一二手房价倒挂 市场出现拐点?

2011-07-01 12:01 作者: 黄树辉

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部分开发商的降价促销举措带动深圳楼市在2011年上半年提前进入价跌量升的格局。而在去年上半年,深圳新建商品房的销售面积下降幅度还超过六成,今年的楼市成交甚至好于去年。

世联地产根据官方成交数据不完全统计,截至6月29日,2011年上半年深圳新建商品房成交面积约为152万平方米,其中新建商品住房成交面积约为140万平方米。去年上半年,深圳全市新建商品房销售面积为153万平方米,同比下降了62.4%,其中商品住宅销售面积为135万平方米,同比下降64%。

对比可以发现,2011年上半年深圳新建商品房成交面积与去年同期基本持平,但新建商品住房成交面积则同比略升4%。

受限价政策影响,近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计,深圳几大热销限价项目,价格分别下调10%~15%不等,开盘当天均取得不错销售业绩,甚至个别项目开盘即售罄。以招商地产旗下深圳项目为例,6月份开盘的深圳招商观园项目,开盘均价为12000元/平方米,低于周边项目均价约2000元/平方米;蛇口雍景湾定价35000元/平方米,远低于原先拟定的均价40000元/平方米。这种低价销售策略获得了市场的肯定,6月份招商地产的认购金额爆发式增长,达到40多亿元。

早在5月初,中海地产就曾以“新房八折”为促销噱头,1000多套房源迎来数千人排队抢购的热闹场面。

多家开发商的低价促销策略在拉动深圳上半年楼市成交量的同时,也使房价出现下跌。世联地产官方成交数据不完全统计显示,2011年上半年深圳新建商品房成交均价约为20088元/平方米,其中新建商品成交均价约为18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均价格为19962元/平方米。这意味着今年深圳房价较去年同期约下降6%。

从房价总体走势而言,2011年1~6月,深圳新建商品住房平均价格出现过不小的波动趋势。1至2月房价处于徘徊状态,均价分别为每平方米20152元和20588元。3月份,深圳新建商品住房平均价格开始下跌至每平方米19424元,但4月份反弹至每平方米20295元,5月份再次急剧下跌至每平方米15262元。

需要关注的是,在严厉的限价政策下,深圳市一手楼的价格大幅下降,市场出现一二手房价格倒挂现象,新房价格比二手房低20%甚至更多。

位于深圳市南山区的招商雍景湾在6月18日开盘,这是深圳限价令出台后入市新盘中价格调整幅度最大的一个,当天,该项目以3.5万元/平方米的均价开盘,单价低于该片区同等二手豪宅近万元。

深圳中原的内部成交监测数据显示,2011年5月,深圳二手住宅市场成交均价为24783元/平方米,但因低价或促销的项目成交多,5月深圳全市新房成交均价只有15262元/平方米,环比大跌近25%。

一手新房售价低于周边二手楼价近万元,2008年全国范围内出现的一、二手房价倒挂现象再次降临深圳,有分析认为,这是市场出现拐点的前兆。

但也有分析认为,深圳一、二手房价倒挂现象很大程度上是因为政府限价政策所致,并不是市场供求关系的真实表现,深圳楼市的下一步走向还要看政策能否继续严格执行。



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