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叶檀：按目前速度闲置地处理需要200年

作者：叶檀发表：2010-09-09 14:50

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叶檀

随着房地产市场回暖，要求新一轮调控的声音居高不下。房地产市场需要的不是新的调控政策，而是已有调控政策的落实。

中国的房地产调控政策不可谓不严，涉及地根、银根、闲置地处理以及预售款三方监管等，如果落实到位，房地产市场资金链紧绷，开发商不得不加紧销售回笼资金，坐地起价、待价而沽不复存在。可以说，除了房产税等少数措施之外，其他政策已经应出尽出。

到现在为止，针对房地产市场主要措施如下。

对房地产单独加息。二套房贷、三套房贷加息三成以上，幅度不可谓不大。针对个人按揭与开发贷款实行控制，手段不可谓不强硬。虽然银行各有小算盘，但在银监会的五指山下，就算有心增加贷款也只能小打小闹。

房贷增速有所回落。根据央行上海总部公布的数据，上海的每月个人房贷新增量从今年4月到7月依次为83.1亿、56.9亿、30.8亿和2.7亿。另据央行7月底发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》，上半年内地房地产开发贷款新增4423亿元，二季度增速明显放缓，房地产开发新增贷款仅1216亿元，较一季度大幅削减62%。不同的银行贷款量不同，相对于工行、农行、民生等银行，建行的房地产贷款步伐急速下降。预计今年底将有四成开发贷款到期，对于银行、开发商、地方政府都是严峻考验。

为了满足房地产开发资金需要，这两年房地产信托大行其道，收益在10%到20%之间。银监会立马挥舞大棒，首先检查银信合作，要求表外资产表内化，堵塞了银行的贷款后门。最新举措是发布《信托公司净资本管理办法》，规定信托公司净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，也不得低于净资产的40%。截至今年6月，国内商业银行表外银信产品存量已高达2.8万亿元，其中绝大部分是房地产贷款。信托公司不得不像银行一样，四处融资补充净资本。这样一来，对于房地产的信托融资渠道将有明显的抑制，影响的规模起码在数百亿。

这些政策当然有用，关键问题是执行到位。值得关注的是，所有的房地产政策只要由地方政府主勺，大都打了水漂。

以土地增值税为例，从1994年颁布《土地增值税暂行条例》、2006年发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》到2010年5月发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，可谓步步紧逼。1994年的条例只是大纲，土地市场气候未成，需要培育；2006年之后就是全球金融危机无法执行；2010年则是关键一年，清算土地增值税对于毛利率40%以上项目的利润影响应该在20%以上。估计2005年到2009年土地增值税流失数应该在2.52万亿，这对于开发商的资金链是沉重的打击。

有传闻显示《商品房预售资金监督管理暂行办法》即将出台，杭州等地已经发布了征求意见稿，定金与预售金对于房地产商的资金链举足轻重。据国家统计局公布的全国房地产运行数据，今年1到7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中，定金及预售款9356亿元，个人按揭贷款5131亿元，两者合计14667亿元，占房企整体资本金比例达到37.3%，约合整体资金的四成。一旦对预售金严厉监管，就是套向资金链的一条绞索。

严格执行上述政策，房地产的开发销售周期将大大加快，如果加上累进的资本利得税，房地产投资就会成为投资者眼中的鸡肋。当然，出于经济软着陆的需要，以及中国城市化进程，房地产黄金时代虽然过去，白银时代依然存在。

关键在于执行力。有个典型的例证是对于闲置土地不痛不痒的查处。8月19日，国土资源部公布今年各地上报闲置土地2815宗，面积16.95万亩。今年9月问责，10月基本完成查处任务。

言之凿凿的国土部，至今没有公布违规开发商的名单，更没看到通报哪些开发商被取消了经营资格，国土部网站公布的是典型案例，对西安立丰御海置业等7宗案件的处理情况，以及6宗督办的违法违规案件。按这样的速度，现有的闲置土地是否要处理200年？

新政重要，更重要的是落实；新政出台，必须兼顾中国经济转型的全局，如此才能言行一致，言出必果。

来源:每日经济新闻

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