160片小区之一。根据京政办发[2002]54号《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》第十三条居住用地5款列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅。
西都地产公司要获得官园危改小区的拆迁人资格，必须承诺为该小区居民建设用于安置居民的住宅和拆迁补偿费用等，为了筹集资金，由某银行贷款6亿元人民币。担保人主要：其中的2亿元为国旅联合公司；其余的4亿元为其前大股东北京天恒置业公司。担保人可以找有资质的公司企业，可是抵押物却要求是自有的资产。根据《银行法》要求所需抵押物价值应在10亿元左右。但是从西都地产公司的资产负债表中可以看出，近2.5亿的固定资产中即使都是优良资产也远远不足作为贷款6亿元的抵押之用！举报人认为唯一可以冒充自有“资产”的就是官园危改小区的26万平方米国有土地使用证（临时颁发的），可是这片土地是划拨的呀！
根据京政办发[2002]54号《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》第三条： 凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准可以不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。
商业银行对商业贷款申请审查是十分严格的，对申请贷款企业的经营状况、资产负债，以及过去的银行贷款信誉严格审查，而且对抵押物所有权属以及现有市场价值甚至对担保人都细致的反复的权衡，尤其超过亿元的巨额贷款，更是特别慎重，为避风险，而实行“一票否决制”。按照西都地产公司的具体情况，究竟是什么力量扭转过来变成“一票表决制”？！确实值得国家银监会调查、追究相关人的责任！
2003年7月，西都地产公司不但获得了某银行的贷款6亿元，而且因此获得了官园危改小区《房屋拆迁许可证》。国家明文规定的划拨土地使用权不得作为贷款抵押，但确实被某银行收下了，问题就更大了。此时，官园危改小区尚有1700户居民，这片土地使用权的大部分为居民所有，也作为抵押物抵押在银行了。等于是间接的由原居民给开发商垫付拆迁补偿了。
五、西都地产公司与天恒置业相互担保违规贷款中的阴谋——转让土地使用权？
据国旅联合公司独立董事的意见称，“截至2004年6月30日：国旅联合公司控股子公司北京西都地产发展有限公司对外担保总额63100万元，其中违反《通知》规定的担保共计60200万元，部分为西都地产改制前与其”关联企业之间互保所形成的，其中40000万元的担保是西都地产为其第一大股东北京天恒置业集团公司贷款提供担保后，又由天恒置业借给西都地产所使用”。（见附证—4—4）
举报人引述国旅联合公司独立董事的意见，发现与事实有出入。首先，从2003年7月30日开始国旅联合公司正式持有西都地产公司60%成为第一大股东绝对控股，而北京天恒置业公司第一笔贷款是2003年7月22日壹亿元；其余的叁亿元贷款分别是：2003年12月31日壹亿元；2004年4月23日贰亿元，都是由西都地产公司提保。（见附证—4—4）
其次，从2003年3月11日，天恒置业就将其持有的西都地产公司41%股权转让给国旅联合公司，后又转让出19%的股权。所以，称天恒置业是第一大股东不成立。西都地产公司给天恒置业提供贷款担保，款到位后又借给由国旅联合公司控股的西都地产公司使用！世界上有这样的好事吗？天恒置业向银行贷款、抵押，好不容易借来4亿元，再转手借给西都地产公司用，只要是西都不归还，天恒置业就要承担全部赔偿责任，不还钱，抵押物就会被拍卖！除非天恒置业集团公司董事会全体成员都是傻子！否则没有人会这样干的。必有“把柄”存于天恒置业手中。
实际上是一个大阴谋，请看举报人提供的北京天恒置业集团在自己的网站公开招商引资（2004年，很快就撇下来了）（见附证据—5）。官园危改小区是国家划拨的土地使用权，原居民1700户的拆迁人是西都地产开发有限公司，与北京天恒置业集团没有什么关系？为什么他要以拥有这个危改小区土地使用权人的身份出现呢？什么“已具备七通一平条件”，“商品房”，“土地转让”等吸引投资者上当。因为到今天也不具备这些条件。联想到上述的奇怪的贷款，担保人，以及掩人耳目的把戏，结果是天恒置业贷款4亿元给西都地产公司使用了；暗中把开发权和土地使用权转让给天恒置业？！因为在整篇招商引资广告中没有提到划拨土地使用权人——西都地产公司。这是合乎逻辑的推论，举报人无法进一步查找到他们违法交易的证据，但是这篇广告的违法内容却能证实西都地产公司借危改拆迁之名，实行违法炒地皮之实。
国务院于2005年4月28日召开国务院常务会议后，通过媒体宣布：控制城市房屋价格时强调：“严禁炒地皮”。
在官园危改小区内西都地产公司是否暗中转让土地请纪检、监察部门检查确认！下面举报的是西都地产公司已经完成炒地皮全过程。
六、西都地产公司炒地皮成交，侵吞国家资产，侵害居民合法权益
举报人提供（附证—6—1）北京市土地整理储备中心网页下载的国家免费划拨土地使用权用于安置居民的住宅官园危改小区内，被开发商命名为官园公寓：“北临中国京剧院，南至受壁街。西临官园A栋写字楼及国际投资大厦，东至西直门南小街”。可规划用地24523.52㎡。官园公寓区地上总建筑面积：92169㎡，其中公寓：88127㎡，配套公建4042㎡（见附证—5）。这份资料中，对位置图、规划图等都以“暂无提供”模糊视听，免于现在还居住在该地区内被拆迁居民（大约还有100户）知晓划拨土地被开发商西都地产公司以七通一平条件，违法炒地面给出卖了（见附件—6—2）。
官园危改小区内官园公寓区，属于北京市规划委员会98-规地字-1225号《中华人民共和国建设用地规划许可证》、北京市国土资源局京国土房管划[批]字（2002）第065号《北京市城镇建设用地批准书》范围之内。（见案例证据—2A），根据京政办发[2002]54号《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》第三条 凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。西都地产公司竟然公开在网上拍卖，转让国家用于城镇危旧房改造而划拨土地使用权，实属胆大妄为！这样，就会侵吞巨额国家资产，构成犯罪，下面举报人估算一下西都地产公司大约侵吞了多少国家资产，侵吞了多少原居民的财产。
西都地产公司出售：建设用地面积：24533平方米
成交价格：49613956.00元
平均每平方成交价：20223.54元/平方米
西都地产公司拆除公房每平方米补偿价为：8675元/平方米
拆除私房增加重置成新价684.87元为：9359.87/平方米
官园危改小区内居民房屋密度较大，其中公房约占80%，私房占20%
胡同和其它公共建设用地约占小区总面积30%，其余的70%均为公私房的院字和房屋占地，以房屋占70%，院子占30%估算：
胡同和公建占地面积：7359.9㎡ 房屋和院子占地总面积：17173.1㎡
公房和私房占地面积：12021.2㎡ 公、私房院子占地面积：5151.9㎡
其中公房占地面积：9616.9㎡ 其中公房院子占地面积：4122㎡
其中私房占地面积：2404.2㎡ 其中私房院子占地面积：1030 ㎡。
在官园危改小区内官园公寓，国家划拨的24533㎡用于安置居民的住宅的建设用地，原土地使用权属于国家所有为：11481.4㎡；属于私有而未被拆迁补偿的土地使用权为：1030㎡。
因举报人无法得到该危改小区的地域平面布置图，如此估算，虽不精确，但总可大致参考。
官园危改小区的官园公寓区域国家划拨的土地使用权被西都地产公司炒地皮违法转让，侵吞多少资产：
1、国家资产：11481.4㎡土地使用权，折合人民币2.3219亿元
2、居民财产：1030㎡土地使用权，折合人民币0.2083亿元
西都地产公司仅仅违法炒地皮约占整个官园危改小区划拨土地使用权260000平方米的十分之一，就侵吞国家和私有财产价值2.5302亿元人民币！
西都地产公司在2004年7月14日就将官园危改小区内的官园公寓区以4.9613亿元的价格转让给北京天太金海置业有限公司。转让该区域土地使用权时，尚有约300户原住居民没有搬迁，至今还有约100户居民居住于此。远远达不到“七通一平”。尽管
举报目录
一、公民的合法的财产权和选择权被开发商严重侵犯
1、官园危改小区和丰盛危改三期的被拆迁人寻求法律保护
2、危改项目——国家划拨土地使用权是以给原居民建设住宅为先决条件的
3、西都地产公司违法自订拆迁补偿标准，设置陷阱
4、西都地产公司独自侵吞国家回馈危改项目居民应当享有的优惠政策和经济实惠
二、 改项目开发商勾结西城区国土局侵害居民权益
1、拆迁人违反“阳光工程”规定，骚扰居民正常生活
2、西都地产公司拆迁资格“大限”将至，疯狂对被拆迁人施压
3、西城区国土局不知危改回迁和回迁率？要求拆迁人提供法律依据
4、西都地产公司老板持有不准危改回迁的神秘文件？
5、国土局拆迁科长：我们履行的是北京市规定的裁决程序，真的吗？
三、西城区国土局房屋拆迁行政裁决程序违规裁决违法
1、行政裁决程序违规
2、西城区国土局房屋拆迁行政裁决违法
四、西都地产公司将国家划拨土地违法抵押贷款
1、西都地产公司的大股东国旅联合和前股东天恒置业股权转让概况
2、西都地产公司60%股份被国旅联合公司控股时的资产状况
3、西都地产公司固定净资产不足2.5亿，负债近19亿却能得到银行贷款6亿元，奇迹
4、上市公司南京国旅联合股份有限公司的领导责任
5、西都地产公司把划拨土地使用权抵押贷款
五、西都地产公司与天恒置业相互担保违规贷款中的阴谋——转让土地使用权？
六、西都地产公司与炒地皮成交，侵吞国家资产，侵害居民合法权益
揭发北京西都地产发展有限公司勾结西城区国土局借危改之名，行炒地皮之实违规融资、侵吞国有资产、侵犯公民的财产权和合法权益。
一、居民的合法的财产权和选择权被开发商严重侵犯
举报人是几代人世居北京市西城区官园危改小区和丰盛危改项目三期拆迁范围内的居民——被拆迁人群，弱势群体。官园危改小区的开发商——拆迁人为北京西都地产发展有限公司（简称西都地产公司）：丰盛危改项目三期的拆迁人为北京天恒房地产股份有限公司，现又改名为天恒置业集团（简称天恒置业）。因举报人掌握西都地产公司违法拆迁，侵害被拆迁人合法权益的证据确凿、充分、广泛，所以作为举报揭发问题的主轴：而天恒置业与其相关的共同之处一并揭发。
1、官园危改小区和丰盛危改三期的被拆迁人寻求法律保护
官园危改小区和丰盛三期的被拆迁人根据法律规定要求：产权调换，危改回迁。依据《中华人民共和国宪法》第十三条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。《土地管理法》第五十八条：为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的：收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。国务院令（第305号）《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十一条：房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。《中华人民共和国合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》国办发[2004]46号（简称〈通知〉）
六款：加强拆迁补偿资金监管，落实拆迁安置。合理的拆迁安置是维护被拆迁人合法权益，做好拆迁工作的重要基础。拆迁单位既要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿，也不得迁就少数人的无理要求。
在国家基本大法——《宪法》和国务院政令以及北京市政令都明确规定：公民的合法的财产权受国家法律保护，处于危改项目拆迁范围内的被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿，不但不被尊重，而且还被违法的开发商拆迁人西都地产公司、天恒置业粗暴地剥夺了选择权，蛮横地制定了他们的所谓“拆迁补偿标准：此次拆迁采取货币补偿方式”（见附证-1A1B），公然与国家法律相抗衡！严重侵犯了被拆迁人的财产权和选择权。
遗憾的是北京市西城区国土资源局作为拆迁管理监督的政府职能部门，从官园小区危改项目、丰盛危改三期项目拆迁范围内，依据市规划局的住宅建设规划，国家免费划拨城市危旧房改造土地使用权，到审批危改小区的拆迁许可证，危改小区被拆迁居民应享受到的优惠政策和经济实惠，以及危改回迁、危改回迁率的指标，相关危改拆迁一系列法律法规都清清楚楚，他们不但不制止拆迁人的违法拆迁行为，反而积极配合，通过违法行政裁决（后面揭发）等手段支持助长拆迁人西都地产公司、天恒置业有恃无恐非法炒地皮谋取暴利！
2、危改项目——国家划拨土地使用权是以给原居民建设住宅为先决条件的
根据《北京市实施国土资源部（划拨用地项目）细则》京政办发[2002]54号（十三）条5款，列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅。
在建设安置居民的住宅名义下，西都地产公司获得北京市国土资源局京房地划[批]字（1995）第4号《北京市城镇建设用地批准书》和北京市国土资源局京国土房管划[批]字（2002）第065号《北京市城镇建设用地批准书》，即官园危改小区用地；北京市城市规划管理局94市规划地字63号《中华人民共和国建设用地规划许可证》其中，建设居住房用地218000平方米；道路用地42000平方米，共计用地260000平方米。天恒置业获得北京市国土资源局京国土房管划[批]字（2004）第008号《北京市城镇建设用地批准书》，即丰盛危改三期用地。北京市规划管理局2001市规地字119号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，其中建设居住用地227500平方米，道路用地56500平方米，共计用地284000平方米。该两个危改小区建设住房用地面积占总建设用地面积70-80%，其余是建设道路用地。所谓的建设道路用地仅仅是危改小区内通道，并不是公益性质的公用道路。
西都地产公司拿到免费的用于建设居民住宅的218000平方米划拨土地使用权后，至2005年7月25日满两年，不仅没有建设任何居民住宅，却将原规划为“玉廊园居民小区”即官园D区标明为商品房、官园A区为写字楼、公寓、公共配套、公建等名称（见附件证据-5），为掩人耳目，偷天换日，竟登载在天恒置业的互联网站上公开招商引资，炒地皮！遵循国务院于2005年4月28日召开常务会议：严禁炒地皮的决定举报人将在六节中详细专门揭发。
丰盛危改一、二、三期，拆迁人天恒置业获得国家免费划拨土地使用权的284000平方米中的227500平方米，按规划应为居民建设住宅，但是至今快两年了仍未拆迁完结，尚未达到“七通一平”的要求。据说该危改小区的土地使用权，已在运作买给新加坡投资商，由于是秘密的商业行为，举报人只是提供线索，希望有关部门依法查处！
3、西都地产公司违法自订拆迁补偿标准，设置陷阱
官园危改小区的拆迁人西都地产公司，采取欺骗和蒙蔽的非法手段，自订运作原则《房屋拆迁通知书》（见附证—1A）（见附证—1B），擅自把国务院（305）号令第二十三条“……也可以实行房屋产权调换”划掉！西都地产公司大胆修改政令，偷换成自己制定的“拆迁补偿标准：此次拆迁采取货币补偿方式”，把危改项目改换名称：1、官园危改公共配套项目；2、公寓、公共服务设施等项目。（见附证—1A、B）（尽管《拆迁许可证》、西城区国土局的布告上标明：“危改项目”）蒙蔽群众，设置陷阱，混淆视听，使得某些不熟悉以法律保护自身权益或者搞不清什么是“公益项目”？什么是“公共服务项目”？的被拆迁人就会误入西都地产公司设置的陷阱！因为“公益”建设项目、“公共”建设项目，尽管只有一字之差，拆迁的补偿方式适用的法律法规条文却不相同！所以只要被拆迁人误认，就落入“此次拆迁采取货币补偿的方式”圈套，开始与拆迁人就拆迁补偿协商，讨价还价的协商记录掌握在拆迁人的手中，可以证明是你自愿选择“货币补偿”。至于被拆迁人选择产权交换，危改回迁的权利，就算自动放弃了。
拆迁人与被拆迁人就拆迁货币补偿协商一旦达不成协议，尤其是到拆迁的后期，他会计算出拆迁总户数5%以内的被拆迁人便被控制在拆迁人的手中，除非被迫接受拆迁人早已制定的8675元/平方米拆迁补偿标准，否则，以前的协商的结果，拆迁人的承诺一律作废。当拆迁人认为需要时，不管被拆迁人有什么理由和具体困难，不分青红皂白，统统算作“无理要求”以最低的拆迁补偿价提出裁决申请（后面将以裁决实际案例具体举报揭发），该出手时便出手。
国务院国办发[2004]46号《通知》六款：合理的拆迁补偿安置是维护被拆迁人合法权益、做好拆迁工作的重要基础。拆迁人既要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿；也不得迁就少数被拆迁人的无理要求。
对国务院的重要规定，拆迁人西都地产公司、天恒置业不理睬什么是维护被拆迁人合法权益，什么是做好拆迁工作的重要基础，更不要说尊重被拆迁人的选择权，在他们的辞典里只有损人利己，非法暴利。倘若被拆迁人依法选择产权交换危改回迁，或者要求按实际情况提供补偿价款，合法合理安置拆迁居民的居住用房，就被拆迁人霸道地扣上“无理要求”的帽子，通过西城区国土局给予违法制裁！
西都地产公司说道做到，近两年来官园危改小区共1700户原居民没有一户享受到国家政策规定的产权交换，危改回迁；天恒置业也是一样，三年多的时间，丰盛危改一、二、三期共1470户原居民也没有一户危改回迁！拆迁人采取断章取义手法隐瞒危改性质，可供选择的安置方案和拆迁补偿方式，把危改小区内的原住居民统统赶走，给他们腾空土地，便于大炒地皮之需，这种亵渎法律、侵犯人民群众的合法权益的行为，根据国务院国办发[2004]46号《通知》
一、 八款：
一、端正城镇房屋思想，维护群众合法权益。……规范拆迁行为，落实管理责任，加强监督检查；严格依法行政，加大对违法违规案件的查处力度，坚决纠正城镇房屋拆迁中侵害人民群众利益的各种行为，维护城镇居民和农民的合法权益。
八、加强监督检查，严肃处理违法违规行为。加大对城镇房屋拆迁中违法违规案件的查处力度。给予了举报人的鼓励和支持，提高了我们向非法行为斗争的勇气和坚决维护自己合法权益的信心！·
4、西都地产公司独自侵吞国家回馈危改项目居民应当享有的优惠政策和经济实惠
根据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（十三）
5、列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅，加快危旧房改造改善居民住房条件和居住环境，把北京建设成为历史文化名城和现代化国际大都市。加快危改，急人民所需，解人民之忧，是落实“三个代表”思想的具体体现，是政府的民心工程。所以国家免费划拨土地使用权，提供给“安置居民的住宅”危旧房改造工程，利国利民的大好事，获得危改小区内原住居民的支持和向往-——被拆迁人，当然希望进一步改善自己的住房条件和居住环境。根据国家《土地管理法》第五十八条规定，配合政府的危旧房改造民心工程，支持危改政策，寻求安居乐业，社会和谐，便于工作、学习的居住环境，进一步提高生活质量！每家每户根据自身的条件选择产权交换或货币补偿完全是法定的权利！任何人任何单位都不得侵犯！因此，举报人坚决选定：产权交换，危改回迁。
可是，西都地产公司、天恒置业无代价拿到危改小区的土地使用权时，必须承担用于安置居民的住宅的责任。因为该地区危改范围内的土地使用权并非全部为国家所有，其中部分土地使用权——例如房屋院落等尚属原居民的财产。国家的政策是以民为本，在涉及城市危旧房改造民心工程，即阳光工程，必须回馈给被拆迁人享受特定的优惠政策和实惠。依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》政策问答：危改小区的被拆迁居民“通过危改不仅改善居住条件，做到买的起、住得起、住得好，而且享受到房改成本价购房政策和经济适用房政策，经济上也得到实惠”。
对官园危改小区的被拆迁人来说，享受这些好的优惠政策和经济实惠的权益，都被西都地产公司给掠夺去了！两年来，被拆迁人不断被骚扰，苦不堪言，使得原居民由盼危改到怕危改，由希望变失望，由美梦变恶梦！至少现在是这样。
而西都地产公司呢，通过违法拆迁，却能得到高额回报。可以舒舒服服地公开炒地皮赚大钱；又可以把北京市规划“玉廊园住宅小区”（官园 D区）公开以商品楼标明卖高价，（完全忘记在划拨的土地上盖商品房是要付土地转让金的）（见附证—5）真是左右逢源，美不胜收！
西都地产公司如此违法违规，胡作非为，没有西城区国土局的包庇和支持是办不到的。
二、危改项目开发商勾结西城区国土局侵害公民权益
北京市西城区国土资源局是拆迁管理、监督的政府职能部门，对管内的危改小区拆迁人违法违规拆迁活动，侵害被拆迁人合法权益的行为不闻不问吗？不是的，他们推波助澜！由于西都地产公司的前身为“北京市西城区城市建设开发公司”，天恒置业的前身为“北京市西城区住宅建设开发公司”，与西城区国土局的关系不一般，尽管当前表面上已“政企分离”，脱钩改制，但千丝万缕的人际关系，在拆迁运作上协调、配合，甚至不惜违法违规。根据拆迁人的意志需要，及时下达《拆迁裁决书》（下面以实际案例揭发）
1、 拆迁人违反拆迁“阳光工程”规定，骚扰居民正常生活
根据北京市人民政府京政发[2003]24号《北京市人民政府关于做好房屋拆迁工作维护社会稳定的意见》四，推进拆迁“阳光工程”，坚持文明拆迁，加强拆迁队伍管理。拆迁、评估工作人员必须持证上岗，无岗位证书的人员不得从事拆迁工作。拆迁单位都应制定文明拆迁守则，讲文明语言，不得使用威胁、恐吓、欺诈等不正当手段。
丰盛危改三期的拆迁人天恒置业拆迁运作至今已经超过两年，1470户被拆迁人至今没有一户享受到产权交换、危改回迁法定权益和危旧房改造带来的实惠。但正常的生活环境遭到破坏，遍地是拆除旧房的建筑垃圾。从未不带上岗证的拆迁服务员，任意侵入民宅，喧嚷某些恐吓、威胁、欺骗的“信息”进行骚扰！严重影响居民的工作和学习。根据《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》第七条、第八条、第九条之规定：拆迁期满一年的空地尚未建设应先予绿化，建筑垃圾及时清理。根据已立项的建设用地，期满两年尚未施工，国家应无偿收回国有土地使用权。
官园危改小区的拆迁人西都地产公司到2005年7月25日，满两年的大限将至。去年，经北京市相关部门联合审查其拆迁资格没通过，即“8.31”大限没过关。经过四个月的整顿，于2004年11月24日又获得半年期的《危改房屋拆迁许可证》有效期至2005年5月23日，因大限将至，西都地产公司除了伤民扰民与天恒置业相比有过之而无不及，还到处散布恐怖信息，说什么“西城区区长已经批准，强制拆迁50户居民”，威胁、恐吓、欺骗目前尚未搬迁的居民。西都地产公司，置国家法律法规不顾对国务院（305）号令和北京市政府（87）号令的规定任意取舍，我行我素，被拆迁人的财产权、选择权、申诉权甚至公民权（不带拆迁上岗证非法侵入民宅等）一律漠视，强迫被拆迁人接受货币补偿方式。否则，在拆迁人西都地产公司、天恒置业主导，西城区国土局的配合下，被拆迁人就会受到制裁！
2、 西都地产公司拆迁资格 “大限”将至，疯狂对被拆迁人施压
西都地产公司老板于2005年3月中、下旬指派拆迁人员张某、周某等人在官园危改小区内广泛散布“强制拆迁50户”的恐怖信息后，于2005年4月1日，一天之内通过西城区国土局至少向官园危改A区四户居民发出《房屋拆迁纠纷裁决书》（官园A区本应当为这些被裁决的居民用于安置居民的住宅的土地使用权24533平方米，于2004年7月14日，以成交价格人民币4.9613亿元，“七通一平”，用地性质住宅的条件被唯利是图的西都地产公司违法售予北京天太金海置业有限公司。后面专题揭发举报。）
根据国务院国办发[2004]46号《通知》五，严格依法行政，正确履行职责，政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。
西城区国土局负责官园危改小区拆迁工作的公务员孙波，依照拆迁人西都地产公司的组织下，连同公证处的某些人于2005年4月4日，在两小时之内至少向官园危改小区的被拆迁人王某、李某等送达十五份《房屋拆迁纠纷调解通知单》，由该危改小区拆迁负责人国土局公务员孙波签发。在此要特别指明的是，孙波等人急于将上述的被拆迁人纳入裁决程序，他要出面主持“调解”了。可是，此时西都地产公司作为裁决申请人连《裁决申请书》都没有准备好，而孙波要在4月6日召开三方面有关人员参加的调解会。但尚不知双方的拆迁纠纷究竟在哪里，于是西都地产公司赶快于4月7日交上《裁决申请书》。孙波在4月8日晚上亲自率大队人马浩浩荡荡送往被拆迁人家中，约定4月15日开调解会（见附证—3）。这样的荒唐事西城区国土局都干得出来！何来依法行政，连行政裁决程序都搞不清！根据国务院国办发[2004]46号《通知》三：严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。对达不成协议的必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]252号）的规定严格执行听证、行政裁决，证据保全等程序。
3、 西城区国土局不知危改回迁和回迁率？要求拆迁人提供法律依据
2005年4月15日上午，本来应当由拆迁人承担的拆迁活动——拆迁人和被拆迁人协商相关事宜，并把协商记录，双方达不成拆迁协议的理由和原因，一方提出裁决申请，经国土局5日内审查核实后，连同副本送达给被申请人，5日准备答辩时间，才能履行裁决程序的拆迁纠纷调解会，在孙波的直接参与和干预下，匆忙召开了。参加这次调解会的有西都地产公司张某，被拆迁人王某等三人都是在4月4日收到，尚没有提出裁决申请时就先收到西城区国土局孙波签发的没有发文号的《拆迁纠纷调解通知书》，其中只有王某一人收到4月7日由西都地产公司紧急补写的《裁决申请书》副本（另外两位被拆迁人因没在家没有收到）。
因为拆迁人坚持老板自订的“此次拆迁采取货币补偿方式”，而被拆迁人依法选择产权交换，危改回迁，双方有原则分歧才不能达成协议，当场被拆迁人王某质询孙波：官园危改小区为什么不能危改回迁？孙波答：“官园小区是商业开发带危改，没有一户危改回迁”。王某追问；“有法律依据吗”？孙波吱吱唔唔不直接回答，只说：“小张（西都地产公司）会给你送去”！堂堂西城区国土局拆迁科竟拿不出依法行政的法律依据！那么，“不准危改回迁”的实施依据就是西都地产公司老板制定的“此次拆迁采取货币补偿方式”了。难怪孙波面临如此尴尬局面不得不求救于拆迁员小张，可叹啊！可悲！
被拆迁人王某继续问道：“官园危改小区的回迁率是多少”？孙波自知理亏，闭口不答，经过深思突然联想起西都地产公司匆匆忙忙补写的《裁决申请书》漏洞百出，哪里经得起这样质询、答辩！不顾被拆迁人在场，连忙关照西都地产公司的拆迁员张某说：你们回去（把裁决申请书）搞严实点儿！别留缝（把柄）！原来，所谓的裁决申请书是有意安排“搞”出来的，并且不“严实”，有“缝儿”，回去再“搞”聪明点儿！真是欺人太甚！与依法行政，确保拆迁工作公平、公正、公开的要求相差何止十万八千里！
被拆迁人当场表态，依据国务院（305）号令第二十三条、北京市人民政府（87）号令第二十一条和国办发[2004]46号《通知》六，坚决要求：产权交换，危改回迁。（见2005年4月15日国土局调解记录）。
4、 西都地产公司老板持有不准危改回迁的神秘文件？
西城区国土局拆迁科的公务员孙波、康妫以及西都地产公司、天恒置业的拆迁员等众口一词“没有一户危改回迁”，孙波在被质询招架不住无奈的情况下，脱口而出（“法律依据”源于西都地产公司）“小张会给你送去”。当然，时至今日“小张”也没有将“法律依据”送来。通过其他渠道举报人了解到这份神秘的规定“危改不准回迁”文件为《西城区危旧房改造拆迁的批复》确实是西都地产公司老板透露出来的。
根据国务院国办发[2004]46号《通知》二，地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更。
《西城区危旧房改造拆迁的批复》（举报联系人持有红图章具有法律效力的证据，待上级检查时出示），其内容究竟如何举报人不得而知，倘若真有其事，也仅仅是区政府某位领导对拆迁工作的批示而已，即构不成法律法规，也不能算政府工作条例，既不对外公布，对老百姓也就没有任何法律约束力。作为政府公务员孙波履行公务执行拆迁纠纷调解工作时，只能依照国家法律法规和政府工作条例的规定行事，怎能遵循某领导人的批复意见呢？而且令拆迁员“小张”把《批复》提供给被拆迁人作为官园危改小区（共1700户）“没有一户危改回迁的”“法律依据”。请孙波先生不要再愚弄老百姓了，举报人是不会上当受骗的！
这神秘莫测的《西城区危旧房改造拆迁的批复》到底说了些甚么？哪位领导人批复的？难道与国务院（305号）令、北京市（87）号令有所标新立异吗？为什么被西城区的拆迁人奉为至宝！？怎么有这么大的威力？是否违法？确实值得追究！普通老百姓就无能为力了。请纪检、监察部门检验吧！这是举报人应当尽的公民捍卫国家法律尊严之义务！
5、国土局拆迁科科长：“我们履行的是北京市规定的裁决程序”，真的吗？
西城区国土局拆迁科科长；“我们履行的是北京市规定的裁决程序”，这句话是通过西城区政府人民来访接待日（2005年4月19日），一位负责接待的王化民同志，回答来访者针对最近4月1日发出的《拆迁纠纷裁决书》的问题的答复，这位拆迁科长的言外之意就是说自己是循规守矩的，裁决书没有问题，若有的话也是北京市规定的裁决程序出了问题。科长先生，法律面前，人人平等，还是虚心点儿，听听老百姓的呼声！花言巧语拒绝批评，遮掩错误与事无补！（以上见西城区政府信访接待谈话记录）
官园危改小区的拆迁人西都地产公司，2004年7月25日《房屋拆迁许可证》到期截止。去年经北京市有关房屋拆迁管理、监察部门联合大检查，西都地产公司“8.31”大限没有过关，处于没有房屋拆迁资格的尴尬境地。西都地产公司经过四个月整顿再次拿到官园危改项目《房屋拆迁许可证》的日期是：自2004年11月24日开始生效，至2005年5月23日截止。
请西城区国土局主管房屋拆迁的公务员们注意；国务院于2004年9月颁发国发[2004]46号《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模，严格管理的通知》（简称《通知》；2004年10月25日颁发京政办发[2004]52号）《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理文件的通知》早已下达各区、县人民政府，市政府各委、办、局至今已有半年多，要求贯彻落实该《通知》严格拆迁管理。
西城区国土局作为北京市管辖下的区一级的房屋拆迁管理职能部门，既敢于对国务院国发办[2004]46号《通知》顶着不办；也敢对北京市人民政府京政办发[2004]52号文件要求：贯彻落实国务院46号《通知》规定履行依法行政的职责，充耳不闻，不予理睬。西城区国土局为什么要这样干呢？！对照一下，他们在“官园危改小区”2005年4月1日，一天之内下发四份版本几乎完全一样，只是被拆迁人姓名不同的《房屋拆迁纠纷裁决书》便可清楚了解：原来西城区国土局是给该危改小区的拆迁人西都地产公司撑腰，为其获取非法高额利润开路，违法行政裁决在所不惜（见案例证据—2A，下一节专题揭发），而国办发[2004]46号《通知》将房屋拆迁相关法规、条例进一步规范，加强了拆迁管理和监督，严格拆迁程序确保拆迁公开、公正、公平。这样就约束了西城区国土局帮助拆迁人西都地产公司、天恒置业实现“此次拆迁采取货币补偿方式”目标，强迫所有被拆迁人接受的手段失灵。因此，他们抵制、违反或者故意装作国办发[2004]46号《通知》根本不存在，特别是三，严格拆迁程序，确保拆迁公开、公正、公平。所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）等规定的权限和程序履行职责。对达不成协议的，必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房252号）的规定严格执行听政、行政裁决、证据保全等程序。特别要执行估价结果公示制度，依照有关规定实施行政裁决听政和行政强制拆迁听政制度。确保拆迁公开、公正、公平。
《通知》三：正文中连续两次出现：确保拆迁公开、公正、公平。以示其重要性，并且强调；所有拆迁项目都必须按照……北京市的京政办发[2004]52号文件于2004年10月25日再次强调全市各区、县贯彻落实《通知》的各项规定。到了西城区国土局那里就行不通，就是要顶牛！硬把2004年11月24日才拿《房屋拆迁许可证》的西都地产公司官园危改项目列在所有拆迁项目之外，直到2005年4月1日签发《房屋拆迁纠纷裁决书》时，顶了半年牛的劲头仍未松懈，继续干！试问西城区国土局，一名拆迁科长竟然敢于国务院和北京市政府的政令相抗衡，他的“勇气”可谓十足，“动力”哪儿来的呢？
西城区政府信访接待人王化明同志不是房屋拆迁第一线的工作人员，只是转达国土局拆迁科的答复，不能分辨建设部的与北京市的《拆迁裁决工作规程》究竟有何不同，可以理解。但作为区国土局和拆迁科长竟然以此话搪塞，狡辩，真不知他是否认真学习过这两份《规程》，比较过它们的异同点吗？以为这样就可以糊弄糊领导和老百姓，就可以轻松开脱自己所应承担违法裁决的责任吗？
2005年4月1日，由国土局拆迁科公务员孙波送达官园危改A区的四份《拆迁纠纷裁决书》，是与拆迁人西都地产公司的裁决申请书副本同时送达的，当然没有给被申请人任何答辩的机会，从来不开裁决听政会，不搞证据保全，“申请人与被申请人的协商记录”，“对被申请人的补偿安置方案”一律不答；裁决的依据就是拆迁人裁决申请书的再版！狡辩是没有用的，被拆迁人手中掌握盖有国土局大印的《裁决书》，铁证如山！（见案例证据）西城区国土局的拆迁科长，当然要对管内的危改拆迁出现的问题负主要责任，尤其是违法裁决，损害群众权益的责任更不可原谅！为了推卸责任竟然敢往“北京市的有关裁决程序规定”身上泼脏水！举报人怀疑这位拆迁科长是否读过《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》
第八条：裁决机关应当自裁决申请受理之日起5日，将裁决申请书副本送达给被申请人。--当然有准备答辩时间。--5日内提出书面答复。--有陈述权和申辩权。
第九条：当事人可以委托1至2人作为代理人参加裁决—裁决听政。
第十条：裁决机关进行裁决时，应当召集拆迁当事人调查询问，主持人可以进行调解。
第十二条：当事人应当对自己的主张提供证据—以上各条组合证据保全。
对照国务院指定的（建住房[2003]252号）《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；（二）审核相关资料、程序的合法性；（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。
将北京市的和建设部的房屋拆迁裁决工作规程对比，就公开、公正、公平合法性合理性以及危旧房改造以人为本的政府民心工程政策性而言是相同的，并且重点突出，范围明确，仅仅是条文、文字表达形式，有所调整而已。
西城区国土局对国务院政令拒不接受，对建设部制定的规则不理睬，北京市的通知不屑一顾，老百姓的合理要求、合法权益更不在话下了！那么在拆迁纠纷裁决过程中，西城区国土局听谁的？结论是只听拆迁人西都地产公司、天恒置业老板的意愿按其意图照办：不管是前廊后厦的大瓦房、四合院还是碎砖砌墙的平台一律“言不二价、童叟无欺”，8675/平方米。所谓的评估公司的估价，也只是重复拆迁人老板早已制定的补偿标准走走形式而已。对“8、31”大限未能过关，于2004年11月24日才拿到《拆迁许可证》的官园危改笑区拆迁人西都地产公司而言，西城区国土局只有履行国务院国办发[2004]46号《通知》，北京市人民政府京政发[2004]52号贯彻落实《通知》：所有拆迁项目都必须按照《城市房屋拆迁管理条理》（国令305号）和《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）等规定的权限和程序履行职责的义务。
但是，西城区国土局在46号《通知》和52号贯彻落实《通知》已达6个月时间，就是拒不履行，在2005年4月1日一口气连续下达至少4份按“老办法”实施的《房屋拆迁裁决书》，在4月4日两个小时之内，又把至少15户被拆迁人纳入裁决程序。下面用具体案例揭发其违法行政行为。
三、西城区国土局房屋拆迁行政裁决程序违规裁决违法
1、行政裁决程序违规
现以西城区国土局的三份《城市房屋拆迁纠纷裁决书》为案例，与相关的法律法规相对照，举报如下：
A、案例A，西国土房管裁字（2005）第54号《裁决书》日期为2004年4月1日（见案例证据-2A）；
B、案例B，西国土房管裁字（2004）第42号《裁决书》日期为2004年3月30日（见案例-2B）；
C、案例C，西国土房管裁字（2004）第97号《裁决书》日期为2004年5月17日（见案例证据-2C）。
根据国务院（第305号）令第十六条，裁决应当自收到之日起30日内作出；《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》第十四条应当自收到裁决申请之日起30日内作出；国家建设部（建住房[2003]252号）《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。
鉴于西城区国土局拆迁科长，擅长在有关房屋拆迁法规政令的制定部门上兜圈子，推卸责任，以上实乃不得而为之。
案例A和案例B，拆迁人是西都地产公司，西城区国土局官园危改项目拆迁负责人孙波；案例C，拆迁人是天恒置业，西城区国土局丰盛危改项目拆迁负责人是康妫。
国务院国办发[2004]46《通知》三，对达不成协议的，必须按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房[2003]52号）的规定严格执行听政、行政裁决、证据保全等程序。特别是要执行估价结果公示制度，依照有关规定实施行政裁决听政和行政强制拆迁听政制度，确保拆迁公开、公正、公平。
案例A，拆迁人西都地产公司于2004年3月25日提出裁决申请；西城区国土局《房屋拆迁纠纷裁决书》于2005年4月1日送达被申请人手中，这期间在经历了一年多时间，远远超过了规定的30天期限，因此，国土局违规，在孙波手中拖延的11个月期间双方是否协商，即拆迁人与被拆迁人又有哪些要求或承诺，都与国土局无关。国务院国办发[2004]46号五，严格依法行政，正确履行职责……政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。
由于官园危改小区的拆迁人西都地产公司的拆迁许可证的时限将至，到2005年7月25日就满两年了，所以拆迁人需要在2005年4月1日让西城区国土局孙波配合，快发裁决书，再加上被申请人——被申请人对行政裁决不服，还有三个月的申诉期也只是到7月上旬，还有“强制拆迁”的可能。机不可失，时不可待，仅仅一天时间，就发出了四份《拆迁纠纷裁决书》，所以西城区国土局也就不顾30天裁决程序规定各个环节，审核相关资料，裁决听政，证据保全等等一律取消，就要拆你的房，没商量！（见附证-2A）
案例A，拆迁人天恒置业于2005年1月14日提出裁决申请；西城区国土局《房屋拆迁纠纷裁决书》于2005年5月17日送达。这期间经历了四个月零八天，远超过规定的30日内完成裁决程序的期限，西城区国土局负责丰盛危改三期拆迁工作的康妫其他违规行为与案例A完全相同。（见附证-2C）
案例C，西国土房管裁字（2005）第54号《城市房屋拆迁纠纷裁决书》中，对被拆迁人的拆迁补偿依据是北京浩诚业房地产评估公司的评估报告，“已由周聪于2003年8月7日签收”。但是在北京浩诚业房地产评估公司的评估报告书3页十六款：估价报告应用的有效期：本报告估价结果有效期为一年。（见附证-2A）时至2005年4月1日。西城区国土局竟然把超过法律时效期长达8个月作废的“估价”滥竽充数，堂堂正正地写在行政裁决书上，还要以此去制裁人家被拆迁人！简直就是蔑视法律，侮辱群众！严重侵犯被拆迁人的合法权益。西城区国土局负责拆迁领导集体讨论通过的裁决书，竟然将法律时效常识性概念，是搞不清楚呢？还是故意生拉硬扯欺负老百姓，讨好那些财大气粗的开发商？不论出于何种动机，国土局的大印都是盖在《拆迁纠纷裁决书》上了，代表政府做出了行政裁决，如此为人民服务，岂止渎职，简直就是犯罪。
2、西城区国土局房屋拆迁行政裁决违法
国务院国办发[2004]46号《通知》：加强城镇房屋拆迁管理工作，关系到中央宏观调控政策的有效贯彻落实，关系到城镇居民的切身利益和社会稳定。当前，有的城市拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准；有的甚至滥用行政权力，违法违规强制拆迁。这些现象，严重侵害城镇居民的合法权益。
有谁能想到“这些现象”竟然出现在国务院的所在地与之近在咫尺的西城区国土局！举报人提供的由西城区国土局行政裁决，时隔一年的三份实际案例A，案例B，案例c（见案例证据-2A、2B、2C），尽管他们分属官园危改小区和丰盛危改三期拆迁范围内的行政裁决案例，但是裁决一、裁决二的内容却是同一模式，除被拆迁人姓名、周转房门牌号对号入座外，裁决的实质有效的内容完全一致。上述案例是时隔一年分别裁决的，可见是西城区国土局裁决书长期专用的规范模本。但它却是违反《宪法》和《合同法》、《行政许可法》。
国务院国办发[2004]46号《通知》六，加强拆迁补偿资金监管，落实拆迁安置。合理的拆迁补偿安置是维护被拆迁人合法权益、做好拆迁工作的重要基础。
西城区国土局却与国务院对拆迁工作的要求背道而驰，在其行政裁决的上述三份实际案例中，裁决内容完全相同，而在《拆迁纠纷裁决书》：裁决一、裁决二，尽管使用一些文字铺垫，所包含的实质内容可诠释如下：
裁令被拆迁人在十五日之内，尽快把自己房屋交给拆迁人拆除——先灭失被拆迁人的财产，可是应得的拆迁补偿款不能支付，必须抵押在拆迁人手里，若干时日以后，只有满足拆迁人提出的条件才有“可能”归还拆迁补偿款（到那时拆迁人何在？）换言之，先把你的房子拆除再说，钱暂时不给，赶快腾出土地。
裁令被拆迁人十五日内，全家搬迁到几十里之外的大兴区，在那里有拆迁人指定的租赁房屋去住吧！——但是房租和物业等费用分文不得拖欠——若干时日以后被拆迁人不愿住了，腾清房子，交清房租物业费——再去找拆迁人要回你的拆迁补偿款！（如果此时拆迁人“蒸发”了？）
西城区国土局如此裁决：简言之，你的房子，拆了！钱，先不给，将来嘛！谁拆的找谁要去！这样，实质上是把原住居民扫地出门了！这能算是危旧房改造吗？被拆迁居民何罪之有？遭此横祸？
拆迁人得到如此裁决，即使睡着觉都能笑出声来！一分钱不花就把原居民的房子给拆了，别人的财产权转到自己手里，包袱甩掉了，真是太美了！
几家欢乐几家愁！人们都应该换位思考，西城区国土局拆迁科的公务员和领导，当你们起草和讨论这样的裁决书时，有没有想过，如果你们家的房子就这样被开发商给拆除了，你答应吗？如果不懂得依靠法律保护自身权益的被拆迁人，在收到《拆迁纠纷裁决书》后，依裁决令而行，真的搬到大兴区的周转房去住了，其后果不堪设想。
西城区国土局房屋拆迁的管理者，你们手中权力只有在国家法律法规的规定和允许之下，才可实施，请不要忘记在依法治国的国家，不是只有有关房屋拆迁的法规、条例，更重要的是国家法律必须遵循，依法行政。西城区国土局《拆迁纠纷裁决书》违反了《中华人民共和国宪法》第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
西城区国土局的裁决侵犯了被拆迁人的财产权，你们根本没有资格强制被拆迁人将自己的财产抵押给拆迁人。西城区国土局违反了《国家土地管理法》第五十八条为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，对原土地使用权人应给予适当补偿。国土局无权裁决不予补偿或暂不补偿。因为没有提供保全条件。
西城区国土局违反《合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因为西城区国土局强令被拆迁人抵押财产，对原土地使用权不予补偿的裁决，构成非法干预。
西城区国土局没有在裁决书中确认拆迁人提供的周转房产权所属的证据。如果该周转房的产权属于他人，拆迁人就是租赁房屋的中介人，把被拆迁人的房产拆除土地使用权骗到手之后，转卖或者破产，使得被拆迁人无法收回拆迁补偿款，拆迁人构成诈骗罪！而国土局是《拆迁许可证》的颁发者又是裁决者。根据《行政许可法》第七条，公民的合法权益因行政违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。这样，由于西城区国土局违法裁决就会给国家造成巨大损失！
如果拆迁人提供的周转房确有财产权，扣留被拆迁人的房产拆迁补偿款作为抵押的条件，就构成融资租赁关系。要按照《合同法》第二百三十七条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁房屋，承租人—被拆迁人选中的房屋产权不是拆迁人的，则拆迁人必须买下来产权，提供给承租人使用，收取被拆迁人的房租。但是，西城区国土局的裁决完全与国家法律规定相反。
西城区国土局像这样的违法的《拆迁纠纷裁决书》，不知已经发出多少份，目前还在继续往外签发；也不知侵害了多少位拆迁人的合法权益，给非法的开发商捞到了多少不义之财！不仅西城区政府的形象、声誉受损，而且可能制造国家赔偿的案件。
举报人殷切希望纪检、监察部门，及时制止西城区国土局违法违规的行政裁决出笼，坚决查处有关责任人！
四、西都地产公司将国家划拨土地违法抵押贷款
1、西都地产公司大股东国旅联合和前股东天恒置业股权转让概况
西都地产公司的企业全称为北京西都地产发展有限公司，其前身为北京市西城区城市建设开发公司改制而来。
天恒置业的企业全称为北京市天恒置业集团公司，其前身为北京市西城区住宅建设开发公司，原为北京市西城区城市建设开发公司的第一大股东，于2003年3月11日和2003年5月31日分两次将其持有西都地产公司的股权60%出让给国旅联合股份有限公司。
北京天恒置业集团公司，将公司拥有的北京西都地产发展有限公司（原北京市西城区城市建设开发公司）41%股权，以人民币8000万元价款转让给国旅联合股份有限公司（以下简称国旅联合公司）。国旅联合公司于2003年5月31日又收购完成北京天恒置业持有北京西都地产公司19.9%股权，7月31日董事会决议公布：北京天恒置业集团持有的北京西都地产发展有限公司19%的股权，以人民币3707万元收购，增持完成后，国旅联合公司持有北京西都地产发展有限公司60%的股权，成为其第一大股东（资料来源为上市公司国旅联合公司网站，见附证-4-1）
2、西都地产公司60%股权被国旅联合公司控股时的资产状况
国旅联合公司在其网站上公布了2003年5月31日西都地产公司状况：（见附证-4-2）
北京西都地产发展有限公司资产负债表2003年5月31日
顺序 资产 金额（单位万元） 负债 金额（单位万元）
1 流动资产 169568 流动负债 157167
2 长期资产 18216 长期负债 31767
3 固定资产净值 24785 负债总额 188934
4 无形资产 1855
5 资产总额 214423
西都地产公司如此糟糕的资产状况，难怪其原来的大股东两个多月竟抛出了60%的股权，负债高达18.8934亿元而流动资产为16.9568亿元。实际上，可供西都地产公司真正“流动”的为-1.9366亿元，资不抵债，如何生存？便是首当其冲。
北京西都地产公司资金重组改制以后，开始运作实施北京市“十五”计划的城市危旧房改造，地区内按照国家优惠政策用于安置居民住宅建设的机会，将改制前由北京市西城区城市建设开发公司名义获得的，北京市国土资源和房产管理局免费划拨的京房地划[批]字（1995）第4号《北京市城镇建设用地批准书》和京国土房管划[批]字（2002）第065号《北京市城镇建设用地批准书》国家划拨的建设用地范围为北京市西城区官园危改小区。根据北京市规划管理局94市规地字63号《中华人民共和国建设用地规划许可证》规定：官园危改小区建设用地总面积：260000平方米，其中建设居住房用地：218000平方米；小区内道路用地42000平方米。
根据《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》十三条第5款：列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅。
可是，当北京市国土局以危旧房改造项目划拨给西都地产公司土地使用权时，官园危改小区范围内尚有1700户居民，这块土地的使用权属于这些居民的，根据《土地管理法》第五十八条为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。也就是说，西都地产公司需要准备好拆迁补偿资金和按照官园危改小区建设用地规划，必须建设住房占地218000平方米，用于安置居民的住宅。
西都地产公司必须以建设单位的名义，将官园危改小区的居民的房屋拆迁安置的资金准备到位才能申请拆迁许可证。
3、西都地产公司固定资产不足2.5亿，负债近19亿元，却能得到银行贷款6亿元，奇迹！
这个标题，确实令人吃惊！面临如此高额负债，哪家商业银行会如此慷慨大方，急人所需！完全不顾北京西都地产公司是一家有限责任公司，据说其注册资金为5000万元，在2003年5月国旅联合公司购买北京天恒置业的60%股权时出资尚不到1.2亿元。就算把他的固定净资产全部是优良资产都抵押给贷款银行，也不足以贷到2亿元。
举报人无法指出西都地产公司是由哪家银行得到的6亿元贷款。因为西都地产公司与银行完全是暗箱操作，只有靠银行监督检查部门监察了。举报人只是提供线索。但是，西都地产公司于2003年7月中得到6亿元贷款却是确定无疑的。这是由其控股公司——国旅联合公司董事会于2003年8月14日和2003年9月17日“国旅联合公布临时股东大会决议”公告：
二、同意公司为北京西都地产发展有限公司（简称：西都地产）贷款提供担保，公司所属公司西都地产拟于2003年贷款6亿元人民币，公司为其中2亿担保，其余担保事项由该公司其他股东承担，公司提供担保后，西都地产用非配套公建项目作抵押对公司提供反担保。（见附证-4-3）
国旅联合公司的这份公告保留了其“机密”信息（1）子公司西都地产公司的贷款银行？（2）贷款日期、期限？（3）抵押物？（4）除自己提供2亿元贷款担保外，其余4亿元贷款担保人是谁？没有明确，只含糊说“该公司其他股东承担”。这些问题非常重要，因为它牵涉官园危改小区1700户居民的拆迁补偿和安置落实等一系列问题。
国旅联合公司作为上市公司，依法经营是天经地义的，但是明明知道收购西都地产公司的当时——北京市西城区城市建设开发公司资产负债情况严峻，但看中了他手里有官园危改小区，北京二环内紧接金融街北缘、梅兰芳大剧院、中国京剧院的邻居，地理位置十分优越！不满足持股41%，急不可待地增持股19%成为具有绝对权力的控股公司。当然下属公司从此一切运作行为，国旅联合公司不能推却领导责任！
4、上市公司南京国旅联合股份有限公司的领导责任
西都地产公司手中尽管持有官园危改小区建设用地规划许可证和建设用地批准书，但是，没有可供拆迁补偿和居民安置专款专用的资金是领不到《房屋拆迁许可证》的，所以在国旅联合公司控股以后，西都地产公司于2003年7月中，搞到一笔6亿元人民币贷款。北京市西城区国土局核发《官园危改小区房屋拆迁许可证》，有效期为一年，从2003年7月26日—2004年7月25日截止。当时，西城区国土局发布公告，西都地产公司向官园危改小区的每户发出了《房屋拆迁通知》，并且自订违法的“补偿标准：此次拆迁采取货币补偿方式”为炒地皮做好铺垫，以便可能获取非法高额利润。（见附证1A、1B）
西都地产公司拿到官园危改小区房屋拆迁许可证的先决条件是向国土局验证了6亿贷款资金已经到位。可是，一个月以后国旅联合公司董事会于2003年8月14日通过决议：“西都地产拟于2003年贷款6亿元人民币”；2003年9月17日第一次临时股东大会决议：“公司下属公司西都地产拟于2003年贷款6亿元人民币”。国旅联合公司搞模糊时间差战术的实质，是企业管理高层深知西都地产根据《银行法》有关贷款的规定，是没有资格获得银行贷款的。但是西都地产公司“有办法”居然搞到了6亿元贷款，并且于2003年7月26日拿到了官园危改小区《房屋拆迁许可证》。国旅联合公司认为发财的机会到了，于是匆忙召开了临时董事会，并于2003年7月31日公布临时董事会决议：“以人民币37073170.73元增持北京西都地产发展有限公司（原北京市西城区城市建设开发公司）19%的股权，增持完成后，公司将持有该公司60%的股权，成为其第一大股东”。（见附证—4—1）
国旅联合公司的如意算盘实在不敢恭维！无非是隔岸观火，乘机捞一把，让西都地产公司有本事你去违法贷款，这时我不是大股东不控股，不承担领导责任，有什么“雷”有北京天恒置业集团去顶着。当西都地产公司不负所望，不仅拿到6亿贷款，而且又拿到官园危改小区的《房屋拆迁许可证》，开始“宏图大展”之时，误认为从此一路风顺，于是从北京天恒置业集团又购进19%股权，成为绝对控股公司。在商业运作市场经济竞争的条件下，谁会把大好的发财机会拱手让人？国旅联合公司控股后，没有加强领导，依法经营，导致西都地产公司为了追求非法高额利润，利用国家给予的危改优惠政策，实施一系列违法违规的拆迁活动，严重侵害被拆迁居民的合法权益，更有甚者在国家免费划拨土地基础上大炒地皮，侵吞国有资产！（下节专题举报）
5、西都地产公司把划拨土地使用权抵押贷款
举报人已将西都地产公司违法贷款6亿元的过程揭发，追究其贷款的抵押物更能清楚其违法的实质。官园危改小区是北京市“十五”计划城镇危旧房改造160片小区之一。根据京政办发[2002]54号《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》第十三条居住用地5款列入本市“十五”计划的危旧房改造地区内按照国家优惠政策用于安置居民的住宅。
西都地产公司要获得官园危改小区的拆迁人资格，必须承诺为该小区居民建设用于安置居民的住宅和拆迁补偿费用等，为了筹集资金，由某银行贷款6亿元人民币。担保人主要：其中的2亿元为国旅联合公司；其余的4亿元为其前大股东北京天恒置业公司。担保人可以找有资质的公司企业，可是抵押物却要求是自有的资产。根据《银行法》要求所需抵押物价值应在10亿元左右。但是从西都地产公司的资产负债表中可以看出，近2.5亿的固定资产中即使都是优良资产也远远不足作为贷款6亿元的抵押之用！举报人认为唯一可以冒充自有“资产”的就是官园危改小区的26万平方米国有土地使用证（临时颁发的），可是这片土地是划拨的呀！
根据京政办发[2002]54号《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》第三条： 凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准可以不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。
商业银行对商业贷款申请审查是十分严格的，对申请贷款企业的经营状况、资产负债，以及过去的银行贷款信誉严格审查，而且对抵押物所有权属以及现有市场价值甚至对担保人都细致的反复的权衡，尤其超过亿元的巨额贷款，更是特别慎重，为避风险，而实行“一票否决制”。按照西都地产公司的具体情况，究竟是什么力量扭转过来变成“一票表决制”？！确实值得国家银监会调查、追究相关人的责任！
2003年7月，西都地产公司不但获得了某银行的贷款6亿元，而且因此获得了官园危改小区《房屋拆迁许可证》。国家明文规定的划拨土地使用权不得作为贷款抵押，但确实被某银行收下了，问题就更大了。此时，官园危改小区尚有1700户居民，这片土地使用权的大部分为居民所有，也作为抵押物抵押在银行了。等于是间接的由原居民给开发商垫付拆迁补偿了。
五、西都地产公司与天恒置业相互担保违规贷款中的阴谋——转让土地使用权？
据国旅联合公司独立董事的意见称，“截至2004年6月30日：国旅联合公司控股子公司北京西都地产发展有限公司对外担保总额63100万元，其中违反《通知》规定的担保共计60200万元，部分为西都地产改制前与其”关联企业之间互保所形成的，其中40000万元的担保是西都地产为其第一大股东北京天恒置业集团公司贷款提供担保后，又由天恒置业借给西都地产所使用”。（见附证—4—4）
举报人引述国旅联合公司独立董事的意见，发现与事实有出入。首先，从2003年7月30日开始国旅联合公司正式持有西都地产公司60%成为第一大股东绝对控股，而北京天恒置业公司第一笔贷款是2003年7月22日壹亿元；其余的叁亿元贷款分别是：2003年12月31日壹亿元；2004年4月23日贰亿元，都是由西都地产公司提保。（见附证—4—4）
其次，从2003年3月11日，天恒置业就将其持有的西都地产公司41%股权转让给国旅联合公司，后又转让出19%的股权。所以，称天恒置业是第一大股东不成立。西都地产公司给天恒置业提供贷款担保，款到位后又借给由国旅联合公司控股的西都地产公司使用！世界上有这样的好事吗？天恒置业向银行贷款、抵押，好不容易借来4亿元，再转手借给西都地产公司用，只要是西都不归还，天恒置业就要承担全部赔偿责任，不还钱，抵押物就会被拍卖！除非天恒置业集团公司董事会全体成员都是傻子！否则没有人会这样干的。必有“把柄”存于天恒置业手中。
实际上是一个大阴谋，请看举报人提供的北京天恒置业集团在自己的网站公开招商引资（2004年，很快就撇下来了）（见附证据—5）。官园危改小区是国家划拨的土地使用权，原居民1700户的拆迁人是西都地产开发有限公司，与北京天恒置业集团没有什么关系？为什么他要以拥有这个危改小区土地使用权人的身份出现呢？什么“已具备七通一平条件”，“商品房”，“土地转让”等吸引投资者上当。因为到今天也不具备这些条件。联想到上述的奇怪的贷款，担保人，以及掩人耳目的把戏，结果是天恒置业贷款4亿元给西都地产公司使用了；暗中把开发权和土地使用权转让给天恒置业？！因为在整篇招商引资广告中没有提到划拨土地使用权人——西都地产公司。这是合乎逻辑的推论，举报人无法进一步查找到他们违法交易的证据，但是这篇广告的违法内容却能证实西都地产公司借危改拆迁之名，实行违法炒地皮之实。
国务院于2005年4月28日召开国务院常务会议后，通过媒体宣布：控制城市房屋价格时强调：“严禁炒地皮”。
在官园危改小区内西都地产公司是否暗中转让土地请纪检、监察部门检查确认！下面举报的是西都地产公司已经完成炒地皮全过程。
六、西都地产公司炒地皮成交，侵吞国家资产，侵害居民合法权益
举报人提供（附证—6—1）北京市土地整理储备中心网页下载的国家免费划拨土地使用权用于安置居民的住宅官园危改小区内，被开发商命名为官园公寓：“北临中国京剧院，南至受壁街。西临官园A栋写字楼及国际投资大厦，东至西直门南小街”。可规划用地24523.52㎡。官园公寓区地上总建筑面积：92169㎡，其中公寓：88127㎡，配套公建4042㎡（见附证—5）。这份资料中，对位置图、规划图等都以“暂无提供”模糊视听，免于现在还居住在该地区内被拆迁居民（大约还有100户）知晓划拨土地被开发商西都地产公司以七通一平条件，违法炒地面给出卖了（见附件—6—2）。
官园危改小区内官园公寓区，属于北京市规划委员会98-规地字-1225号《中华人民共和国建设用地规划许可证》、北京市国土资源局京国土房管划[批]字（2002）第065号《北京市城镇建设用地批准书》范围之内。（见案例证据—2A），根据京政办发[2002]54号《北京市实施国土资源部（划拨用地目录）细则》第三条 凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。西都地产公司竟然公开在网上拍卖，转让国家用于城镇危旧房改造而划拨土地使用权，实属胆大妄为！这样，就会侵吞巨额国家资产，构成犯罪，下面举报人估算一下西都地产公司大约侵吞了多少国家资产，侵吞了多少原居民的财产。
西都地产公司出售：建设用地面积：24533平方米
成交价格：49613956.00元
平均每平方成交价：20223.54元/平方米
西都地产公司拆除公房每平方米补偿价为：8675元/平方米
拆除私房增加重置成新价684.87元为：9359.87/平方米
官园危改小区内居民房屋密度较大，其中公房约占80%，私房占20%
胡同和其它公共建设用地约占小区总面积30%，其余的70%均为公私房的院字和房屋占地，以房屋占70%，院子占30%估算：
胡同和公建占地面积：7359.9㎡ 房屋和院子占地总面积：17173.1㎡
公房和私房占地面积：12021.2㎡ 公、私房院子占地面积：5151.9㎡
其中公房占地面积：9616.9㎡ 其中公房院子占地面积：4122㎡
其中私房占地面积：2404.2㎡ 其中私房院子占地面积：1030 ㎡。
在官园危改小区内官园公寓，国家划拨的24533㎡用于安置居民的住宅的建设用地，原土地使用权属于国家所有为：11481.4㎡；属于私有而未被拆迁补偿的土地使用权为：1030㎡。
因举报人无法得到该危改小区的地域平面布置图，如此估算，虽不精确，但总可大致参考。
官园危改小区的官园公寓区域国家划拨的土地使用权被西都地产公司炒地皮违法转让，侵吞多少资产：
1、国家资产：11481.4㎡土地使用权，折合人民币2.3219亿元
2、居民财产：1030㎡土地使用权，折合人民币0.2083亿元
西都地产公司仅仅违法炒地皮约占整个官园危改小区划拨土地使用权260000平方米的十分之一，就侵吞国家和私有财产价值2.5302亿元人民币！
西都地产公司在2004年7月14日就将官园危改小区内的官园公寓区以4.9613亿元的价格转让给北京天太金海置业有限公司。转让该区域土地使用权时，尚有约300户原住居民没有搬迁，至今还有约100户居民居住于此。远远达不到“七通一平”。尽管
