中国房地产是个怪胎你说怎么改

作者：陈宁远发表：2011-04-18 12:31

4月12日，中国国务院召开常务会议强调保持巩固和扩大房地产市场调控成效。这是继一季度最后一天各地提出年度宏观房价之后的政府最高表态。与此同时，发改委、央行、财政部、国土资源部、住建部、监察部、国家税务总局和银监会八部委组成的国务院督查组，也奔赴北京、上海、广东等16个省份进行督查。

这次督查之给力，实为中国有地产市场以来之所仅见。但效果是否能如愿？目前还无法看出。因为目前各地采纳的宏观调控办法大同小异，极端的办法是按照户籍原地和纳税属地等制度限购，温和一点的办法基本是按照GDP10%左右增长速度，提出相应涨幅的年度房价管理目标。

但地产市场的交易和房价，按照限购和目标价格来管理，是否能够达到地产市场的软着陆，这一点尚不可预测，尽管部分地区出现了房价微跌，甚至出现了大面积的交易量萎缩，但其暂时性特征明显，不仅无法作为日后房价总趋势向上、还是向下的依据，更非地产市场化发展的正常状态。

尤其以原地户籍和属地纳税的限购方式，来控制房价的上涨，仅一个“限”字已将短缺和供不应求现状全盘托出，更无从谈及调控的是非对错、调控是有效还是无效了。因为无论宏观调控的基本原则和目的是什么，到了不准买入、限制买入这个份上，那就等于以关上这个行业的市场大门，来达到市场价格稳定的效果，这和有粮票的时候有人挨饿、有肉票的时候菜场没肉、有布票的时候难以穿上新衣服，没什么两样了！而那时最为典型的特征价格倒是数年一贯制地不变了，可商品却统统没有了。

有人可能会反对，因为在那个商品短缺的时代里，不准买入、限制买入是供小于求状态下进行的，而现在的中国地产市场上空置率却过高，是供大于求和产能过剩（或者说是地产投资过度、投机盛行）——所以现在的不准买入和限制买入，不仅会对市场的价格产生向下的影响，也许还会消弭这个过高的空置率也未可知。

但这真是太乐观的想法。

要知道在中国，价格管制即使到了最高程度，以刑法伺候的不准和限制，也从来解决不了任何行业的产品过剩和投资过度问题。比如中国的钢铁业。自2000年起中国对钢铁业的投资就呈现爆炸性增长，产能从1亿吨升至2010年7亿吨，这是极度的过剩产能。在此过程中，几乎什么办法都想过，以铁本案最为极端，但什么办法都无效。

从地产行业本身来说，1992年底采取的宏观措施，限制内地资金到海南投资地产，曾导致海口、三亚大面积出现烂尾楼，而这些表面供大于需、产能过剩式的烂尾楼，其消化完毕的过程，却是一个地产市场逐渐取消各种行政限制、逐步放开各种主体投资和土地拍卖半市场化的过程。

没有彩电票，中国家电就向彩电生产大国转移；纺织行业不限锭了，全球都是中国的袜子。与之相反的是，只要限购令一到，无论它以什么理由，什么方式出现在哪一个行业，那个行业在中国的市场化改革进程就停止了。这样的停止，经济色彩的调控手段已不单纯是对经济运行进行必要的行政管制和法律监督，而是对市场自由交易的禁止，是一种以行政强制为手段代替市场运行的专制。

中国地产业是个怪胎，对这个行业矫枉过正，采取点专制的手段，好像是深得民意的。好像只有这样才可以和老百姓对话。但粗暴衍生粗暴，市场衍生市场，计划之手扬起，意味着市场化进程的停止，是一场回到起点的失败。

说中国地产行业迅速发展，是中国城镇化、现代化进程的产物，大约没有什么争议。要说城镇化和现代化的目标是文明和自由，大约也是容易取得共识的。而为了这个目标，中国经济运行必须有完整的市场化制度，似乎也不会有多少人反对。但完整的市场经济是有一些常识性框架的——比如产权性质无论公私都要有明确边界，市场的交易无论主体大小都是平等的，而只有明确的产权和平等的主体，才有市场交易的价格形成。

可是在我们地产行业发展到今天，有产权明确吗？有平等主体吗？假如有产权明确和平等主体，怎么会产生限购呢？产生限购的根本原因不是地产市场看起来的野蛮，而是我的房地产我做不了主（土地的主就明显做不了），我的资本我也做不了主（不能自由投资），因此被专制之故才能出现限购。把这种限购看成是地产价格泡沫可能会出现进行的过度性政策，不如说在中国地产市场化的过程之中，出现问题了，我们不是向市场的方向走，让市场交易里出现的问题由市场交易来解决，而是往回走，走到行政资源哪里，以一道命令禁止某些种类的交易。

这种成效可疑的办法，不仅抑制不住投机，还可能会产生多种黑市效果，首当其冲的就是户籍成本必将大涨。而这种户籍等制度性的隐形成本，曾于90年代上海使用过，但当时却是为了启动地产行业，上海市政府以采用购房退税和外地人置业颁发蓝印户口的方式鼓励人们置业。但地产市场并不领情，萎靡不振一致延续到2002年土地政策变革之后，才出现上涨势头。现在实行限购，用力的方向正好相反，抑制地产泡沫的效果如何呢？未必可以乐观。

消费者买房子居住，先天就有了投资的权利。因为地产消费不同于其他易耗品的消费，买房居住本来就是一种投资。否认这种事实，就意味着买房消费居住功能的消费者，无法拥有投资所得房产的产权及其产权增值。

而产权是一种所有权的概念，不是一个消费功能就能完全覆盖的。拥有产权和拥有居住的消费权都是民生权利，但却不完全是一回事情。而保证市场有居住的消费权，必须建立在产权可以在市场上投资购买到的基础上。因为居住的消费权，却不一定要投资产权才能拥有。比如可以租房子住，这也是居住的消费权。但若是投资不能在市场上购买到产权，产权不能清晰地有家庭或者居民私有的归属，则居住的消费权又如何在地产市场存在？因为无人可以出租别人的房子，也无人敢租无产权的房子。

在地产市场中，最主要和第一位的是产权交易，其次才能有其他。若不认识到这点，中国就不能有地产市场。若是地产市场只讲究有居住权的消费，那就只能回到计划分配房屋的时代。那是产权一统于国家的时代，居住的消费功能倒是突出了，可那个时代人们的居住是何等匮乏！那是一个比如今房价高涨，导致的民生扭曲还要大的时代。

至于限购是否可以有效地抑制投机，也是无法保障的。因为限购的方式，无法细化涵盖到投资者买房的全过程。比如一个投机客预测房产的市场价格还将继续高涨（他有可能看错），他完全可以以注册公司的形式购买商品房。另外，地产价格、商品住宅价格的高涨，往往和周边的配套商业设施有关。投机客完全可以投资非住宅的商业楼宇取得投资的暴利。投机客还可以投资入股新开楼盘的项目公司，投机投资两不误。一句话，只要有市场，就必须有自由的投资，否则就不是市场；而只要投资，就一定会有投机——正确地说这也是投资的一种，不过是风险偏好较大的投资。

至于较为温和一些的2011年度房价调控目标管理，虽然看上去不那么专制，但几乎是没有任何现实性的意义。若真的要求各地政府切实履行居住民生的要求，那就不能简单到只看房地产市场价格的目标，而要综合考虑住宅的供应体系。也就是说，新建住宅的价格目标宏观调控要有两个方向，一是市场供应产生的住宅，二是政府供应产生的住宅。这两种供应体系的房价不能混为一谈，市场的价格涨跌随市场；而政府供应的住宅要明确供应门槛（谁可以买卖），明确供应数量和供应价格。

这是政府唯一有可能的实施手段。而这种手段并不在于表面上说出，今年市场供应的房价我们应该控制在哪个价位上。现在各地方政府提出的宏观目标价格基本都是按照宏观经济数据测算的，但作为市场一个部分的地产行业，其价格的波动幅度和宏观经济数据的相关度，迄今为止人类并未完全掌握具体尺度。

如广州市政府公布说，2011年全市新建住房价格指数涨幅要低于本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。据相关数据计算，这一房价涨幅应在11%以内。但这是怎么算出来的？却充满疑问。因为计算一个产业和GDP以及收入的相关宏观数据通常不是按照零售价格来观察的，从宏观的角度这种关联度一般描述为这个产业对GDP的贡献，对就业的贡献。即使角度小些，也应该从行业的产值、利润增长、税负比重等等来观察。

说到价格的关联度，那是要从CPI的角度进行统计的。拿一个行业的价格作为宏观经济健康与否的目标，即使这个行业巨大无比也不能涵盖整个经济。即使最为宏观的价格比如货币的价格，也不能取代经济是否健康的全面观察。何况比之地产价格重要的还有食品、能源、医疗和教育的价格，如此挂一漏万的宏观价格目标，岂能有效？这还没有考虑人类对价格在经济周期里的波动基本是无能的。

总之，本论中国地产宏观调控将会有什么结果暂时看不出，但变数不知，变身却已有端倪——那就是中国地产市场进程出现了一个拐点，本来就是半市场化的地产市场（地产的主要成本：土地，从来就不是市场交易的结果）可能戛然而止了。在这一个匆忙的句号中，看不出谁将会是利益获得者，也看不出会让谁满意。至于共赢那是想也别想了。

原题房地产的复杂变身

来源:金融时报

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