请用发达的债市投资取代房地产市场投资

海南房地产价格一天一涨并不奇怪，全国上万亿元的资金追逐小小一个海南岛，不涨才怪。就算重拳出击也没用，因为重拳出击没有改变海南房地产作为热门投资品种的属性。

1月22日下午，在《每日经济新闻》主办的“2010年中国投资年会”上，李稻葵先生提及中国经济结构性矛盾，特别强调了房地产的投资品属性必须改革。由于我国房地产是与股票并驾齐驱的重要投资品种，导致房地产价格脱离了消费与收入的基本面扶摇直上，给宏观经济造成巨大隐患，通过房地产将宏观经济与过剩的货币也就是与通胀直接联系在了一起。

房地产与汽车消费是支撑中国2009年消费的两大引擎，为什么房地产会引发格外的泡沫担忧，而汽车不会？根本原因就是汽车没有投资品属性，属于充分竞争产品，有隶属于不同消费群体的高中低端产品，在原材料上没有先天垄断优势，汽车与大多数民众的基本收入密切挂钩，只要民众的收入与储蓄没有上涨，汽车价格也就不会飞到天上去。

要降低房地产价格，重要的是剥离、起码是部分剥离附属于房地产上的投资品属性。

方法之一就是对投资者限定门槛，如德国、新加坡等地不允许外籍购房者购房，或者加征处罚性关税，明确房地产主要供本国居民消费所用，而不是外籍人士收获人民币溢价的投资品种；方法之二是对于投资性住房者征收物业税，也就是对于二套房或者超标豪宅征收市场溢价，以最大限度地减少房地产投资者的收益；方法之三是专门针对房地产提高贷款利率，抬高投资成本。

上述方法都是堵塞之法。大禹治水，堵不如疏。我国多年来广义货币发行量一直较高，2009年广义货币数量如此之大，即便不表现在房地产市场，也会在其他市场上有所表现，如大宗商品市场、奢侈品市场。我们并不能确切地判断，大宗商品市场的泡沫就比房地产市场的泡沫性质更温和。实际上，大宗商品价格上涨会直接引发企业成本上升，对于制造业大国十分不利。

最好的办法是创设更多的符合中国实情的投资品种，让投资者的资金通过投资品进入实体经济，此举还能够通过投资品筛选出优质的企业。从这个角度来看，民间股权投资、风险投资、证券二级市场的投资全都值得鼓励。

仅有证券市场是不够的，最大的市场应该是债券市场。比如国债市场、企业债市场、市政债市场以及地方债市场，即便是美国复杂的金融衍生品系统，也是建立在庞大而高效的债券市场的基础之上。

正因为有了高效的债券市场，美国才能交易全球各国的主权债，掌握各国主权债的评级大权，使全球各国政府闻风丧胆，也就间接拥有了其他国家财政安危的控制器。正是因为有了高效的债券市场，美国的企业、地方政府才能通过债权融资的方式获得大量资金，所谓的次级债正是美国房地产市场的债权市场衍生品，通过投行包装推销给全世界。也正是因为有了债券市场，就有垃圾债券大王米尔肯等人给弱势企业评级，寻找出垃圾中的黄金。米尔肯虽然下场不妙，但在其发迹之初，通过垃圾债券推动的企业重组效率有目共睹，受到一致赞扬。而早在上世纪80年代，美国投行就包装出中美洲、俄罗斯等国的债券，推销到全世界。

简而言之，没有债券市场就没有准确的定价，就没有中介机构，就没有真正的金融衍生品，就没有资本市场的信用根基。对于中国这个初级阶段的资本市场而言，债券市场尤其重要，从债券市场开始，才能培育中介组织培育发债机构的信用根基。

反观我国债券市场充满了行政色彩，根本说不上准确定价。2009年尝试发行的地方债像是扶贫国债，企业债由发改委等机构审批，成为大型企业的专用大餐；公司债则多数时候成为上市公司的专利，交易市场被分割为银行与资本市场两块，由央行、证监会分别统领。其他建设债等也都充满了行政色彩。虽然近期债券指数创新高——企债指数以及公司债指创下2009年6月以来的指数新高；分离债指创下了该指数开设以来的新高，达到了120.57点——但无论是从发债规模、范围、债券交易量来看，都远远不够。事实上，到目前为止，只有银行间隔夜拆借利率还较能表现资金的松紧，而债券无法表明发债机构的信用等级。

大力发展债券市场，是我国扩充投资品的重中之重，也是发展中国式金融衍生品的必经之路，其重要性怎么强调都不过分。有了发达的债券市场，房地产作为重要投资品种的作用自然会有所下降。

来源:博客

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