十月库存预增一万 北京酝酿降价逃亡
即便是在楼市传统的旺季,北京的房地产开发企业还是面临2008年以来最惨烈的十月。因为在十一7天长假所在月份中,北京楼市的预增库存将创纪录地达到1万套以上。
北京市住建委的数据显示,截至2011年9月第三周,北京楼市库存11.7万套,呈继续上升趋势。而根据中原地产研究机构的统计表明,2011年前8个月北京商品期房的“去化率”(即销售率)约在30%左右。如果按照这一速度,10月过后,北京商品期房的实际库存将超过12万套的水平。这与2008年楼市的“最坏年代”库存水平基本持平。
十分微妙的是,在这1万套预增库存中,约60%为纯新盘项目。由于没有前期业主的争议与纠纷压力,这些纯新盘实施价格调整策略的空间更大。中原地产预计,目前在个别项目出现3000元/平方米的降幅,有可能在10月之后,首先在城郊地区大规模出现。
预增1万套
“往年没有这么多的开发项目把申请的预售开盘日期放在10月份。”9月21日晚,北京市住建委市场处的一位人士表示。在住建委内部,市场处是负责房地产预售行政许可的部门。
他所说的“多”,是指已经有30多个楼盘向住建委提出10月开盘预售的申请,总计房源约1万套左右。而在2009年、2010年的同期楼市,提出开盘预售申请的楼盘数,分别为19个和22个,总计房源也维持在7800套左右的水平。
中原地产研究机构于9月展开的市场调研亦证实了这一情况。除此之外,该机构的市场调研还显示,在申请10月预售开盘的商品期房项目中,纯新盘项目占到60%以上。这与2011年年初业界所预计的由于对市场前景无法准确判断,开发企业会推迟开盘销售的预计已经完全不同。
“现在大家都看得很清楚,严厉的限购政策之下,有购房资格的人数是一定的,短期内政策不能放开,没有新的购房资格的人补进来,所以,越晚开盘,房子越难卖,开发企业也就越被动。”万科执行副总裁毛大庆表示,他认为,这是10月预计开盘量激增的主要原因所在。
“消化”难期待
中原地产首席分析师张大伟告诉记者,对于10月预增的这1万多套库存的“消化前景”,在当期的市场状态下,不要抱太大的希望。因为从4月开始,北京楼市的“去化率”(即销售率)就一直呈现出下跌的状态。
多家市场调研机构对楼市的监测数据均显示,北京8月上市销售的楼盘开盘30日销售率平均只有26.2%,上海、深圳的分别为32.4%、28.8%。而从目前9月份的数据看,北京的金九已经明显是四大一线城市中成色最差的一个。
这意味着,按照这一逐步下降的消化速度,北京楼市10月预增的1万套库存中,只有约2000多套能够消化,“剩余7000多套,将直接转化为北京楼市的实际库存,这种情况恐怕是无法避免的。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。
北京市住建委日常对市场成交情况的监测也佐证了这一判断。截至9月19日,北京楼市成交量在金九再创新低,前19天,商品房住宅签约套数为2735套,二手房住宅签约套数为4233套,均创造了最近三年来的最低,成交量甚至不足2009年9月同期的1/4,同比下跌幅度达到了73.4%。
万科、首创等一线房地产开发企业多位项目负责人告诉记者,从目前市场上来看,相比限购之前半年,新项目需要的客户蓄积量也发生了明显的质变,在限购前一个入市500套的项目基本客户在1000组就可以达到当日售罄。但是在限购后基本需要到2000组左右才能签约5成左右。而经过7个月的市场消耗,目前不仅客户很难达到目标蓄积量,30日平均签约率更是不足3成。
张大伟认为,相比其他城市1年限购,北京5年限购使得新增的外地需求有限,而且在限购半年后,存量需求中大部分意向客户已经入市。时间越向后推移,这种销售的难度也就越大。
降价大逃亡
“现在客户的心态都是等着折扣,认为你的折扣还会有更多,所以不愿意现在出手,我们遇到了很多这样的情况,尤其是在城郊地区的项目上。”首创置业的一位销售负责人向记者表示。
9月的情况最能说明问题。北京市住建委的市场监测数据显示,9月供应的住宅项目合计为16个,提供的住宅套数合计为5946套,而截至日前已经签约的套数为206套。记者了解到,9月当月的累积签约率只有3.5%,创造了限购后的新低。尽管开发企业对于降价一事始终讳莫如深,但张大伟向记者判断,市场监测数据恰恰证明了“不降价,就难获房票”。
根据中原地产的统计,北京10月预增的项目中,约60%以上系纯新盘项目,约20个;而在这些项目中,位于城郊地区的项目也约有20个。“这些郊区项目可能成为最先大幅降价的楼盘。”张大伟说。
“毕竟如果纯新盘多,开发企业担心前期业主对降价有争议的担心就会少,在销售不力的情况下,向下调价也就更为直接。”杨少锋说。
来源:中国经营报
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