深圳楼市只是在暴涨之后的调整，非真正“跳水”
去年的暴涨与今年上半年的大调整，在外界的印象中，深圳楼市似乎是跌惨了。然而，在追寻去年暴涨的踪迹和遍访深圳各区的楼盘之后，记者发现事实并非如外界想象的那般惨烈，深圳楼市只是在暴涨之后的调整，并非是真正"跳水"。
深圳楼市只是在暴涨之后的调整，并非是真正"跳水"。
房价涨一倍跌三成
前两年火热楼市中，深圳楼市的上涨一直演绎着令人咋舌的"特区速度"，这源于深圳市场上庞大的投资客群体。
从2005年起，深圳的住宅价格一改连续几年稳定在均价每平米5000至6000元的状态，陡然升至均价每平米7000元。2006年8月，深圳市新房成交均价突破1万元，达到每平方米10669元。去年上半年更是以每月10％的速度上涨，10月份达到每平方米17350元的最高价。
炒家云集的南山区见证了深圳房价的飙升历程。位于南山区的城市山林，2006年开盘时均价10000元/平方米，去年5月城市山林价格涨至 18000元/平方米，去年10月达到28000元/平方米。而近日刚开盘的城市山林二期将均价下调至16000元/平方米，仅仅略低于去年5月份的价位。所谓超过30％的跌幅，不过是把这个价格与高峰期的价格28000元/平方米相比得出。
位于华侨城片区的首地御容项目，去年12月份开盘时25000元／平方米，至今仍为23000元／平方米，价格只是略有下降。位于南山区的后海公馆去年7月开盘时均价35000元／平方米，今年4月仍为33500元／平方米。福田区的半山御景去年6月入市均价21500元／平方米，今年只微微下降，调到18000元／平方米。
值得注意的是，在一些成熟的豪宅区，其价格具有相当的"免疫力"。中信红树湾依然稳守40000元／平方米的均价，东海岸今年也推出了30000元／平方米的公寓，在二线关拓展区，圣莫丽斯和星河丹堤都基本维系了去年的价格，而东部华侨城天麓起价50000元／平方米的"保守"价格，短时间内立刻被市场消化。
业内人士表示，而今近1.2万/平方米的均价虽然距去年高峰期的1.7万/平方米跌了近30%，但是在去年10月份最高峰时成交量早已开始下滑，真正被套的人并不多。中联地产销售人员告诉记者:"从真正的成交价格来看，福田区成交价一般都在1.5万和1.6万，到达1.8万时几乎没有人成交，所以实际跌幅不是很大"。另一位营销人士表示："关外的房子议价空间比关内大，成交价可能低于炒作价格，跌幅实际上也许没那么大"。
深圳市房地产研究中心负责人王锋表示，深圳房价已经回落至去年年初的水平，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正，目的是使市场向理性轨道回归。而记者目前看到，在经历调整后，关外高层均价也保持在1万元/平方米左右，与去年初价格大致相当，只是相对于去年高峰时跌幅较大。
房价涨一倍跌三成，业内人士认为，对于深圳楼市的调整不必惊慌，更谈不上"救市"，在价格的调整过程中，遏制了短炒的风气，深圳楼市正在向以刚性需求为主的市场回归。
特区内外两重天
不久前深圳市国土资源和房产管理局发布数据称，深圳市五月份新建商品住宅均价跌至11014元/平方米，六月份除去豪宅项目新房价格为11159元/平方米，比去年最高点下跌超过三成。于是引发了外界对深圳楼市暴跌的猜想。
中原地产深港研究中心总监张伟表示，要对深圳房价有比较清晰的认识，必须分开来看，关外和关内差别很大。
深圳市国土资源和房产管理局的公开信息显示，目前福田中心片区和罗湖区高层成交价格基本在15000元／平方米以上。而下半年新增供应的定价也基本锁定现在的价位，一些项目相对于去年初有所上涨。"福田CBD的巍然成形，培育了许多高端消费人群，他们更愿意在福田置业"，深圳新世界地产分析人士，这样解读支撑福田区房价的消费人群。
事实上，深圳楼市均价的节节下挫主要由特区外房价下跌来拉动，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。去年年中，龙华坂田片区普通高层价格达到了15000～16000元／平方米，而现在同类产品的均价则在10000元／平方米左右徘徊。龙岗中心城目前高层售价均低于万元，但是高峰期同样突破了15000元／平方米。宝安中心区的大户售价在去年也创下了新高，保持在14000元／平方米，但是最新的成交价格却很难高于12000元／平方米。
记者在梅林关外的世纪春城和金地梅陇镇看到，去年曾经16000元/平方米的高价，现在徘徊在万元出头，布吉的英郡年华君临山从去年12000元/平方米高位跌下，推出6888元/平方米起的特价房。
龙岗区的东方盛世前后的销售对比更是相当强烈，去年4月东方盛世推出一期单位，均价7500元/平方米，开盘当天298套单位售罄。去年7月14 日，该盘又推出新一批478套单位，均价飙升至1.3万元/平方米，但销售开始转冷，478套单位至今仍有200多套单位未售出，今年推出了8000- 9000元/平方米的特价房，销售依旧不乐观。
地产营销策划人士袁照沛分析，关外新房降价源于投资客退场，同时投资客大量抛售前两年购入的二手房，使新房销售雪上加霜，这些基本没有入住的次新二手房与新房品质非常接近。
"之前的重点是投资客，现在主力是自住者。"一位地产营销人士这样看待楼市"重灾区"，龙岗中心城、宝安中心区和龙华去年都是炒风盛行的区域，当市场结构发生逆转时，价格回归理性也成为了必然。
"区域泡沫将被挤出，定价虚高的项目将会合理回归，不匹配区域价值发展的楼盘将被淘汰，单一注重投资效应的物业也得不到认可。"英联国际不动产董事长郭建波如是总结。
楼市"堰塞湖"泄洪难
深圳皇岗片区项目"皇御苑"，一期、二期由港人购买和居住为主，三期产品去年11月以均价19000元/平方米开卖，在限外令和宏观调控下，三期的销售受到很大影响，将价格下调至15000元/平方米左右，至今仍有6成未售出。而位于宝安区的金港华庭和海湾西语今年开盘后一直维持在9000元/平方米左右，记者在这两个楼盘看到，除特价房外，其余单位鲜有人问津。
官方数据显示，今年上半年，深圳一手住宅供应为257.44万平方米，25155套，上半年积压103.19万平方米，积压面积占供应面积的40.08%，积压套数8110套，积压套数占供应套数的32.24%。
世联地产统计数据也显示，下半年深圳一手住宅将新增供应量330万平方米，加上上半年存量100万平方米，预期下半年供应量超过400万平方米。与此同时，深圳市国土局的成交信息表明，一手房的成交量自六月起连续萎缩，仅六月份就比五月份下跌三成。深圳楼市前有旧货滞销，后有新货加盟，层层叠加形成更大的供应量，而供应量与销售量的比差越拉越大，开始形成楼市"堰塞湖"。
对于楼市"堰塞湖"，开发商反应不一，各有各的打算。记者了解，一些上市地产公司已经采取措施，以快速开发和销售作为应对楼市调整的措施。招商地产总经理林少斌表示，要为各个项目制定更为灵活和快速的销售策略，加快资金周转和项目进展。万科第五园景台日前也以9500元/平方米的均价入市，基本符合一些自住客的定位。
南山区某豪宅项目的开发商告诉记者，由于拿地较早，开发成本低，最初设想的是以万元开盘，谁知去年开盘时该区域炒到了三万多元，尽管如今仍然剩余不少单位，但成本早已收回，并不着急将剩下单位降价销售。该开发商表示，虽然也会小规模做一些让利，但降价幅度不会太大。
