长假期间,传出了即将开征房产税的消息。财政部有关负责人表示,房产税拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收,积累经验后逐步扩大到全国。但有关的消息还是语焉不详,似乎将是要对所有的房产都开征房产税,有消息人士披露,上海、深圳试点房产税已获批,税率为0.3%-0.4%。
在我国,是否应开征房产税本不应该成为一个问题。作为一种财产税,房产税是在持有不动产这一环节缴纳的税收。这是地方政府为了提供地方性的公共服务,如开办义务教育而收取的一种地方性税种,其逻辑在于,地方性公共服务是由本地居民享有的,拥有房地的本地居民就应该为之缴纳税收。但是,我国目前在土地出让这一环节,政府已经收取了40年或70年土地使用费用,也就是说,政府在土地出让时,已经一次性收取了40年或70年的“房产税”,那么,再开征房产税在逻辑上就成了一种重复征税,这当然是不合理的。要么放弃收取土地出让费,要么开征房产税,二者只能是取其一。
当然,目前讨论开征房产税,有一个特定的背景。4月份国家出台了号称史上最严厉的“新国十条”,试图终止房价的暴涨,市场在因此沉寂了几个月后,又开始重拾升势,宣告本轮调控依然失败。房价暴涨,在表面上看来是由投资型买房导致的。为了平抑房价,就必须遏制投资型购房,开征房产税,使持有房产也必须支付成本,故而能对遏制投资型购房产生影响。在几近沸腾的民怨之下,监管部门打算祭出房产税,是可以理解的。
但是要达到遏制炒房的效果,必须满足一个条件,即每年房价上涨的幅度须小于所缴纳的税收。房价一直会涨上去吗?在一个要素充分流动的经济体里,任何商品的价格都是不可能出现长期的持续上涨的,一种商品的价格上涨,这种商品的替代品就会在市场上出现,形成抑制价格上涨的力量。这个道理在房地产这一行业并不会失效。中国的房地产价格之所以持续地惊人地上涨,根本原因就在于土地市场并不是一个充分竞争的市场。有两重因素作用于土地市场。其一,中央政府从维护粮食安全出发,在总量上限制了土地向非农业部分转移的规模。其二,地方政府为了获取高额的土地出让金,有激励实行所谓的“非饱和供地”,导致地价一路飙升。对这种制度格局,市场的基本判断是,长期内土地的供给是不足的,于是持续看涨房价,这是导致投资型购房盛行的根本原因。
这种制度格局在短期内几乎是不可能改变的。但是,住房又是一种无可替代的民生产品,在土地供给数量不可能放开的前提下,为了保障民生,实行居者有其屋,中央政府最希望看到的局面就是户均一套住房,让住房回归到保障性产品的性质,故而限制非自住的投资型购房。在这一系列的限制性条件之下,开征房产税,并不是出于提升地方政府公共服务水平的考虑,而是把房产税作为了一种抑制投资型购房的政策工具来使用了。
即便是开征房产税,效果又会如何呢?这取决于房产供给的总体状况,如果卖方的力量强于买方,房产税就可以转嫁给买方来承担。在土地供应总体上不足这一前提下,住房作为一种无替代物的民生产品,买方基本上没什么谈判能力,这些年来营业税被转嫁给买方承担的情形也会在房产税上同样上演。当然,如果课以重税,情况就会有所不同,而坊间传闻的0.3%-0.4%的税率对房价走势来说几乎可以看作是利好。事实上,在新国十条执行期间,很多地方政府不再供地,这种对国家政策的消极对抗,中央监管部门颇显束手无策。一刀切地开征房产税后,地方政府减少供地的故伎重演是可以想见的。由此房产税的效果如何,将不问可知。
另外,若是对所有房产一律征税,那将真是一件不可思议的事情。如果把开征房产税当成是遏制炒房的政策工具的话,那么对于自住型住房就不应该征税。坊间也有传闻,对一套房,可能会以人均40平方米进行免征,如果这样的话也是不合理的,一套房无论面积大小毫无疑问应该免征,对于多套房来说,应该让业主自由选择,可以选择免征其中的一套房,也可以选择在所有住房的总面积中减去人均40平方米的免征额。征税乃国家的大事,应该事先进行充分的公开讨论,半夜鸡叫的事情再也干不得了。
