北京的别墅比公寓更值得关注
3月份楼市又井喷了。这样的行情已经让所有的理性分析失语。很显然调控依然没有能够压下上涨的预期,恐慌性需求和投机性需求继续在入市。如果不能及时出台有效措施,上涨预期会被放大的成交量和继续上涨的价格进一步落实,从而掀起另一轮的投机和抢购。因此,行情走高很可能招致进一步的调控政策出台。
这样一个房价高企,未来充满不确定的楼市,实在不是一个入市的好时机。不过任何的情况下都蕴含着机会。2010年,也许是你未来几年和别墅最接近的时期。
和2009年脱缰野马一样的公寓相比,别墅产品的涨幅明显温和得多,北京基本上在10-20%之间。这样的上涨幅度,比较反应楼市的真实需求状态。因为别墅面积大,成交总金额高,换手不易,炒作价值低。所以在投机资金热炒公寓产品的时期,别墅反而遇冷。类似的楼市产品还包括商业用房和写字楼,因为需求不如住宅旺盛,炒作价值不高,所以上涨幅度也远远比不上公寓。但是租售比和公寓产品相比,具有明显的价值优势。
别墅禁令已经出台多年,但是别墅产品的供应却并不见减少,因为政府的把关并不严格,允许开发商在额定容积率内通过提高其他产品容积率,腾出容积率做别墅的手法。所以现在很多新的别墅楼盘是独栋、联排和公寓的混合社区,有些甚至没有独栋,主打联排、叠拼和公寓。这样就可以从政策的夹缝中挤出别墅产品来。不过国土部3月重申,房价上涨过快、过高的城市,严禁向大户型和别墅住房建设供地。从远期看,政策收紧的趋势不变,总体供应量还是渐小的。相对于公寓疯狂的炒作需求而言,农夫山泉有点田始终是中国中产阶级和富人的终极梦想。因此这部分的改善需求会在未来长期稳定的存在,成为支撑别墅保值升值的金刚石。
放眼市场,在过去30年国内的别墅社区也纷纷起来了很多,新老杂陈,品质和保值能力千差万别。那么别墅该如何选择?和公寓相比,有什么特点?
买房的黄金定律:地段地段地段,在选购别墅的时候依然是真理。不过别墅的“地段”和公寓又有些不同。公寓的地段选择,最好是城市核心,生活方便,配套齐全,上学购物就医,什么都最好走路就到。别墅不同。别墅产品讲究生活的品质,对环境的要求很高。因此市中心固然好,但是一定要闹中取静,不能深陷人流。比如上海西郊宾馆一带就是很典型的城市别墅的理想地址。
然而,城市别墅不是一般人能够消费得起的。对于大多数梦想田园的中产来说,不妨把目光放远一点,只要交通便利,在时间距离上门到门可以控制在一个小时以内,也是不错的地段。一般来说,距离交通主干道5公里的范围之内是比较好的辐射距离,2公里以内更加理想──当然,挨着主干道就不是什么好事了。
和城市别墅不同的是,郊区别墅对于环境的要求会更高──既然跑出来了,总要有所收获。因此郊区别墅的自然条件很重要。天然水系、湿地等宝贵的自然资源不仅提供美好的生活环境,从风水上来说也是非常有利的因素。
公寓对本社区配套的依赖程度很低,因为周边就可以提供很多的选择。别墅则不同。一般来说别墅周边的配套比不上公寓,而靠一个开发商也无法提供给业主所有的生活必须。所以选择别墅应该侧重于比较扎堆的地段。只有量的积累才有可能催生当地教育、商业、医疗等配套的发展。孤零零的别墅社区是不利于居住的。
就别墅新盘而言,目前的价位已经不低,北京上海中高档别墅的门槛基本都上升到了千万。但是二手别墅中还是有不少价值洼地值得好好淘金。
就北京而言,顺义中央别墅区因为去年乌龙地王的出现,二手房挂牌价格有了一定的上涨。虽然地王流产之后有所回落,但是业主的心态显然有了变化,总体价格依然比原先要高。但是随着新国展越来越成熟,以及地铁的利好,还有当地高端别墅新盘开盘价格已经达到5万,而二手别墅社区的价格基本上在2-3万左右,这个地区还是有潜力的。从生活配套上来说,顺义别墅区也是目前所有别墅区中最便利的。同时,因为国际学校的存在,顺义别墅区的投资价值也超过其他区域。因此这个区域位置较好的二手别墅社区值得关注。
另一个值得关注的区域是奥北。经过2005年和2006年的大发展,奥北别墅区已经形成了比较成规模的别墅供应。自然条件好,交通方便,供应量大。配套也正在逐步加强。同时昌平投入巨资打造未来科技城,正好就在奥北别墅区的附近,对于当地基础设施会有很大的提升。投资一个很重要的法宝就是跟着政府走。因为所有政府投入的资金最后都会转化成当地楼盘的附加价值。相比而言,奥北别墅区的涨幅还小于顺义别墅区,目前二手房在每平米1.5-3万左右,因此比较适合寻找田园的中产阶级关注。
北京还有其他的别墅区域。西山别墅区价格太高,不是普通消费阶层可以承受。通州地区位置还是有些偏远,再一个交通是个很大的瓶颈。亦庄、大兴也有些别墅社区,总体还是需要看实际的工作和生活需求来取舍。不过上风上水的传统观念是很难改变的,势必会影响到别墅的升值保值。
这段时间也看了不少城里的公寓。从历史而言,郊区别墅的平米价格基本上对应城市公寓的价格。可是现在顺义最贵的别墅也就是5万左右,而城区三环内的高档公寓6万8万也不稀奇,连四环外的100多平米也要卖个500万。公寓的价格已经被严重透支了。从趋势上来看,不是别墅补涨,就是公寓回落。不论是前者还是后者,都说明别墅比公寓更值得关注。
来源:华尔街日报
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