2010年被媒体称为中国史上最严厉调控房地产的一年,以一个年初国务院十一条推动了前三个月的价格同比逐月高涨的开始;四月的国十条后逐月回落;金九月的销售反弹后出了国五条保持政策的高压延续性,限价、限购、差别利率、减少首套房按揭优惠等等;最终以一个创历史新高的华丽转身给出了全年发丰收的圆满落幕。
全年的投资高增长让在施面积突破了40亿平方米大关;全年的土地高收入突破了2.7万亿元;全年的销售面积仍增长突破了10亿平方米大关,带动销售额超过了5.2万亿元;开发商到位资金超过了7.2万亿元,同样突破了历史的记录。真是红红火火的一年!
相比之下,政府的严控措施让价格增幅同比从12.8%高点下降到年底的6.4%,成绩显著。政府管制的开发信贷规模占开发到位资金的比重大大下降到17%,约下降了4—5个百分点。政府严控的个人住房消费信贷则从历年占销售总额的22%下降到了17.5%,占到位资金的比重则下降了约10个百分点,只有12.7%了。政府的努力大大降低了银行的风险,杠杆率的降低包括提高首付标准和成数,却挡不住刚性的消费需求。
历史上的12月大多是销售的低谷期。2009年的高增长中12月的销售业绩也远低于其他月份,更不用说金九银十了。但今年的12月却成了疯狂的年末,过了个快乐的“圣诞节”,用大红灯笼高高挂来迎接新的一年,并引发了新的一年的新开局。
多年来12月份的平均销售面积约为5—6千万平方米,但今年让所有人都大跌眼镜,竟然销售了2.1808万平方米,翻了数倍,一个月占了全年交易量的20%多。原以为从11月的数据加上12月的历史数据估计,去你那与前年的销售面积应该持平或略低,没想到疯狂的一跳,超过了许多倍。销售面积冲到了10亿平方米之上,也让销售金额突破了5万亿元。
这个统计数据也太不给总理面子了。刚发布完年前电视讲话就又吃了个“闭门羹”,就像年初刚开完两会就被天价地迎头打了一闷棍一样。12月份疯狂的销售只能说是日益增长的居民消费需求靠行政命令式的“戒严”是无法阻挡的,可遏制一时,却无法遏制永久,欠的账总是要还的。
而1月份的上半个月,北京又是销售再次高增长,似乎要把去年下降的30%多再追回来。咋就按都按不住呢？
从全年看,东部的投资比重从历年的70%多下降到了60%以下的比重,而中西部在快速上升,这说明重心在不断向中西部或二三线城市转移。但东部地区仍保持着较高的销售,且销售额远远大于投资额。中部地区则仍处于投资额大于销售额的被动局面。西部销售略大于投资,正在扭转之中。而销售面积,西部地区第一次超过了中部地区,更说明落后地区物质消费增长的强劲。
全国除调控政策最严厉的北京、上海处于销售的大于30%的增幅下降之外,西藏的也是大幅下降,江苏、浙江、福建、天津也在严政之下受阻,其他地区则大幅上升。许多地区增幅超过或接近于30%,增幅最高的山东、海南都超过了50%。说明严控的主要省份在下降,非严控的省份在上升,消费需求只因限制而并非爆发,并非没有需求。
价格管制不是最终目标,数量管制更无法解决需求问题,处于增长与发展的历史阶段时,调节市场中的供求矛盾仍将是主要矛盾。不用增加供给而用限制消费来调节供求关系,结果是疯狂的12月份的销售暴增。
今天错误的估计了12月份的疯狂,明天就会错误的估计整体消费的力量,与其把猛兽困在笼子里养大,不如放在野外生长,市场自有驯服猛兽的工具,而长大了的猛兽则会冲破笼子的束缚,甚至会伤及困兽之人。
满足人们日益增长的物质消费需求是改革的初衷,也是用任何行政措施都无法阻挡的潮流。重视和重视分析12月的突变事件也许会对政策的制定者们一点新的启发。
