大地块上市是政府不负责任的表现

2009-07-22 02:50 作者: 郭宇宽

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近期"地王"频出是社会热议的话题,我看央视作了很多期节目讨论地产泡沫,得出的结论都是"上市公司推高房价",《经济半小时》中有一个地产研究专家说"对上市公司而言,它拿地的时候,土地只不过是它们融资的一个工具。长此下去,非上市公司将失去拿地的机会,而土地资源会越来越集中在上市房企手中,地产寡头一旦形成,土地一旦被它们拢在手中,所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。"把上市公司作为推高地价的罪魁,在我看来是一种浅薄的认识,连问题的根源的边儿都没有沾到,为什么中国的地产开发会成为一种几乎纯粹的资本游戏,各地政府的政策是主要的原因。

我有个堂哥在美国做地产开发商,数起来在纽约、新泽西、迈阿密、旧金山都开发过楼盘,听到这个头衔,恐怕能吓人一大跳。但他其实就是个小老板而已,他的商业模式很简单,通常开发的地址只有几亩大,每次他找到了一个合适的小地块儿,和主人谈妥,买下来,接着要拿到政府的规划许可,然后他就设计成一个公寓,也许能住4户或者8户人家,接着他把这些房子卖掉,再去找其他的地块开发。将本求利,一般周转资金大概也就一百多万美元,我看过他盖的房子,真是非常漂亮,他整天都在研究建筑创意,看怎么能改出功能和造型更好的房子。像我堂哥这样的地产开发商在美国有很多,不过他们到中国来,肯定就玩不转了。中国的土地一级市场是由政府主宰的,政府是垄断性的土地批发商,他们制定地怎么卖的规则,中国的地方政府推出来的地块,动辄是十几万,几十万平米楼面面积的。这就决定了中国的地产市场必定是一个寡头垄断的市场,没有大资本作为背景,像我堂哥这样的开发商压根就不可能带你玩。当然也有例外,有些人能空手套白狼,就像上海刚倒掉的"莲花河畔景苑",不过那不是一般人能玩儿的。我堂哥在美国盖房子,就像农民种庄稼一样,是个力气活儿,再加上点儿创意,而在中国,搞房地产,就是玩儿资本。

有人会问了,我们的政府为什么不能把把上市的地块儿切得小一些呢?这个道理是明摆着的,这样在地产行业等于降低了门槛,可以引入更多的竞争者,最后消费者会得到好处。事实上这种大地块儿带来的"超级大盘",就是一个"中国特色"的现象,那些多巨大的"小区",你在其它国家很难见到。而且都被围墙围起来,像一个个城中之城。它们带来的最直接效果是恶化城市交通环境,很多城市都有这样的经验,越是老城区,交通越不容易堵塞,因为别看过去街道窄,可城市交通有毛细血管一样的网络,包括纽约、伦敦、东京在地图上看都很清楚他们每个街区都不是很大,而有经纬纵横的网络状交通布局,我写过一篇文章"日本小大楼",讲的就是日本东京的城市规划还是延续几百年的传统,除了房子变得现代化,每一个地块几乎和几百年前没有变化,有的巴掌大的地块上也可以盖起一座高楼,但就因为保留了原来的街道网络,东京车尽管这么多,交通情况却远没有北京这么恶劣。而中国的大城市,动辄一个"大盘",就像血管堵塞一样,把所有的交通都推到几条主干道上。

有一次我跟一个国内的地产商聊天,他说起一件事,让我很有感慨,他抱怨"我买了一块地,钱已经归政府了,它还要规定我有多少绿化面积。"当然地产商用在绿化上的钱也不是白花的,可以提高售价。但最让人忧虑的是,政府应该承担的公共设施和绿化责任体现在哪里?每一个"大盘"都有自己的花园和健身设施,但保安把所有不是业主的人拦在了外面。我看过一个农民工的孩子,写她的理想,就是以后可以到一个有钱人家做保姆,这样就可以到那些有花园的小区里住了。在一个城市里,有钱人,可以住大房子,可以住豪宅,穷人,可以住小房子。但市政规划,既然是公共的,就应该保证不管是富人还是穷人,虽然他们住的房子不一样,在他生活的区域周边都能享受到基本的公共绿地,运动设施。一个城市假如有基本的人性化,穷人住的房子也许很拥挤,但他们天热了也可以在公园里喝啤酒,可也以躺在一片草坪上晒太阳,在这样的公共空间里,穷人和富人的尊严是平等的。

而中国的一个个"大盘"面世,意味着政府把这样的公共空间建设责任也推给了开发商,大地块伴随着大围墙,在地图上看每一个区域都有绿地,但多是围在围墙里的私地,对于围墙之外的人而言,只能增加他们的焦虑和不公平感。当然政府是最大的收益着,大地块上市,除了有利于让土地市场更加紧张,造成拿不到地的假象,而且最妙的是,一大块儿地交给地产商,政府除了数钱,就什么事儿都不用操心了。

这也就是为什么中国的中产阶级活得这么焦虑,因为你除非下定决定做房奴,以挤进一个"大盘",否则你连散步的地方都找不到。

(文章仅代表作者个人立场和观点)



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