开发商掀起退地运动 危机或波及银行业


"地王"集体退地

今年,我国房地产市场正兴起一场声势颇大的"退地运动"--各大地王由于承受不了资金短缺的压力,开始集体"退地"。在上海,去年的"普陀地王"遭遇退地。去年9月,长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍,最终被"黑马"上海志成企业发展有限公司以 11.04亿元收入囊中,楼面地价高达1.65万元/平方米。而近日,志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款,土地被政府收回。

这并不是第一家"地王"所面临的悲惨遭遇。同在去年9月,福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块,成为轰动一时的福州"地王",楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初,融信地产不惜损失7000万元土地保证金,将昔日高价拍得的土地退还。 小型开发商干脆毁约退地,大型开发商只能另寻出路。

5月14日,粤宏远A下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司,以500万元的价格售让了北京万信投资发展有限公司所持有的东莞万科置地有限公司50%股份。而东莞万科置地手中所持有的地块,正是一年前地价狂飙时,以14.12亿元拿下的地王--东莞市南城水濂村地块,当时折合楼面地价为 3772.3元/平方米。此后东莞房价一直下降,近半年来的平均房价约在6000元/平方米左右,如果以目前的销售价格计算,东莞万科置地当初拿地价格几乎没有利润可言。

据统计,今年3月中旬以来,已经有6家房产企业挂牌转让部分股权,这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块、安徽合肥的土地项目等,出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。

"地产开发商在疯狂拿地及囤积土地的同时,也在制造泡沫。"业内人士认为,去年土地市场疯狂之时,一些开发商为了拿地不顾实力、不惜成本,可一旦市场形势有变,这些开发商就将为自己的不理智付出代价。

房价面临巨大分化

随着宏观调控的进一步加强,我国房地产市场正经历剧变,房价也日益分化。

佑威房地产研究中心主任薛健雄表示,以前在房价应与购买力相当的惯性思维下,全国房价一盘棋,大家差距都不大。因此,在上海、北京等大都市房价上涨的带动下,小城市的房价也紧跟上涨。这虽然体现了这几年百姓相当的购买水平,但也部分透支了消费能力。因此,过去几年上涨过快的中小城市房价和郊区房价,在经济增长没能填补前期过快上涨的房价泡沫下,可能出现回调的压力。

这与上海、北京等大都市核心区房价在经济增长的带动下保持上涨大势背道而驰。因此,将来无论是楼市还是开发商,都将面临巨大分化。

五合智库总经理邹毅表示,"在开发企业的现金流量表上,经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题,多数企业短期还债压力巨大,寻找解决问题之策迫在眉睫。"

危机或波及银行业

数据显示出了房地产商所面临的痛苦。上海市统计局最新数据显示,受国家紧缩性货币政策影响,今年前5个月上海项目建设资金趋紧,如建设项目到位资金中,本年到位2056.3亿元,同比下降7.8%。SOHO中国主席潘石屹所预言的"百日剧变"时间将近,他近日继续爆料,称房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的现象,下一步就将可能威胁到银行。

潘石屹称,所说的"百日剧变"指2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业,把所有的钱和银行贷款拿去作为拿地的首付款。由于这些企业拿到的土地到2008年上半年还不具备销售条件,并没有形成可以在市场上打折销售的房子,将面临着很大的资金压力。





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