下半年楼市将大面积降价

2011-07-01 12:04 作者: 叶檀

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今年下半年,我国住宅地产将不得不大面积降价求售。

社会资金持续撤出房地产二级市场,转而进入一级市场,成为金融食利者。

开发商持续处于资金紧缩窘境,经营性现金流入不敷出。据终端统计数据显示,目前上市的房地产企业现金流为-238.04亿元,去年同期的现金流为27.84亿元,增长率同比为-955.1%。

据国家统计局6月14日公布数据显示,1-5月份,房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%。其中,国内贷款5803亿元,增长4.6%;利用外资266亿元,增长57.3%;自筹资金12486亿元,增长30.9%;其他资金13785亿元,增长14.6%。在其他资金中,定金及预收款8259亿元,增长23.3%;个人按揭贷款3443亿元,下降8%。

开发商主要依赖自有资金,在自有资金中,主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示,2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品,发行规模达722.11亿元;与去年同期相比,发行数量增长66.92%,发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上,越来越多的信托项目如饮鸩止渴,开发商不得不推盘加快现金回笼。

近日有媒体表示,外资对中国房地产唱空做多,这不是事实。

6月15日,标准普尔发布的预测,未来12个月内房价将下调10%,将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”;无独有偶,知名国际评级机构穆迪也将中国房地产业的整体评级由“稳定”调整为“负面”,其原因为“中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境”。

但外资却深度介入中国房地产。前不久,龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议。根据伟业我爱我家市场研究院提供给记者的一份统计显示,截至目前,内地房企在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等获得的融资约为700亿元左右。

这并非预示外资看好中国房地产,恰好相反,这是房地产资金链条恶化的标志。由于房地产企业为资金链条愿意付出高息,外资乘虚而入,坐享高息。事实上,在俄罗斯等国的国债危机爆发之前,国际金融巨头都这么干过,这种金融食利行为是火中取栗的标志,绝不意味着看好某个行业。

公众对房地产二级市场投资意愿下降。从6月20日起,央行再次上调人民币存款准备金率,锁定3000亿元人民币以上的资金。至此,央行将商业银行存款准备金率提升到21.5%的历史高位。虽然货币紧缩与房地产无关,无论紧缩与否,开发商都不可能贷到款,但持续紧缩促使投资者看淡房地产预期,对于市场的影响是致命的。

由于内地民间资金数量被低估,仅靠限贷无法解决房地产价格上升,但目前房地产预期下降导致投资者手握现金,不愿意进入二级市场。因此住宅市场成交量下降。今年1到5月,17个城市住宅成交面积同比降9%,一线城市同比降12%,二线城市同比降8%。这对于依然处于高位的住宅库存消化十分不利。预计今年下半年,房地产市场价格会处于下降趋势。6月16日,国际信用评级机构标普将中国房地产市场前景预期从“稳定”下调至“负面”,并预计未来6-12个月,中国房地产价格可能会有10%左右的降幅。

但是,房地产市场不至于硬着陆,主要原因是保障房建设规模会超过商品房。根据国家统计局公布的数据,1-5月份,全国房地产开发投资18737亿元,同比增长34.6%。其中,住宅投资13290亿元,增长37.8%。该两项数据均远远超过固定资产投资数据,可见,房地产投资在保障房的庇护下并未降温,但估值中枢会因为保障房的上市而下降。



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