财政部和国税总局负责人日前关于房产税改革的解读,再次明确了房产税“必征”的预期,酝酿经年的个人住房保有环节征税渐行渐近。在当前房价成为全国“心病”的大背景下,房产税被赋予了太多的调控意味,但仔细推敲下来,不得不承认,调节居民收入分配,健全地方税收体系方是房产税本义所在。
应该说对个人住房全面征收房产税符合国际惯例,也符合改革的大方向,可以转变地方政府畸形的“土地财政”模式,回归“税收财政”的本源,更可以完善我国所得税、商品税和财产税三足鼎立的税收体系,因此房产税改革意义重大且势在必行。
但用房产税来调控房价则是舍本逐末,且作用不大。房价上涨的根本原因是总需求大于总供给,平抑房价无非两招,抑制需求和增加供给。从需求端分析,当前对于住房的总需求由自住需求和投资、投机需求构成,三类需求的比例无法测算,但似乎对房产税都不太“感冒”。
具体来说,自住需求由于其刚性特质,很难受房产税影响,且近几年正是规模庞大的“80后”群体集中结婚的年份,对住房的需求正处于高峰期。
再说投资需求,在当前低利率,甚至是负利率环境下,老百姓迫切需要寻找家庭资产保值增值的渠道。楼市投资由于近年来低风险高收益高杠杆的特性,成为老百姓资产配置的重要领域。试想一下,只要每年房价涨幅明显超越房产税税率,在没有其他替代品的情况下,老百姓还是会认为买房是稳健的投资选择。
对于投机需求,众所周知,投机者的操作方式一向是快进快出,在楼市供小于求的格局中,房产税的税负几乎肯定会被转让给下家。而且作为保有环节税,房产税的税负肯定不会太高,目前我国房产交易的营业税税率为5%,尚且不能打击投机,房产税的税率更低得多,打击投机的作用相当有限。
从供给端分析,征收房产税可以增加地方税源,为保障性住房的建设提供资金,无疑对增加供给具有积极意义。但不能忽视的是,房产税目前几乎不可能普遍征收,这又意味着房产税在相当长的时间内不可能成为地方政府的主要收入来源,且我国地方财政的“隐形赤字”数目相当庞大,房产税征收的税款实则远水难解近渴。
因此无论是抑制需求还是增加供给,房产税对于调控房价的作用相当有限,对购房人的心理威慑作用远大于实际意义。倘若仓促出台,税负有限,更有可能成为“利空出尽”,成为房价新一轮炒作的由头。
正如财政部税政司副司长尹伯钦此前所言,“房产税改革不能从根本上解决房地产市场的问题”。如果把调控房价的希望寄托在房产税征收上,那只能是一种舍本逐末的错误判断。
房产税最主要的功能在于调节居民收入分配和健全地方税收体系。因此今后对个人住房征收房产税必然是采用差别税率,对家庭的首套房不征税或少征税,以减轻低收入者的负担,同时对拥有多套住房和住房面积超标的富裕家庭多征税,以体现税收的收入分配调节功能。
要想控制房价过快上涨的势头,动用土地增值税和个人所得税等所得税性质的税收手段,降低炒房的收益率,会比征收房产税更直接有效。此外,在加税的同时,如果辅以减税的措施,降低部分交易环节税收,便于个人住房的流动,以活跃市场供给,更有利于房地产价格稳定。
