宋祖德:谁是高房价最大的受益者


祖德近日花了几天看《蜗居》,有些话不得不讲出来。那就是中国的房价远远地超过了老百姓的经济收入水平和购买力。有个衡量房价高低的标准叫“房价收入比”,指的是一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。国际上公认的合理的住房价格的“房收入比”为3至6倍。中国的房价收入比是多少?尽管目前公布的数据各不相同,但最保守的估计也在10以上。普通老百姓要不吃不喝工作10年以上才能买得起一套房子。中的房价已经远远超过国际公认的合理范围。老百姓买一套房子,首付掏空了积蓄,分付款则透支了未来的收入。面对高房价的盘剥,绝大多数中国民众把这笔帐算在了房地产商和炒房团身上。实际上,高房价最大的受益者是掌握土地的地方政府。只要地方政府不放弃在畸高房价中所获得的巨大利益,房价就不可能降到中国老百姓能承受的水平。

祖德认为,政府在房地产成本中的所得分为三种:土地成本,税收成本和腐败成本。

房地产的成本中最大的一块就是土地。中国不是土地私有制国家。中国的土地名义上是“集体所有”,实际是政府所有。政府是中国最大的地主。中国所有的土地买卖,买卖的都不是土地的所有权,而是使用权。土地的所有权和处置权都是归政府。房地产商先要从房地局那里买到地,才能盖房子。因为政府垄断了土地,所以这是一个彻头彻尾的“卖方市场”。土地值多少,全是由批地的官员说了算。对于土地,地方政府又是定价者又是卖方,地价能不高吗?抬高地价对地方官员的政绩也有好处。现行的地方官员政绩考核体系以GDP的增长作为考核的主要指标,地方政府为了自己的政绩,必然会千方百计地增加GDP,而增加GDP最好的办法就是卖地。地方政府的卖地收入已经成为财政收入的重要补充来源。地方财政变成了“土地财政”。地方政府不抬高地价,怎么养活这么多公务员?怎么拉动GDP增长来凸显自己的政绩?面粉涨价了,馒头怎么可能不涨价?地价涨了,房价怎么可能不跟着一起涨?

政府成本中还有一部分没有进入政府账户而开发商也不愿公布的成本,那就是我们常说的“腐败成本”。中国的房地产业是官商勾结的腐败重灾区。近年来落马的巨贪中,多和房地产业有关。如原最高法院副院长黄松有,原上海市委书记陈良宇,原苏州市副市长姜人杰,原北京海淀区长周良洛,原郴州市市委书记李大伦等等。在中国,如果没有和政府官员过硬的关系,根本拿不到地,也当不成房地产商。2008年1月31日以受贿罪被判处死缓的原南京市委书记王武龙的落马,就是因为在1995年违法把一块南京市的黄金地段的开发权给了自己的弟弟房地产商王文龙。,曾经的上海首富,2002年在胡润富
豪帮上排名第11位的房地产商周正毅原来是搞餐饮业的。他能以零地价拿到有上海最后一块黄金地皮之称的“东八块”的开发权,离不开原上海市委书记陈良宇弟弟陈良军的帮助。有媒体称,陈良军视周正毅的餐厅“阿毛炖品”如自家饭堂,经常有人撞见陈良军在此高朋满座,不付一分钱。陈良军本人也利用和陈良宇的关系在土地上发了一笔横财。2002年至2003年,陈良军想在上海市宝山区拿一块土地,并多次找宝山区区委领导帮忙。后者请示陈良宇,陈同意并表示“按规定办,把好关”。在陈良宇的帮助下,陈良军获得了600亩土地的使用权。随后他将 600亩土地的使用权以1.18亿元倒卖给了开
发商。通过卖地,陈良军一夜之间就变成了亿万富翁。而这1.18亿元卖地款最后还是会被开发商转嫁到买房者头上,陈良军的一夜暴富,实际上是建立在对买房者财富的掠夺上的。

向手握土地审批权的官员行贿已经成了房地产业的潜规则。但无论上海的房价涨得多高,贪官们都不用担心买不起房。更出格的是,他的大部分购房款,还是向房地产开发商索取的,自己不用掏一分钱。可以说,广大房奴辛辛苦苦积攒的购房款,有很大一部分被掌握土地审批权的贪官给榨取了。

祖德认为,政府的经济一直跳不出一个怪圈,那就是「一放就乱,一抓就死」。前几年流动性过剩、投资过热,各地到处开工上项目,物价节节攀升,房价都炒上了天,老百姓受不了,整个社会压力太大,结果温家宝搞了宏观调控,给过热的经济降温,不巧正遇上全球金融风暴,整个中国经济就短短几个月一下从沸点降到冰点,大量地工厂倒闭,大批的工人失业,大群的大学生毕业找不到工作。当前尽管温家宝口头上充满信心,可是大家内心都感觉到经济形势非常的严峻。要知道在欧美民主国家,在日本、韩国乃至一水之隔的台湾,那里的经济形势也非常严峻。世界上没有一个执政党把每年至少百分之八的GDP增长像诅咒一样加在自己身上,而且一背就是十几年-除了中国。从经济常识来看,没有一个经济体可以长期保持年百分之八以上的GDP增长,这不符合经济规律。如果政府不顾一切地运用经济刺激手段拔苗助长,那么势必以透支国家的长期发展后劲為代价,其结果就是国家在经济冲刺之后倒地不起,长久地一蹶不振,日本就是一个现成的例子。高速的经济发展成了政权合法性事实上唯一的支撑点,也就因此被上升為中国唯一的「硬道理」。正如自然界的昼夜
寒暑、春夏秋冬一样,经济也有其自身的盛衰周期,这是客观规律。严重违背客观经济规律,不顾一切代价的拉动GDP,这和当年的大跃进、大炼钢有什么本质的区别吗?这算是先进还是落后?

再说了,前几年经济领域确实存在著严重的盲目和混乱,然而这并非仅仅是经济领域自身的问题。症状虽然表现在经济上,可是病根却并不在经济上,而在於政治上。正是长期一党专制所造成的权力过分集中,缺乏有效监督与制衡才滋生了当今严重的政治腐败和权力滥用。在日益成熟的权力市场化机制下,在权钱交易无所不在的「和谐社会」中,经济怎么会不乱?这可能吗?就好比足球比赛中裁判带哨下场踢球,赛场能不乱吗?靠严管球员,靠暂停几轮比赛能解决问题吗?你得管好裁判。足球黑哨不除,中国足球就完蛋;经济黑哨不除,中国经济照样完蛋。可现在政府的路线是赛场混乱归咎於球
员,停止比赛,加强裁判的领导,你说这是先进还是落后?

房价暴涨时,地方政府和开发商一起闷声发大财。现在房价稍有下跌,离广大民众能承受的范围还很远的时候,地方政府却迫不及待地跳出来救市。说什么“买房就是爱国”,“房价大跌最终受害的是百姓”。为什么民众买不起房地方政府不操心,房价略有下跌地方政府却开始哭爹喊娘呢?因为如果房价下跌,地方政府的卖地收入就要减少,财政就会吃紧。地方政府为什么要不顾公众的强烈反对维持高房价,归根到底是因为它才是高房价最大的受益者。

(文章仅代表作者个人立场和观点)



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