11月12日，万科集团总裁郁亮在东莞接受了数十家媒体的采访，在中国楼市宏观调控进一步深入的背景下，郁亮首次向媒体抛出“过冬论”。他认为，目前中国楼市已经进入“比赛下半场”，房地产行业的冬天已经到来。郁亮同时透露，在当前政策环境下万科2012年将采取“储粮过冬”的策略，奉行现金为王及谨慎拿地。
1.本轮调控实际上是08年的延续
今年以来，国家针对房地产行业越来越严厉的宏观调控政策，房地产开发商们将采取怎样的心态来应对？对此，郁亮认为，今年以来的一系列调控实际上是2008年那轮调控的延续，因为上次调控的目标没有实现，所以在今年继续。
郁亮表示，08年调控本来在09年的时候应该见效的，结果国际金融危机出现，挽救了中国的房地产行业，当时救市是好，但实际上调控并没有完成，所以现在来补调。“就好像一个人骨折了第一次没接好，又重新拉开再接一次，这个时候反而会更痛一点。”
不过郁亮提出，本轮调控与08年调控也有不一样的地方，在这轮调控中，政府将保障性住房提到了非常重要的位置，这在之前的调控是没有的。
2.没有理由对中国房地产的未来悲观
郁亮坦言，当前房地产行业与过去相比，的确面临了更多的风险和挑战，“我们不能再去留恋过去的好日子了。”郁亮表示，当前行业的情况与过去甜水里长大的美好岁月相比的确是不好过了，但他同时提出反思：“过去的美好岁月是应该的么？正常的么？”。
与此同时，郁亮认为，尽管面临着比与过去更为困难的局面，但目前房地产的行业前景依然存在，中国有着很大的正常市场需求。郁亮认为：“没有理由对未来悲观。”
3.上半场为普通人盖房子，下半场盖有人住的房子
郁亮用比赛的上下半场进行比喻，他认为现在市场就好比进入了比赛的下半场。下半场的游戏规则已经而且将继续发生变化，比如：需求会更自住化、房屋需求更小型化，政府调控能力和水平增强，政策退出后会有相应替代政策接棒，避免了房价的暴涨暴跌。房地产暴利不再等。
郁亮表示，进入下半场后，就应该采取与上半场不同的战术。“对于万科来说，上半场我们是为普通人盖房子，下半场我们就是盖有人住的房子。”他认为，除了把房子硬件造好之外，把软的服务也做好了，才能赢得客户。
4.避谈“拐点”抛出“过冬论”
2008年楼市调控之前，万科董事局主席王石曾提出“拐点论”，这当时在业内掀起了轩然大波，并对市场产生了巨大影响。在今年这轮新的调控背景下，面对媒体的追问，郁亮则避而不谈“拐点论”，他认为，房价要回到合理水平是大势所趋，现在整个行业已经进入冬天。
郁亮表示，中国楼市不存在“拐点”，在大的趋势下也会发生很多变化，作为开发商，就是要积极顺应这些变化做出相应的对策。他表示，中国的房地产行业应该向中国的制造业学习，赚取应该赚的利润，制造出性价比高的产品。
郁亮称，2011年整个行业的关键词是“调控”，2012年整个行业将进入冬天。他透露，目前万科已经进入“冬天模式”，在2012年的发展策略上，也将采取过冬的策略。
对于万科采取的“过冬术”，郁亮认为首先应该是现金为王，他认为，在冬天环境下现金流比利润率更重要；其次，卖楼应该更积极一些，尽量减少存货压力；第三，应该采取更谨慎的拿地策略；第四，管理上要开源节流，减少不必要的开支；最后，郁亮打了个比方，认为企业和人一样，在冬天无事可做的时候，“就应该把身体锻炼好”。
