牛刀:现在的房价软着陆比硬着陆更可怕

2011-06-28 12:05 作者: 牛刀

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6月份的宏观经济数据尽管还没有出来,但是结果我们已经略知一二。抛开别的数据不谈,单说房价吧,有人又要自掌其嘴了。人民大学去年发布报告书,说今年上半年中国房价要下降20%至25%,那个什么院长,在凤凰卫视震海听风录和我辩论,振振有词。现在来看,不仅没有下降20%至25%,可能还会上张0.4或者0.8什么的。

我当时坚持我自己的看法,2011年上涨,2012年崩盘。

之所以当时这样说,是因为房地产利益中人都不想让步,还在拼命争相瓜分最后的晚餐,谁都不愿意放弃利益。所以,崩盘是一个警示,只是告诉政府、开发商、炒房客再这么玩下去,大家一起玩完。目前,还没有谁给中国房价崩盘下一个定义,究竟房价下降多少为崩盘。在我的理解中,硬着陆,即为崩盘;房价平缓下降,象20072008年那样,为软着陆。但是,2008年给中国留下的最后机会,再也不会有。

算起来,我从2007年开始,就开始评论房地产,头尾耗了五年。回头看看,很多事想不明白,为什么要花五年的时间,和房价耗这么久?真有点天老地荒的感觉。大家想想看,五年的时间,生生死死的爱一回也差不多了;五年的时间,从本科毕业到博士也读完了;用五年的时间,可以做很多事。现在,和房价耗这么久,什么都是浮云,真是,心在天山,人老沧州啊。

五年时间,等来的这个结果,可能出乎我意料之外。因为当时的通胀为隐性通胀,大家不怎么感觉到。用亚当斯密《国富论》的观点来解释,只要土地价格在上涨,就意味着货币贬值。货币贬值,引发的就是通胀。这是经济规律,也就是说,只要土地价格上涨,就会引发通胀。但是,当时的通胀市场并没有察觉。现在的通胀已经不言而喻,对经济的破坏作用正在显露,也直接影响了社会稳定。

像中国这样土地价格暴涨,引发就不仅仅通胀,一定是经济危机。

不过,政府现在的趋向已经基本明朗。显然,政府很明白,中国货币发的太多,靠目前的货币政策的力度,无法在短时间回收流动性。但是,政府又不敢一下将流动性回收,这样会导致很多低效率的政府工程被迫烂尾。为防止经济滑坡,政府加大保障住宅建设,一方面实行区域执行不同政策,让三四线城市和县城房价全部补涨。

这些措施目前产生三大效果:

一是全国整体成交量并没有下降,房地产投资依然呈现34%左右的涨幅上升,在投资中高居榜首。但在前期投机炒作严重的区域和城市,成交量大幅萎缩。这种状态会很快出现一个问题,三四线城市和县城房价暴涨。但是,三四线城市尤其是县城和一二线城市不同,一是房价上涨的空间不大,二是受市场供求关系影响大,三是无法出租,买房人长期无法取得回报。结果是,不用一年时间,将会出现大量的烂尾楼,有的区域甚至十几年都救不活。

二是全国房价看上去没有下降,其实,也无法上涨。相对5.5%的CPI,房价上涨0.8%,实际上是整体下降3.7%。就像前几年通胀是隐性通胀的道理一样,隐性下降会让买房人产生错觉,会吸引一些借钱交首付的事,一旦买房人醒悟过来,最后还是忽悠不下去。我以前研究过县城的房价,与购买力有关。房价涨到脱离购买力实际水平时,很多三四线城市和县城房地产将十分危险。

因此,这一轮泡沫县城是最后的防线,县城守不住,泡沫自动破灭。这一轮泡沫危害将超出人们的想象,因为县城买房人大多是农民工,他们以前打工赚钱回家开一个小店,还能养家糊口,现在谁都去买房。靠近省会和中等城市的县城可能还要好一点,偏一点的县城,高房价会将他们打工的财富血洗一空。而正是他们看不懂房价趋势,以为县城房价会像深圳、上海、北京房价一样暴涨。

所以,房价阴跌只会延长泡沫破灭时间,危害也会更大。房价阴跌,看上去会实现软着陆,但是,鉴于中国的这个国情,鉴于中国三四线城市和县城大拆迁的大爆发,鉴于房价泡沫已经蔓延到中国城市最后的防线基本防无可防,这种严重依赖土地财政哄抬起来的房价,真的会害人。



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