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北京地产调控“降价”诀窍(图)

作者：付涛发表：2011-04-01 12:43

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北京

按照国务院要求，3月31日是各城市公布房价调控目标的最后期限。截至31日18点，上海、北京、深圳、广州等60多个城市相继公布今年房价调控目标。

紧随上海之后，北京30日宣布其调控目标：“加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。”

“北京目标”第一次出现了难得的“降”字！这不单是独树一帜，简直是大快人心！

因为除北京明确表示新建普通住宅“稳中有降”，多数城市将今年房价控制目标定在上涨10%左右。各地房价调控目标的公布，非但没有向市场传递降价信号，甚至反倒加强了“涨价”预期。

正当“北京目标”沉浸在一片赞誉声中，浸淫北京楼市17年的中原地产，在其当天的分析报告里，提出了个“低级”问题：这个“新建普通住房”究竟界定在什么范围？

同一天，以专业性著称的中金公司发布房地产研报。中金资深房地产分析师白宏炜在《对各地2011年房价控制目标的评论》中称，所谓“新建普通住房”是指容积率1.0以上、面积144平方米以下、价格低于同级别土地上住房均价1.2倍以下的住房，包括普通商品房和保障性住房。

若上述界定属实，这将是一个令人震惊的发现：“新建普通住房”既包括普通商品房，也包括价格可能远低于市场水平的保障性住房。

保障性住房体系中，剔除不能计入售价的棚户区改造项目、廉租房和公租房，经济适用房和限价房两类保障性住房均可统计售价，且一般情况售价低于商品房市场价格水平。

若真如此，那么“新建普通住房”中，保障性住房（经济适用房和限价房）的比例增加，是否会最终降低其整体价格水平呢？回答是肯定的。

让我们再来看一下，北京保障房的建设情况。2011年北京市保障房建设目标是新开工建设、收购保障性住房20万套，占全市新开工住宅套数60%以上。不过，因建设周期需一至两年，这些项目当年竣工上市的可能性极小。

那么，来看一看去年的情况。2010年北京市全年新开工各类保障房22.5万套，其中经适房3.5万套，限价房3.1万套，定向安置房14万套。2010年，北京市保障房的新开工量相当于前三年总和！

按照建设周期，这批保障房，很可能在今年尤其下半年陆续上市。如果说“新建普通住房”中保障性住房（经济适用房和限价房）的比重将在今年将显著上升，你一定不会感到意外吧！

这意味着什么呢？“稳中有降”？

或许，还有更“雷人”的情况。“新建普通住房”并非一个新名词，在2010年北京市统计局关于房地产市场运行情况的多数月份的报告中，均以房屋类型将新建住宅分为普通住宅类和公寓、别墅类以及其他住宅类三类，并分别披露其价格环比与同比变化。

在最新公布的2011年1-2月北京市房地产市场运行情况的报告中，房地产市场销售情况的信息披露出现重大变化——所有关于房价的信息只字未提。

31日，笔者同事致电北京统计局咨询此事，得到的回应是：以后房价数据由国家统计局审核，统一发；北京统计局以后不发了。

若这一说法属实，那么这意味着北京市“新建普通住房”（新建住宅中普通住宅类）这一统计指标，将从2011年不再向公众披露（刚刚公布了房价目标，就不公布了，很巧？），甚或从统计指标体系中删除。

国家统计局从2011年1月1日起，将按照《住宅销售价格统计调查方案》（下称《新方案》）实施各地房价统计。《新方案》的指标体系没有按普通住宅、别墅公寓、其他住宅等进一步细分统计（附注1）。

这可能意味着，北京刚刚提出的房价控制目标，即“新建普通住宅”，未来没有相应的统计数据进行对应该指标。

“新建普通住宅”这一项统计数据，既然在公众最关注的时候不再向公众披露了，且有可能不再统计了，那么，2011年底，公众将拿什么来验证北京“稳中有降”的房地产调控目标？

附注1：《新方案》的指标体系包括：新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数。其中，新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别，商品住宅类和二手住宅类均设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。

来源:财新网

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