美元大反弹将击垮中国房价
房地产降价潮正在开始向全国蔓延。据《第一财经日报》记者的调查,京沪广深等一线城市房价从近期出现明显松动,由此集中引发的几起业主集体“维权”事件,更让此轮房价下跌引起市场的高度关注。
无疑,这一轮的房价松动有着一定的必然性。在经历了持续一年多的强力限购之后,具备买房条件的人群是越来越少,成交量是急剧萎缩,加上货币政策的不断紧缩,开发商群体纷纷陷入了资金链极其紧张的局面之中。哪怕是销售一度红火的万科、恒大等大型开发商,现金流较之中小开发商算是充沛许多,但是他们早在今年五六月份就已经启动了降价。
他们之所以能够率先降价,而不像其他开发商一直死扛,关键在于十分灵敏的市场嗅觉,使得他们意识到政府本轮房地产调控的决心之坚定,短时间内完全不可能放松调控。而只要调控不扭转,谁先降价,谁就掌握了市场主动权。而越扛到最后,豪赌政策放松的计划落空,那最终只能陷入更为被动的境地。特别地,随着年关的临近,成交量的长期低迷,要想快速完成年初预定目标,降价是唯一的选择。
因此,此轮房价松动可谓水到渠成,亦是政府宏观调控所乐见的结果。但这一次房价松动,会不会像2008年那样不过是昙花一现,这主要有赖于此轮房地产调控所能持续的时间。在笔者看来,此轮降价潮能够持续,原因分为国内和国际两方面。
从国内情势看,严厉的房地产调控政策两三年内难以结束。尽管经济面临硬着陆风险,中小企业倒闭潮不断,但这一次中国经济不会这么快地重回保增长。
这一次所出现的所有危及经济增长的现象,在2006年到2008年那一轮宏观调控过程中也都曾经发生,直到2008年6月,央行依然还在上调存款准备金率,打击通胀和房价泡沫的力度十分强烈。可惜,由于雷曼破产带来的全球性金融危机,不得以启动天量信贷政策,让房地产一飞冲天。若当年没有金融危机,房价泡沫在那一次调控中就会解决。而眼下的形势是,再度出现疾风暴雨式大危机的可能性微乎其微,纵使再度出现,有了三年前货币吗啡刺激经济和房价暴涨的双重教训,重蹈覆辙的事情不大可能发生。房价松动,政策千万不可松动。只要严厉限购和货币紧缩不结束,房地产降价大潮就完全可以持续下去。
实际上,即将到来的更为全面的房价松动趋势,也符合地方政府的利益。在经历了2009年和2010年的土地狂潮之后,他们已经赚的盆满钵满,若再重复当年的癫狂,房地产的政治属性会更为严重,并成为更加棘手的社会难题。地方官员“去房地产化”,将是他们理性的选择。 也是保证他们在下一个十年赢得主动,领跑地方经济的必由之路。
而从国际形势而言,外资抽离资产市场端倪初现,由查诺斯和鲁比尼等领衔的对冲基金、经济学家国际空头,正在显示其真实的运作能力。9月份,中国外汇储备余额一改之前两年的飙升态势,单月居然净减少了608亿美元,这是有史以来单月下降幅度最大的一次,超过了三年前金融危机时期。如此大规模的外储突降,主要原因就是国际资本的流出,而很难用外贸形势低迷等因素解释的。因为进出口企业艰难并非9月份独有的现象。
同时,美元指数近期开始走强,伯南克亦暗示随时可能加息抗击通胀,加上欧债危机暗礁丛生,美元即将迎来一波像样的大反弹。欧元的颓势,美元的上升,将主导一场新兴市场的资本外流。这势必将严重考验中国的房地产市场,若同时严峻考验人民币汇率,引发贬值浪潮,那房价跌势更是难以扭转。
历经了十几年的超级繁荣,中国房地产市场的确到了需要回归理性的时刻。至少,商品住宅势必将回归其居住的属性,投资属性渐渐褪去,同时保障房占据主角。解决大多数的住房问题,是不可能通过做大房价泡沫来完成的。这一次,和以前的每次调控真的不一样了!
来源:新京报
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