在享受北京的慷慨的同时，香港不能继续其对房地产的痴迷了。
1997年房地产泡沫破裂以来，香港的经济就开始停滞不前了。人均名义国民生产总值(即未经过通胀调整)在过去十几年中上升了约10个百分点。港币对人民币汇率下降了20%——衡量香港生活成本的指标——“停滞不前”不过是描述香港现状的一个委婉用语罢了。事实上，如果用相同的货币计算，自亚洲金融危机爆发以来，香港的生活水准要比日本糟糕多了。
此外，如果没有北京方面的大力支持，香港的经济表现还将比现在更加糟糕。例如，大量内地居民前往香港购买奢侈品，这是香港零进口关税政策下的一个经济亮点。但是，如果内地缺少具有竞争力的行业，那么它也将取消进口税。内地的高进口税恰恰催生了对香港的种种需求。
香港股市则是另一个增长性行业——本质上来说，它就是北京的一个外币交易市场。如果将合格境外机构投资者(Qualified Foreign Institutional Investor)门槛提高至5,000亿美元，那么上海也可以轻松跨入这个圈子。如果没有北京的慷慨大方，很难想象香港现在的经济会怎样。
香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。可能有人会认为，在1997年房地产崩盘之后，香港会像日本一样永远地摆脱对房地产的痴迷。可事实完全不是这样。香港人最近的一个梦想是，能有一个内地傻瓜前来敲门，出价几千万美元买下他的公寓，这样他就能永远快乐幸福地生活下去了。这个梦想，连同低利率一起，已经使香港的房价定格在仅低于1997年最高峰时10%的位置上。
“你不能再给香港的房价一个价格标签，”香港一名房地产行业老手告诉我说，“它就像是一个宋朝的花瓶，或是毕加索的画作。我们有13亿内地人想要来收集。你怎么能给它贴上价格标签？”
尽管坊间流传着有关内地人扛着几麻袋现金到香港来买房的故事，香港经济泡沫的真正原因却是传统债务。在过去三年中，香港的债务增长速度是经济增长速度的三倍。事实上，香港的私营经济杠杆高于1997年时的数据。没有一个经济实体像香港这样，在重大经济危机之后，杠杆率增长如此之快。
香港金融行业完全不负责任的做法加速了这种泡沫。与香港银行间同业拆借利率(Hibor)相关联的贷款利率不足1%。如果利率提高至3%，许多借款人将陷入困境。这种产品真的就优于美国次级抵押贷款吗？香港政府如何能容忍这种金融产品？当泡沫破裂时，香港政府将不得不通过限制供应来再次提高房价，以拯救金融行业。本质上来说，香港每经历一次经济周期，规模就缩小一些。
从另一个方面来说，内地城市所采取的是“数量最大化”的策略。目前的房地产泡沫为当地政府提供了最大化发展的资金条件。当泡沫破裂时，政府便会让房价下降以吸引新的业务。
内地城市每经历一次经济周期，规模就扩大一些。广州和深圳这两座城市即将拥有2,000万人口。北京和上海将拥有4,000万人口。很难想象人口700万的香港能在内地的超大型城市群中立于不败之地。
上世纪90年代香港房地产泡沫的部分原因是人们对于未来过于乐观的态度。GDP和工资均以两位数的速度增长，房价的增速更快。而人们对此的解释是收入增长外推——即，房价增长领先于收入增长几年。相比较而言，现在的泡沫就是一场闹剧。接下来十年中，工资不会出现快速增长，香港所面临的主要挑战是来自于内地的竞争压力。尽管在过去十年中，香港经济停滞不前，上海则飞速发展，但香港的平均工资仍然是内地一线城市平均工资的2.5倍。
正如我之前说过的那样，香港的竞争对手已经不是上海，而是我们的邻近城市，如广州和深圳。如果香港不改变现状，转而采取增长策略，那么它将失去在粤语城市中的领先地位。
香港的基本竞争劣势是它的高房价。住宅股票的价值可能是GDP的四倍还多。而且这仅仅是对香港一半的人口而言。剩下的另一半人口仍住在公共住房或政府补贴住房中。世界上没有一个城市像香港一样，经济重心如此依赖房地产。
北京对香港的优待很大程度上是以上海为代价的，这样的政策是不是可持续？在中国所有省市中，上海的人口仅占全国的1.6%，而其对中央政府金库所作出的贡献却是最高的。香港呢，香港的贡献是零。政府忽视最高产的上海，偏袒拖累整体经济的香港——这样的局面还要持续多久？
香港必须要平衡房地产政策中的数量和价格，以跟上大形势。首先，香港应该叫停可能使政府陷入下一场经济衰退的疯狂贷款产品，应让银行对高风险贷款制定更严格的规定。
其次，香港政府应当考虑施行房产税，并将其作为代替土地出售的主要收入来源。税率可以从2%开始，然后逐渐上调至5%。这种政策可降低政府支持土地价格的积极性。考虑到香港需要为老龄人口花费的福利性支出将逐渐上涨，此类政策将是不可避免的。
第三，政府应当考虑在弹丸之地维多利亚港以外的地方另外设立一个更大型的商业中心，大屿山是一个理想的场所。香港目前正投入大量资金建造香港-澳门-珠海大桥。如果没有城市扩张策略，就很难收回成本。
香港人将房地产转手给内地人的梦想可能终将是个梦。人口老龄化、不温不火的经济、依赖北京给予的优惠政策——香港正在渐渐失去优势、变得平庸。是时候该醒醒了！
