叶檀:房价跌50%也不怕?

2011-08-02 13:50 作者: 叶檀

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挤压房地产泡沫是中国经济健康发展的前提之一,但为了达到调控目标不惜以虚假的推测安慰人心,只会让调控偏离正轨。

近日,刘明康先生在接受央视采访时表示,压力测试的结果告诉我们,就是最坏的情况,就是房价下跌50%、30%,跌掉三成、五成,这种情况,我们的不良贷款都可以承受,银行业不存在被房地产商挟裹这一说。

刘明康先生此言目的似乎是为了力挺房地产调控,安慰大众,房地产价格下降不会引发银行的坏账。很不幸,这是虚幻的安慰剂,是专业人士偏离常识的大言。熟悉投资市场的人都清楚,任何投资品种下跌50%,就意味着打开了崩溃的大门,所谓下跌50%、30%的预测,都是对投资品属性不了解的大胆之言。刘明康先生不可能不了解投资特性,以个别银行过于乐观的压力测试结果说事,只能是意在言外。

房地产作为投资品时,价格由投资风险、收益主导,上升及下挫没有极限;当房地产作为消费品时,其价格受到消费群体与收入等因素的制约。中国房地产之所以脱离房价收入比的约束,如火箭般蹿升,就是投资主导的结果。

日本的房地产泡沫以及美国次贷之后崩溃的房地产泡沫,提醒投资品下跌的空间,一旦地狱之门打开,情况不受控制。1992年泡沫崩溃,日本土地价格连跌16年,直到2006年才有所回升,2007年底日本六大城市的土地价格只相当于1991年的27.7%,绝对价格相当于1982年的水平。这是泡沫崩溃、货币紧缩与资产负债表退化的必然结果。

中国目前虽然实行紧缩的货币政策,但负利率不仅没有缩小反而日益扩大,明紧暗松的货币政策与通胀预期给房地产提供了强有力的支撑。一线城市调控略有放松,商品房成交量环比上升,二三线城市则趁势而上,填平价格洼地。目前所谓房地产下挫50%也不怕,是在通胀时期坐着说话不腰疼。一旦央行开始连续加息、普遍开征房产税,市场将是另一副景象。我们必须做好充分的准备应对房地产下行之后的经济下滑、货币变相紧缩,而不是以空洞的语言让大众对可能面临的严重局面心怀侥幸。

银行业的压力测试较为粗糙,很少有金融机构的压力测试能够全面反映未来风险,包括美国的压力测试,欧债危机之后的银行业压力测试,均受到市场人士的指责,认为过于乐观,转变成为对市场的安慰。

中国没有公布银行业压力测试细节,据此前媒体报道,此次对高风险地区和一般地区进行分类测算,前者的轻、中、重三种压力情景标准提高,分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点;房价下跌40%、利率上调54个基点;房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。此外,最近一次测试还增加了住房成交面积下降等假设情境。以为房价下跌与利率上升只会影响房地产市场,而对宏观经济没有影响,相关行业不受牵连,地方财政依然稳定,是犯了孤立、片面的错误。

银行压力测试主要通过静态数据反映不良率的变化,但仅从资本充足率、拨备方面考虑银行抗压能力远远不够,必须从动态角度进行衡量。中国银行业贷款中抵押贷款占比30%~40%,而大多数抵押物又是土地或房产,房价下跌,抵押物价值下降,如果房价下跌50%,银行的总资产将大幅缩水,系统性风险不容小视。不仅如此,地方投融资平台六成的还款来源于土地出让金,如果房价下跌五成,地方投融资平台将丧失偿债能力,不良贷款将水落石出,13000亿元的拨备远远不能覆盖其风险。房地产业崩溃,与房地产相关的行业必然被拖下水,如钢铁、水泥、建材、家纺等行业求生无门,这些行业将出现大规模的坏账,银行对企业的授信会反过来成为勒在银行脖子上的绞索。

数据显示,2010年,中国房地产人民币贷款新增2.02万亿元,年末余额同比增长27.5%,比上年末降低10.6个百分点;个人购房贷款新增1.40万亿元,年末余额同比增长29.4%,比上年末降低13.7个百分点。从已披露年报的上市银行2010年年报来看,银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%~20%,房地产开发贷款一般维持在5%~10%的水平。如果房地产价格下挫50%,相当于央行一次性加息数百个基点,当资产价值低于负债,个贷违约率将大规模上升。

中国银行业真正的安慰来自于房贷杠杆率不高,富裕人群仍将房地产视作最重要的投资品种,以及根深蒂固的买房成家观念。中国的房地产调控,目的是剥离房地产的投资属性,但仍未成功,此时以过于乐观的态度轻佻地面对此次房地产调控,对中国经济结构转型的艰难程度认识不足,最终会延误中国房地产调控的进程。


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