从写字楼租金看中国经济复苏幻象
通过不动产来观察经济的趋势变化不是我的首创,但是,却没有一个经济学家可以有我这么长的时期,研究和观察一个经济体的三大城市的不动产的走势和价格变化,以及对宏观经济和民生的影响,并找出其内在的规律。
经济的周期性变化有四个阶段:繁荣、衰退、调整、复苏。这个规律是很冷酷的,冷酷的令人敬畏。总有一些自认为是强大的力量试图改变这个规律,其结果总不能如愿,最后的客观现实是,不是改变了这个规律,而是受到规律的无情惩罚。2009年,作为全球最大的经济体之一,中国试图改变这个规律,设想不经衰退和调整而直接进入复苏,不惜以货币贬值的方式玩GDP,把GDP玩得全球大开眼界,煞是炫目。
结果如何呢?已经不需要我在这里说了。国际上一些吹牛拍马的投资银行,也在为中国的GDP大肆唱多。连人均GDP是中国四倍多、人均GDP是中国一线城市两倍多的国家希腊也在讨好中国,希翼中国买他们一点国债,让中国继续玩他的GDP,却去满足希腊人民过富足的物质生活。
玩是玩不下去了。很多迹象表明,中国宏观经济的基本构架已经垮塌,三驾马车除了投资这一匹吃了壮阳药的马在跑,消费和出口都被自己给整垮,一种长期调整的态势已经非常强劲。繁荣送给了美国人,灾难留给了中国民众。而我们仍然在玩GDP,似乎只要有8以上的GDP,就能玩转地球。可是,我们花了30年没有搞清楚的一个简单的道理就是,地球不需要你去玩也一样照转,你想去玩地球却被地球转晕。
也许有人会问,国家统计局公布的数据,都是很好的。初看上去,那是不错,但那只是看上去很美。2007年,中国的GDP地方政府和中央政府相差了1.24 万亿,2008年相差了1.95万亿,2009年上半年相差了1.4万亿,有谁会觉得这样的数据还有什么意义呢?所以,官方的数据已不足以测度经济发展的趋势变化。我们应该学会用简单的方法,分析宏观经济的趋势。这种简单的方法就是,用写字楼的租金走势看宏观经济是否复苏。
写字楼的租金水准,是企业赢利水准的正常反应。经济形势好转,写字楼需求旺盛,空置率就非常低,租金上涨;相反,如果经济处在衰退之中,各大公司纷纷减少开支,首先就会缩小写字楼面积,导致空置率上升而租金下降。以此来看,中国的宏观经济未见明显复苏。
中国一线城市写字楼租金持续上涨是从2004年开始,那时房地产市场的价格反应,同等区域写字楼的价格是同等品质住宅价格的一倍甚至两倍,租金涨幅保持在年增长20%以上,一直持续到2007年。随后,各大城市看见写字楼市场很好,便纷纷兴建CBD,有的开发商将住宅变更为商住两用,其实是用住宅的政策卖写字楼,因为写字楼地价较高,首付需要五成,而商住两用可以零首付,地价与住宅一样,这就是潘石屹建外soho的由来。现在同等区域,住宅价格已经比写字楼价格高了一倍,潘石屹的小聪明让所有投资客吐血。
从上海各行政区域来看,2009年浦东成交写字楼3272套,比2008年成交的2061套增幅高达60%。但是,2008年下半年开始的金融海啸的阴影布满写字楼,各大跨国公司开始削减开支,注重节约成本,很多公司终止了写字楼的扩张计划,许多甲A写字楼租金一度跌去75%,至2009年只恢复了一半。从写字楼租金看,现在的经济形势与2008年相比,还没有恢复一半,所谓的V型反转只是笑谈,因为写字楼的租金至今还在底部。
2008年初,上海A级写字楼空置率仅为5%,到了年底上升为15%,其中,浦西空置率为8%,浦东空置率为26%,租金整体下调了7%,也是30年来出现的整体大幅下调。2009年,在我们吹嘘经济一片大好时,全国一线城市写字楼租金巨幅下调,上海首当其冲,租金下跌16.3%,整体价格较高峰时下跌 24.2%,整体市场空置率升至16.7%。同时,国际知名品牌LV在中国首次降价。LV的降价说明中国中产阶层购买力弱化。
2010年一线城市写字楼空置率预期会超过25%,相当于四分之一的写字楼空置,租金继续下调,预期会跌破30%。当写字楼空置率大幅上升、租金大幅下挫,上班人员大幅减少之时,我们更重要的不是鼓吹经济复苏,而是要实打实的振兴实体经济,提升社会就业。吹牛吹出来的经济复苏是没有用的,也是违背经济规律的。正视现实,唯一的路径,就是化解资产泡沫,鼓励实业救国。
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