自1998年以来，中国房地产宏观调控政策一直在发展与规范之间摇摆，总体上也促进了房地产市场的规模发展，满足了部分居民改善居住的需求。但不可否认，在具体调控思路、方式、政策内容上，还存有较多问题。
1998年至今，政府对房地产市场进行了四轮调控：1998年至2002年，政府出台了信贷、税收、土地供给等一系列鼓励房地产市场发展的政策。2003年1月至2008年8月，政府主要从土地、信贷、税收、保障性住房、房地产市场交易秩序等五个方面规范房地产市场的发展。2008年9月至2009年11月，政府从税收、信贷、投资项目最低资本金比例要求等方面鼓励房地产市场的发展。2009年12月以来，政府从开发商土地缴付款政策、税收、信贷等方面规范房地产市场发展。
——1998年3月，中央政府宣布停止执行福利分房政策，改为货币化、商品化的住房分配政策。1998年7月，国务院提出，改革的目标是实现从住房实物分配向住房货币化的转变，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
自此至2002年12月，房地产市场宏观调控政策取向以发展为主。房地产市场被视为1998年亚洲金融危机之后扩大内需的重要推动力。信贷、税收、土地供给一系列鼓励政策相继出台。
——2003年初起，资产市场出现过热迹象，房地产市场转向规范为基调。政府调控主要通过以下手段：控制土地供应量，经营性的土地一律要公开竞价出让，不准协议出让；取消个人房贷优惠，提高购房首付，控制住房抵押贷款额度，房地产企业自有资本金比例必须超过35%以上才准予发放贷款；对个人将购买不足两年的住房对外销售，全额征收营业税等。
——2008年9月至2009年11月，国际金融危机后，房地产再度成为中国经济“保八”的重要推动力。房地产税收优惠等政策纷纷出笼。
——2009年12月以来，受流动性状况及前期政策影响，中国部分城市房价快速上涨，资产泡沫担忧显现。房地产市场调控政策转向。政府收紧了房地产开发商资金的土地缴付款政策和二套房政策，以营业税遏制投机性炒房。2010年4月，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），在一个月左右时间，20多个省市出台了房地产调控的具体细则。政府官员强调了两个方面，要加快保障性住房建设，增加住房有效供给；要坚决抑制投机炒作等不合理需求。
总结历次经验，伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题，主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。
1998年国务院明确提出，深化城镇住房制度改革的目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策；同时明确提出，最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。而目前，中国的城镇住房供应体系却是以市场价商品住房为主，另外两个层次的住房供给严重不足。缺少多层次的住房供给来满足多层次的住房需求，造成供给与需求不匹配，是目前房地产市场存在的最大问题。
在这种背景下，政府对房地产的调控，使用行政手段较多，市场化手段使用得不够，对于解决实际问题的效果不显，甚至造成多种弊端。房价上涨过快，直接控制、打击价格是行政化手段，控制需求则抑制了经济增长，控制土地供应是使过热的市场火上浇油，市场化手段是规范市场秩序、放开房地产供给。
房地产市场运行的大方向由宏观经济的景气方向决定。长期看，房价涨幅与名义GDP增长率大致同步。房地产市场具有明显的周期性，而且周期长度比较稳定，有投机高潮，也有萧条低谷。总体而言，房价涨跌是市场经济中的正常现象，正是通过价格波段来配置房地产资源和调节房地产供求，政府不宜直接干预价格。
相反，行政性地直接实施打压房价，很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标，前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中，量的指标一般都领先价格指标。本轮经济周期中，宏观经济先行指标大多在去年就已见顶，我们的实证分析表明，如果没有本轮房地产宏观调控政策，正常情况下房价今年6月左右见顶回落，租金价格今年7月左右见顶回落。
政府希望能够准确判断房价是否合理，再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断，针对房价的政策时松时紧，客观上可能加大了房地产市场的波动。
美国、英国等世界上较大的经济体，都大致存在17年-18年左右的房地产周期（也叫建筑周期或库兹涅茨周期），中国房地产或许也存在这样的周期。从上一顶峰1993年算起，2011年左右中国房地产市场可能也是一个重要高点，密集的房地产宏观调控政策可能会加大房地产市场调整压力。
调控宜优先使用市场化手段。除了流动性必要的总量控制，抑制高房价的根本举措在于规范房地产市场交易秩序，改进供给制度，如科学制定住房供给规划，根据市场需求增加住宅土地供应，规范房地产供给环节税费，适当提高住房容积率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地产市场运行效率。政策的着眼点应是帮助居民满足合法、合理的居住需求，而不宜从抑制房地产需求和房价上涨的角度来调控。
此外，政策出台要考虑政策产生效果的滞后期。房价、租金价格在宏观经济指标体系中属滞后指标，房地产市场调控如果盯着房价，则会出现这样的状况：经济和房地产市场已经处于下行周期，而调控政策还在不断收紧。
统计显示，商品房销售价格指数滞后GDP当季同比增长率三个月，滞后宏观经济景气先行指数六个月，滞后商品房销售额增长率八个月，滞后房地产实际完成投资额增长率两个月。而且，房地产政策发挥作用通常有滞后期，如果看到房价还在上涨就密集出台调控政策，可能会对实体经济产生较大损害。实际情况是，随着宏观经济先行指标、一致指标渐次见顶回落，房价、租金价格自然会随后见顶回落。
成熟市场经济国家大多征收房产税，也存在利率周期性调整，但这些通常不是针对房地产市场的。房产税并不是调控房地产市场的理想工具。从世界各国开征房产税前后房价指数的情况看，开征对土地、建筑物按市场价值征收的房产税，并不必然达到抑制房价的目的。如果房地产市场的需求弹性较小，那么，征收房产税有可能抬高了房价，抑制了市场的正常交易活动。
