中国热钱席卷全球楼市 伦敦悉尼全秒杀

2011-06-20 12:22 作者: 孙慧霞

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中国购买力正在席卷海外房地产市场。

5月底,在超过400人的排队抢购下,加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森(Bill Morrison)对当地媒体透露,在项目进行到一半时才想到向中国人营销,但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中,中国买主占了40%。

6月初,加拿大列治文市(Richmond)中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘,但是从当周周三开始,就有80多位购房者冒雨排队。最终,周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

类似场景与案例,近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内买房、“炒房”形成的激进风格,带到海外,搅起一波波房市热潮。

诸多数据及分析显示,目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价,英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地,亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”,纷纷赶赴中国进行专场推介,或亮相大陆的各种房展会。

中国人海外“淘房”的背后,是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据财新《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解,虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流,但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控,出台各种限制措施,再加上国内通胀形势严峻,中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产的搜罗,在世界范围内寻找投资性房产。

去海外买房,正在成为一种新兴的投资趋势。由此,全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上,在那些于国外排队买房的中国人中,有很多人对当地情况并不了解,还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利,如此投资隐含的风险问题不言而喻。

中国买家四处出击

6月14日,一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市中心的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高级副总裁斯考特·布朗(Scott Brown)对此行的销售前景颇为乐观,他对记者说:“来自中国大陆的购买力越来越被重视,中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示,在大温哥华地区,2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺,共成交2527套,同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称,中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加,截至2011年第一季度,已经达到29%。此外,加拿大房地产协会今年5月的报告也显示,温哥华4月的房价同比又上涨了10%,主要原因是豪宅价格的上升。

也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司(Landcor Data Corporation)的2011年第一季度报告中,该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现,2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅的买主中,至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省最权威的房地产统计。

2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和最近一年多的火热。他对记者称,“越来越多的国内朋友向我咨询在加拿大买房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来,看房的十个人当中有九个是中国人,但是房价这两年已经被炒得很高了。”

除了加拿大,中国买家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示,在截至2011年3月的12个月内,海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中,来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%,跃居第二位,仅次于加拿大。

美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向记者证实,2010年以后来自中国大陆的买房人开始增多,不仅投资住房,还买地、投资宾馆或一些大的项目。

据英国莱坊房地产经纪公司一项最新调查显示,中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购买者中,目前有三分之一来自中国大陆和香港。此外,第一太平戴维斯的最新数据也印证,伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚,其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测,2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家将来自中国大陆。

在新加坡,中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚,上升为新加坡私宅第一外籍买家。因房价上涨过快,新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。6月10日,香港金管局也推出了类似的“限贷”新政,对“收入来源非香港”的外地借贷者,要求比本地人多付一成首付。

从去年下半年至今,国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“最近一年来,有大量的中国投资者向我们询问,在英国、新加坡、澳大利亚等地有没有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计,未来投资海外房地产市场,将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控层出不穷的背景下,中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

何衍钧还告诉记者,现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人,用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生,最近纷纷开始转行做房产经纪人。

调控下的投资挤出

据高力国际透露,2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业,其中中国买家约占5%。而在过去的六个月,这一比例已激增至10%。

过去六个月,通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套,成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维纶向记者透露,从成交案例来看,长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外,北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等地也出现了非常明显的增幅。

高力国际华北区董事总经理高晓辉对记者分析称,海外置业人群大体分为三类:一是留学,一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房,有的甚至还购买大面积房产,将部分用于出租实现“以房养学”;二是移民,伴随着2010年前后的这一波移民潮,国内投资移民的数量大幅增加,在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地,新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加,由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆;三是纯粹的物业投资者,相对于国内的限购、限贷等政策,海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低,逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向记者指出,今年以来,纯投资的案例数量不断攀升,已占到海外置业总数的近三分之一。

一位不愿具名的外资代理行人士告诉记者,在投资客中,有相当数量的国内房地产业内人士,他们本来与代理行有合作伙伴关系,由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗,他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

一位东北的私营企业主也表示,国内现在一二线城市的租售比过高,在政策打压下升值空间非常有限,未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手,转向海外购置一些房产,“比如伦敦或悉尼,无论是出租回报还是升值空间,都比国内更加开阔。”

在何衍钧看来,通过买房进行境内、境外资产的“换筹”,不仅是应对通胀的好途径,还能使个人资产结构更加稳健。

加拿大房产经纪人康姆·古德(Cam Good)为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目,在香港和北京分别开了办公室。他认为,中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

此外,人民币在汇率市场上的优势,也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%,不仅购买力提升,同时海外贷款的还款压力也持续降低。

有英国媒体抱怨,英镑大幅贬值和低利率,使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说,由于英镑疲软,伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示,中国人在伦敦购入的房产价格大多在40万英镑(约为400万元)到100万英镑(约为1000万元)之间。

在外汇管制的现阶段,资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据,来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计,2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对记者表示,实际规模肯定远远大于这一数字。

在现有政策下,每人每年仅有5万美元(约33万元)的换汇限额。巨额的买房资金,如何进入海外市场?

高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称,一般情况下,能够在海外买房的客户,都会有在海外的公司或账户,或者有家庭成员移民海外或留学,能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户,也可以通过亲朋好友的帮助,用不同的身份证向海外账户汇款,但这种情况相对少见。

“在海外买房,很少有要求一次性付款,而且首付比例都比较低。”邹世宏称,一般情况下,外汇管制不会成为海外置业的障碍。

前不久,上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道,上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资,主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此,邹世宏表示,个人境外房地产投资的放开,将有助于缓解国内楼市调控的压力。

中国式“炒房”

与中国资金一道进入海外房地产市场的,还有中国式的“炒房”思维。

斯考特·布朗告诉记者,温哥华和多伦多的房价现在已处于高点,租金回报率已经低至2%左右。

以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例,526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币(约586万元),其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币(约16.50元-18.81元),据此计算,其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本,投资回报已微乎其微。

即便如此,中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望,远远超过对租金收益的预期。”张军告诉记者。

在温哥华,即使是非居民外国人,也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币(333万元)的房屋为例,签署合同时仅需支付10%,即5万加币(33.3万元),3个月之后再支付5万加币,余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款,交房时购房人只需补足剩余的10万加币(66万元)即可。并且,加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比,加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很多。

张军告诉记者,由于贷款利息低,很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款,贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识,有了一套想买两套,有了两套想买三套。”张军说,这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称,房价上涨“都是中国人惹的祸”。

房价上涨,一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本;另一方面,由于价格上涨,每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大,每年4月都要对物业进行报税,政府会对每一栋物业给出评估价格,物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华,物业税税率为0.41%。

温哥华房价的快速上涨,使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资,以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格(Robert Hogue)小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”,但是他认为那是一个“高风险区域”。

不过,“炒”加拿大的房,还须算清各类税负的成本。在买房时,买房人要支付12%的统一销售税物业转让税(20万加币以上1%,超过20万部分交2%)。这两项税,如果房屋属于自用,则必须要支付;如果房屋用于出租等商业性用途,则可以获得最高26250加币的退税。相应的,用于出租等商业性用途的房屋,其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

“总价大概是50万加币的房屋,如用于经营性用途,就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示,不过一些自住但又非常住的外国人,可以通过假期出租等方式实现避税。

同样,通过出售物业获得投资收益,如果是当地纳税居民且属于自住房,增值部分并不需要纳税;如果是非居民外国人,卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局,房屋售出后,增值部分的税务结清之后,再退还保证金。盈利部分,参照所得税率征税,一般为净收益的25%。

因此,高力国际北亚区董事总经理柳维纶建议,尽管加拿大一些城市的房价在上涨,但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益,通过持有出租的方式获得稳定收益仍为上策。他的同事高晓辉也认为,去海外置业投资,应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”,因为海外市场依然存在风险,投资者在决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家,并且当地经济受次贷危机的影响有限,或者已处于危机后的上升经济周期,如加拿大、英国和澳大利亚等。

据高力国际提供的数据,2010年,伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率,如果再考虑到一定的杠杆比例,在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是,英国对国际买家不增收资本利得税。

近年,随着财富的积累,长三角区域的富裕阶层开始把置业目光转移到海外。

究其原因,业内人士分析,一方面是国内的通货膨胀,导致资金流向海外避险。另一方面,是为了子女的教育问题,以及今后的海外养老问题等都助推海外置业升温。

海外置业升温

据笔者了解,自去年以来,国内限购政策的不断出台,迫使海外置业风潮盛行。

“在过去的6个月中,通过我们公司在海外置业的客户出现了大涨,涉及金额高达13亿元人民币” 。国际地产顾问行高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示。

据高力国际透露,去年该行向亚洲买家出售了790套海外物业,中国买家约占4%至5%的份额,而在今年的1-6月,中国买家份额激增至10%左右。该行分析,由于国内房地产调控日渐严厉,促使部分买家转向海外购房。

目前中国人海外置业首先是中国香港,其次为东南亚国家以及欧美国家华人集中的区域。

在加拿大华人聚集地的温哥华,今年一季度,华人购买新房的比例占到了当地市场的29%。

英国莱坊房地产经纪公司一项新调查显示,中国买家近两个月来在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳里沃夫金融区新建住房的购买者中,目前有三分之一来自中国内地和香港。

推高海外房价

香港中原地产日前发布的报告显示,以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算,2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平,分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。

在香港楼市节节高升的背后,内地豪客的身影活跃其中。

按照香港中原地产研究的分类,总价在1200万港元以上的住宅可归入豪宅。2007年上半年,内地客在香港购买豪宅的整体金额占比不过9.7%,到了2010年下半年,这个比例变成28.8%。

与此同时,高力国际也发布报告称,在过去的2010年,以加拿大的温哥华为例,由于中国人的大量置业将房价炒高了12%。

受到金融危机的影响欧美绝大多数城市的房价都在下跌,唯独中国移民群居之地不降反升,如纽约唐人街、皇后区的法拉盛、布鲁克林的八大道,旧金山和洛杉矶的唐人区,加拿大的温哥华,澳大利亚的悉尼等地,房价都在攀升。

第一太平戴维斯英国住宅研究部负责人 YOLANDE BARNES 认为:“如果中国的亿万富翁们也像其他国家的亿万富翁们一样将钱投入伦敦市场,那伦敦中心首要区域的物业价值将会被提升 15%。”

来中国吸引买家

在中国人强大的购买力吸引下,一些海外项目纷纷登陆中国推介项目,与此同时,一些国内地产商也开始投资海外地产吸引中国客户。

5月28日,位于马来西亚槟城的海居大盘爱迪·经典公寓把首期项目的开盘地点选择在了北京,借此来吸引中国买家的注意。

6月14日,来自加拿大温哥华的两个豪宅项目来北京推介,两个项目均位于温哥华市中心,售价高达12万人民币/平方米(使用面积)。

柳维伦表示,目前中国人在海外购房并不受到贷款的限制,在欧美国家贷款年利率在3%3.5%左右,而且再次转让所征税率也低于国内,例如再次买卖只征收净收率的25%,而且还可以跟政府商议税费问题。目前在温哥华的投资回报率在10%左右。

同海外项目来中国淘金一样,一些国内的开发商也开始把目光转移到海外,在加拿大,香港的李嘉诚和新鸿基就早已开发了项目; 近日冯仑也推出了万通台北2011以吸引内地买家去台湾投资。

高力国际预计,随着中国内地限购政策的深入执行,CPI的居高不下,中国人海外置业的浪潮还将不断加剧。


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