2008年初去上贷款员课，几次交谈老师就知道我的个 性，一再跟我开玩笑，75分就可以通过考试拿贷款员执照，信用分740分就可以拿到最好贷款利率，不必要追求满分。但江山易改本性难移，我还是考了92 分。因为我的信用分高，所以老师讲怎样提高信用分时，并没有特别在意，觉得跟我没关系。最近为了一位客户，我才仔细研究了信用分的作用，影响因素和改善信 用分的方法。
信用体现了一个人偿还债务的能力和愿望。贷款公司更愿意把钱借给讲信用的人，但信用很难定量。有一家公司发明了一种 计算信用分的方法，所以信用分就用这家公司的名字命名(Fair Isaac Corporation,FICO)。美国三大信用分局(Equifax, Experian and TransUnion Credit Bureaus) 都用FICO的方法来计算信用分。因为这三个局在不同的地方，得到的信息不尽相同，所以对同一个人，三个局会得出三个不同的分数。贷款公司会去掉一个最高 分，去掉一个最低分，用中间的分数。两个人一起贷款，如果一个人收入高出另一个人很多，就用收入高的人的信用分，如果两个人的收入差不多，就用较低的信用 分。
贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分决定的。信用分低于660很难贷到一般性 贷款(Conventional Loan)。联邦政府房管局保险贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)最低信用分是600。信用分越高，利率越好，信用分每提高20分，利率可下降 0.5到0.75。但740以上利率都是一样。贷款公司这样做的原因是，向信用分低的人贷款风险较高，所以要多收一些利息。这也是美国富人越来越富，穷人 越来越穷的原因之一。
怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。
过去付款情况(Past Payment Performance)35%；
信用卡使用(Credit Utilization)30%；
信用史(Credit History)15%；
信用种类(Types of Credit in Use)10%；
信用查询(Inquiries)10%。
因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时付各种账单，信用分就不会差。信用报告会看24个月的还款情况。欠款不付超过30天就会影响信用分，欠款 时间越长，对信用分影响越大。如果90到120天不还，债主会关闭账户，叫要债公司来讨债，这对信用分影响特别坏。我之所以信用分高，是因为我总是提前付 我所有的账单。能自动付款的，就自动付款。
信用卡使用所占比重也不小。如果你能象我一样每月把信用卡的余额全部付清，信用分一定 会高。万一你有信用卡余额不能付清，如果自已有生意，可以申请商用信用卡(Business Credit Card)，把私人信用卡的余额全部转到商用信用卡去，因为90%以上的商用信用卡不会算到私人信用分上。如果你不能申请商用信用卡，要设法把私人信用卡 的余额限制在30%以内。如果你有三张信用卡，每张卡的限额是一万，总限额就是三万，那你的欠款余额最好不要超过九千。在贷款之前最好不要取消你的信用 卡。假如你取消一张还剩两张，你的信用卡限额就变成了两万，九千的欠款就变成了45%，这样会降低你的信用分。
信用史越长越好， 所以不要把你时间最长的信用卡取消掉。贷款前不要新开很多信用卡账户，这样会减短你的平均账户年龄，对信用分有负面影响。有些人喜欢在各个商店开信用卡， 因为开户那天能得到10%的折扣。这样做会减短你信用卡的平均年龄，减低你的信用分。万一因为卡太多，忘了按期付，不但罚款部分会超过你的10%折扣，还 会进一步损坏你的信用分。我的做法是商店里发的信用卡一概不要。新移民或加拿大来的人可能没有美国信用分，即使有，也可能低于他们应该有的分数，因为他们 没有足够长的信用史。
有的书上说有各种不同的信用账户对信用分有好处，比如买车不用现金去贷款。我的亲身经历证明这种观点是错误 的。我从来没有贷款买过车，也从来没有为了建立信用而借钱。刚来美国时是留学生，钱不多就买旧车，没有钱就不买东西，刷卡是为了方便和积点，信用卡每月一 定按时全部付清。
我亲耳听到一位经纪人对她的客户说，我不敢查你的信用分，因为每查一次就要掉几分。这个经纪人如果参加考试的 话，这个题就答错了。实际上信用查询部分衡量的是你想贷几个款。如果只贷一个款，在申请贷款时找不同的贷款公司问利率，不管几家贷款公司在同一时间内查了 你的信用，只算成一次查询。为了防止误算，最好把一次贷款的申请在14天内完成。买车也是一样，到几家车店去看车，车店都去查了你的信用分，只算做一次查 询。但如果申请信用卡，每查询一次算一次。其它的查询不影响信用分，比如雇主，公司促销，自已查自己的信用分等等。
有一个网站（www.annualcreditreport.com） 允许每人每年免费向三家信用局各查一次信用报告，但报告上没有信用分。如果你想要分数，每家信用局还要收七块多钱。印出你的信用报告后，要仔细察看有没有 对你不利的错误，比如你明明没有迟付，却给你记了一笔，有的坏记录根本不是你的，等等。你要跟有关方面交涉，看如何纠正。一般要30天到三个月才能纠正。 我在写这篇文章前到这家网站查了我的信用分，是806，比2005年减少了25分。我仔细察看了信用报告全文，没有找到一条与我不利的计录，那么信用分为 什么减少了呢？我分析的结论是，2005年我没有任何贷款，不欠任何账。2007年8月我买了新房，贷了是我最大限度的贷款，现在贷款余额基本上是 100%（因为第一年的还款主要是还利息）。这就是我信用分减少的原因。
还有一个网站可以估计你的信用分范围（www.bankrate.com/brm/fico/calc.asp）。 进去以后要你回答十个与信用分有关的问题，最后给你一个信用分范围。我试了一下，得到的范围是770-820，还算接近。这个网站的好处是你可以试着改变 对问题的答案，如果信用分范围提高了，那你照着能得高分的答案去做，信用分一定会提高。需要注意的是，在申请贷款的前几个月最好不要乱试，弄不好弄巧成 拙，得不偿失。
如果你有关于房地产或贷款方面的问题，欢迎来电话（202-459-9096）或者来电子邮件（[email protected]）询问。我一定尽量答复。我以前发表的文章可以在http://www.metrostarhomes.com/chinese_articles.htm 看到。
