上海日前推出新的地产调控措施,规定新售楼盘在房产局核价时只允许下浮、不允许上浮,被市场解读为“不许涨价”的管控新招。与此同时,在10月10日举行的第22次上海市市长国际企业家咨询会议上,上海市市长韩正再次强调了上海遏制高房价的决心,并提出让房屋回归至居住品的基本属性。
“不许涨价”,这一严厉的政府管制措施,不禁使人想起计划经济的行政令命手段,在人们习惯了以温和的“市场化手段”管理经济的背景之下,这一词汇多少令人觉得刺目。但它却是事实,毕竟行政命令仍然是政府管制的一种“可选方式”。当然,这表明了一点,那就是形势是严峻的。
房地产市场价格泡沫根本的原因是供需失衡问题,因而治理之策应当是明确的,那就是:一方面增大供给,一方面抑制需求。像增加购房首付比例、实行差别利率与信贷政策等收紧房地产金融政策、动用税收政策抑制投资与投机行为等,都属于抑制需求的措施;而目前各地方政府正在紧锣密鼓进行之中的扩大经济适用房、廉租房建设等等,属于供给政策的部分。
但紧缩性金融政策的行为具有两面性的影响,即一方面可以抑制投资与投机需求,同时因可能对房地产企业资金面造成紧缩性影响,也可能会在客观上抑制供给,所以需要政策的差别与细化。在供给方面,各地的商品房住宅土地规划、土地供给等也需要加大力度。
关于包括行政命令方式在内的政府管制的政策效果,我们也应该看到,严格的命令管制措施只能是短期临时应急式的,不可能、也不应该是长期的,只应该在非常时期动用这一政策,长远来看,根本之举仍是供需矛盾的解决。当然,我们也无需怀疑政府管制措施的正向效应。比如目前的房价“维稳”政策,只要坚持两、三年时间,待各地廉租房、经适房大批量建成,供给瓶颈初步缓解的时候,房价压力也就能够得以根本缓解了。
房地产市场是复杂的,政策作用也是长期的,比如仅从属性来看,房地产市场还涉及各类房屋的不同定位问题。安居保障性质的基本居住品,还是可以作为投资品,抑或甚至是可以作为杠杆之用的金融投机品？对房地产市场产品属性的认识,客观上决定着政府政策的动机、目标以及手段方式的选择,更影响着房屋产成品的市场需求,而这一问题则又回到了市场供需的平衡问题了。
