调控日益严厉的背景下，曾经遍布全国许多地区空城化状况严重的房地产新城(又称“鬼城”)，作为中国房地产泡沫的“终极产物”，如今又是何种境遇？
“随着时间的推移，昔日鬼城 、空城如今开始出现鲜为人知的变化。大部分新城在经历了艰难而又痛苦的空城期以及鬼城期之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐渐显山露水，似乎鬼城一下迎来了复活时代 。”洲联集团·五合智库总经理邹毅及其团队近期的一项专题调查发现。
不过，邹毅指出，这些鬼城的真正复活还有很长的路要走，如果各地政府部门新城开发终极目标不改变，“鬼城”复活将是一厢情愿。
更有甚者，按照常规速度测算，国内个别“鬼城”要达到规划人口导入目标，所需时间可能是100年。
“鬼城”现状
60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城这些都是迄今为止国内知名的“鬼城”。严格意义来说，上海的新江湾城还够不上这样的级别，但在许多对这个板块熟悉的人眼中，这里也是一个微型的“鬼城”。
不久前，本报记者驱车前往新江湾城实地了解情况。车子停在路口等红灯，偌大一个十字路口，只有一辆车停在斑马线后，面前绿灯通行的道路在整整近一分钟的时间里，没有一辆车通过，斑马线上同样见不到一个人影。
“我到新江湾城遇到这种情况也很正常，而且可能是在不同的时间段遇到。在上海交通如此拥堵的地方在一个区域经常遇到这样的情况，感觉还是很奇特的。”一位有过同样经历的人士表示。记者对新江湾城的实地探访中，遇到最多的人是保洁人员、保安人员、售楼人员以及三三两两出入售楼处看房的人们，以及在新江湾城天然河道边的垂钓者。一位垂钓者告诉记者，“大部分人都是从市区驱车前来的，主要是这里天然环境好，安静，全当度假。”
在一个已经运作了近5年的区域内知名楼盘，记者看到，较大体量的前期房源已经交房，但很少能看到私家车出入和居民在小区出现。
面对记者的质疑，该项目的销售人员表示，由于天气较热，居民很少外出。该人员同时指着几栋已经交房入住的小高层说：“你看，住户的窗花和窗帘都已经做好了，当然是有人住的。”
不过令人奇怪的是，这些房源的窗花和窗帘，从一楼到顶楼，不仅贴着完全一样的窗花，而且几乎连窗花所贴位置和窗帘的款式都是一摸一样的。对于记者的质疑，销售人员无奈笑笑并未正面作答。
“新江湾城空城的原因，首先是这里的不少项目尚未开发完毕，部分房源已售但未交房入住；其次，这里投资客比例极高，据说肯定超过30%；另外，这里的商业生活配套尚未完善，居住不便。”附近一家中介的服务人员告诉记者。
就是这样一个空城，汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企，以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。此处当前的新房价格，已普遍超过5万元/平方米，是不折不扣的豪宅空城。
在洲联集团·五合智库的此次调研中，类似新江湾城这样的“空城”显然还只是非常小规模的，甚至不具有代表性。真正的“空城”，规模更大，空得更为彻底。
邹毅指出，细数大多数国内“鬼城”的开发建设会发现，这些新城的建设无一不是政府廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。
在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大快朵颐，新城表现出投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。
一个较极端的例子是，根据资料显示，改革开放30年，我国平均每年城市化率仅为0.86%。以人口规划100万的云南呈贡新城为例，结合云南省最大的城市昆明人口有320万人，第二大城市曲靖人口50万人口来看，按照常规速度，呈贡要聚集100万人口将需要大约100年的时间。
“鬼城”硬伤
去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后，人们这才发现中国城市化进程中，由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢，原来是“鬼影”重重。
房地产“鬼城”再调查： 复活最长或需百年？
“ 鬼城复活绝非易事。”通过这次调研，邹毅在其报告中直言，目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救。洲联集团·五合智库的调查团队发现，直到目前，许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。
从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。
“例如：温州新城从兴建开始，教育配套就一直缺位，在新城开发建设18年之久的情况下，由于先期规划时未留出足够的教育设施用地，造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个，已建成的变电站仅2座，肉菜市场3个，已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。”邹毅说。
无独有偶，“鬼城”内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但是在新城分区土地规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。
无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。
最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出鬼城中人口结构难以达到均衡的现实窘境，这必将影响鬼城复活的效率和优劣。”邹毅直言。
人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。
新城开发终极目标之殇
已经存在的众多“鬼城”，带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方政府“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。
目前现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。
“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿，2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿，接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。
另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地政府伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，想方设法，甚至不惜代价地进行招商引资，须付出巨大的人力和财力成本。
邹毅指出，这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。
在邹毅看来，根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。
“是以假借城市化浪潮，超额投资，换取经济利益乃至政绩为目标，还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城市化发展需要为目标？”
答案逐渐浮出水面，如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外，在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。
报告最后指出，“中国新城建设狂欢之后的精疲力竭，必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。”
