据9月16日中国不动产研究中心调研结果显示:80%的消费者认为宏观调控没有达到预期结果;58%的消费者认为未来楼市调控仍需加码。
因此,市场再次呼吁出台打压房价的终极性“大杀器”,即“物业税”。
房价下跌到与中国老百姓目前的贫弱的购买力相称的水平,确实是个好事。但是,以物业税能降低房价为由,呼吁出台物业税则显得幼稚。
了解物业税的人都知道,物业税并没有打压房价的功能。全球征收物业税的所有国家,几十年来甚至上百年来,房价也是上涨的。物业税的唯一功能,就是给予地方政府开辟一个稳定的税收来源。寄希望于“物业税”具备降低房价的功能,与全球诸多国家多年的历史证据相违背。就连呼吁中国出台物业税的一些专家,也往往透露出台物业税是为了给予快卖完土地的地方政府开辟一个稳定的税源。
物业税能降房价的说法与中国的实际情况相违背。在中国的房地产领域,税种多、税负重,增加物业税,则是加剧这个局面。这些年来,以“降低房价”之名推出的一些税收,如个人所得税、营业税等,无一例外最后都被转移到购房者身上,助涨了房价。物业税,何以就能例外？
所谓在持有环节征物业税、以增加购房者负担从而降低房价的说法,无疑是把房价上涨的责任的板子全都打在了购房者身上,而这是与事实不符合的。这些年来,房价的上涨,其实是与货币的超量发行和通货膨胀相对应的。没有货币的大量发行,房价的上涨就是无源之水。而土地财政,无疑是导致房价上涨的第二大动力。而普通的购房者,则是高房价的受害者。物业税落在了购房者身上,对于真正导致房价上涨的几个原因却无力制止,显然并不能成为控制房价上涨的“大杀器”。
另一方面,物业税,不管以什么名义和不管在什么环节征收,都是一个财产税,实际上是对于土地和附着于其土地之上的钢筋水泥等的结构进行征税。但是在中国,居民并不享有土地的所有权,只享有在土地之上的钢筋水泥里名义上居住70年的权力。房产增值主要体现在土地,而钢筋水泥部分是不断贬值的,也就是说,购房者并不真正享有物业。因此,物业税的纳税主体不应该是购房者。此外,由于商品房的购买者交了土地出让金,这部分金额实际上相当于物业税,所以要征物业税,还需要先厘清土地出让制度。
从土地制度和土地出让金缴纳制度来看,出台物业税不具备法律基础。同样,如果因为开征物业税面临不可克服的障碍,转而把过去“房产税”只对商业地产征税改为对普通住宅征税,以“房产税”的名义来行物业税之实,也是不可取的。打压房价和调控房地产市场,还应该从那些真正导致房价上涨的因素中想办法才行。
