地产商资金链决定未来房价
关于房价走势,我认为,房地产价格的短期调整不是取决于利润或销售,而是取决于房地产商的资金链,取决于地产商的现金流是不是能支撑现有的运营模式。
因此,我们可以通过几个方面来构建对未来房价走势的预测:第一,可以通过房地产行业资金来源状况,来分析未来资金来源变异的过程;第二,可以通过资金应付款的构成因素,来预测未来几个月资金应付量的变化轨迹,从而判断出整个房地产行业资金恶化的程度。当整个行业资金相对枯竭的时候,其运营策略必然发生重大调整,很重要的就是降价销售;第三,可以根据房地产整个行业降价行为对资金的影响度,测算出要降价多少,才能使销售额资金弥补其现金流缺口。
从整体来看,应该说,中国房地产市场还没有步入真正的调整期,因为目前整个房地产市场的资金依然充足,房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1~10月,行业资金来源增速达到32%,处于历史高位,而应付款累计增速仅为26.9%,还低于2006~2008年的平均水平。同时,从企业流动性来看,目前资金流动性指标——货币资金/(短期借款+年内到期非流动性负债)为1.4左右,虽然较2009年有所恶化,但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。
但是,这种局面将在2011年二季度出现全面逆转。这也是为什么我们提出明年房地产价格会下降20%的原因:第一,从2010年12月起,房地产企业进入还款高峰期,应付款累计增速将超过30%;第二,资金来源由于销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素,将出现快速恶化,预计到2011年一季度将出现大幅度负增长;第三,由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化,房地产企业的各类杠杆率出现了下降。按照推算,到2011年一季度资金流动性指标——货币资金/(短期借款+年内到期非流动性负债)可能下降到0.9左右。
与此相应的是,在政府加强土地和房产开发进度、整顿市场秩序的作用下,房地产开发投资和新上马项目大量增加,这直接导致未来资金需求压力加大,同时导致市场供给放量。
2010年3月,住宅新开发面积和施工面积增速开始明显回升,进入加速投资时期。今年1~10月住宅新开工面积累计同比增长60.8%,比2008年、2009年同期高出53.9个百分点和60.4个百分点。按照建设周期1年左右进行测算,2011年3月,房地产竣工面积将导致住宅供给大幅放量,从而改变目前房地产供给偏紧的局面。而这个时点,与房地产业资金全面紧张和经营模式调整相一致。
因此,正常预测,2011年3~4月是房地产市场进行全面调整的时点。
但需要提醒的是,目前房地产市场并没有崩盘的可能,出现超过30%以上价格下降的可能不大,房地产市场能够实现软着陆。其主要原因在于:一是开发投资的杠杆率不高,目前只有5倍多,比发达国家平均水平要低30%,因此资金紧张难以引发金融危机性的调整;二是消费杠杆率也不高,从2009年的1.74倍下滑到目前的1.3,难以引发一般居民全面性抛售;三是房地产商资产负债依然处于健康状态,三季度房地产整个行业资产负债为67%左右,不会出现整体性资产负债恶化带来的全局性大调整。
因此,2011年房地产市场调整将是流动性压迫式的调整,与2008年二季度的模式有些相似。
来源:第一财经日报
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