如何为中国房地产市场降温?(图)


中国投资时总会遇到政策的不确定性和令人质疑的统计数据,上周发生的一件事再次提醒了我们这一点。去年中国的房价涨幅远超预想,而中国政府花费数月之久策划的房产税目前看可能并不会出台。

房价飞涨和房产税出台推迟这两者结合在一起,似乎是对内地开发商的一个极大鼓舞,他们正对新年期间的楼市交易做出乐观预测。因担心中国政府出台措施遏制房价上涨,上证综指中的地产股去年暴跌28%,而上周却大涨8.4%。

随后一项新的政策措施出台,预示着中国政府将加强对外资涉足房地产市场的调控,目的是为房地产市场降温。问题于是变成了:楼市若出现任何泡沫都应归咎于讨厌的外国人。

有数据显示,2010年前11个月,中国房地产业的外国投资激增至201亿美元,同比上升48%。毫无疑问,涨幅相当之大,但和中国去年2.7万亿元人民币(合4,100亿美元)的土地出让金相比,这点涨幅实在不算什么,似有“背黑锅”之嫌。

推迟或搁置房产税,其中一个原因是各政府部门之间无法达成一致意见。很多既得利益者目前都深陷在与房地产相关的行业中无法自拔,无论是严重依赖卖地获取财政收入的省政府还是竞标购置土地的国有企业,抑或是为此提供贷款的中资银行,都是如此。

要设法让房产税出台,可能需要做出艰苦努力。目前相关各方都有一个心照不宣的担心,唯恐房产税这项新税收将引领房地产市场进入一个下行空间,而没人愿为戳破这个巨大的泡沫承担责任。

香港特区前行政长官董建华因支持年建8.5万套住房的政策,因此成为1997年后香港楼市暴跌的众矢之的,此后香港领导人对于楼市的干预行为一直极度敏感。

所以,无论针对外资的限制政策是否真的恰当,至少在情况变糟时或许还可在政治上当当挡箭牌。

不过,也有一些实例显示,外商不断增加在中国内地房地产市场的投资。

上周有一则交易让人深感惊讶,即世界上最大的棕榈油上市企业新加坡丰益国际(Wilmar International)大肆进军中国内地房地产市场。丰益国际与香格里拉(亚洲)有限公司(Shangri-La Asia)和嘉里建设有限公司(Kerry Properties)的合资企业竞得了辽宁省营口市的一块地。据说该合资企业承诺将投资一笔不小的数目8.89亿元,全部项目投资最多将达到25.7亿元。

素来以精明投资者闻名的控股股东郭氏家族,此次却如此明显地偏离核心业务,这通常意味着危险的信号。丰益国际的投资者会问:棕榈油和中国的房地产有什么关系?

另一个问题是,中国内地房地产市场现在到底有多热?

上周公布的一些非官方最新房地产数据表明中国内地房地产市场正热得发烧。据中国最大的在线房地产中介搜房网统计的中国房地产指数系统数据显示,杭州、重庆和北京的住宅楼价格分别上涨47.1%、37.9%和37.1%。中国国家统计局的官方数据显示,去年前11个月中,这三个城市的住宅楼价格涨幅低于 10%。

中国国务院总理温家宝最近说“中国楼市调控措施落实的不好”,也许指的就是上述问题。

另外,土地销售持续屡创新高的现象也十分异常,而终端用户的购买价格的百分比上涨率不到10%。在香港的惯常做法是,开发商在土地拍卖会上积极竞标从而在二级市场定高价。这一做法应该很容易在内地推行,因为相关各方在根本上都由国家控制或提供资金支持。

问题就只能在于,为避免中央政府实施更严厉和更令人苦恼的措施,例如加息或增税,省级政府向中央政府少报了价格涨幅。要解决问题,首先必须要承认问题,因为去年推出的抑制楼市价格的措施很明显并不奏效。若简单地忽略这点,那么一个结论就是,这些措施是故意只说不做的,政府是不可能进行严肃干预的。

那么内地房地产开发商的好日子可能还会持续一段时间。但为了以防万一,中国的银行至少看起来是在未雨绸缪。上周,中国农业银行和中国民生银行均宣布,他们打算再次募集资本以加强储备。



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