如果房价下跌70%,大家会怎么样?


假如房价下跌70%的话,大家会怎么样?

很多人认为房价最多下降10%-20%就差不多了,因为政府肯定会出手护盘的。可是,我们回想一下96年海南房地产的崩盘,97亚洲金融危机之后广州,香港楼市的崩盘,2008年次贷危机之后美国的楼市,再早一些90年代初日本楼市的崩盘,都是以超过70%的下跌率收尾,因此房价下地70%并非是耸人听闻,也并非是天方夜谭。

按照下跌70%的计算,南京市现在市中心的房价将从3万元重新跌回1万元以内。其实这并不是不合常理的事情。因为在2003年南京市中心的房价只有7000元,而在2008 年经济危机的时候,也还只有1.5万元。即使按照70%的下跌率,无非是说南京的房价重回2005年左右而已,并不值得惊慌,实在是很理性的价格回归。假如房价下跌70%,房地产市场的玩家会重新洗牌,大量烂尾楼会重现。

会有一半的小房地产商关门倒闭或者被兼并,有若干个大房地产商也难逃被兼并的命运。特别是那些在房地产市场“玩票”的业余玩家,估计在房地产市场上的投资将血本无回。这其中必然包括了很多“不差钱”的国字号企业。不专心主业而希望能够短平快地老钱的这些企业估计最后不仅副业弄不好,主业也荒废殆尽。

在这样的过程中,大量建设半途的高楼大厦,别墅住宅会不得不停工,造成大量的烂尾楼,成为城市的伤疤。同样,建成的大厦和住房也会因为找不到买家而不得不空置,成为流浪人员和老鼠,野猫,野狗等动物们的乐园。市中心的房价降到令人绝望的程度,却恰恰给无数的底层草根阶层带来福音,他们不再需要数人挤住狭小的房间,而可以轻松地负担更加舒适的独立居所。甚至,草根阶层可以梦圆自己房屋的梦想,虽然很多人依然会观望不敢购买(如同股市到最低点,却无人敢于购买的道理)。

假如房价下跌70%,从PPI到CPI,资源类和消费类物价会大大下降

很多资源类的产品和建材类产品需求将大量减少,这导致全世界的资源类大宗产品的价格面临“断崖式”下跌,就如同2008年石油价格由147美元直降到47美元一样。首先,山西和内蒙,陕西的煤老板们开始割肉放血,澳大利亚人依靠挖矿石赚钱的日子一去不复返,石油价格重新滑落到100美元以下,全球的航运业陷入萧条,钢铁业陷入萧条。

在这样的过程中,中国众多看起来光鲜的企业,首先是国有企业将再次面临破产危机。我想首先面临破产的就是制造行业的国有企业,比如钢铁业和造船业。有没有想过上海宝钢,江南造船厂这样的巨型国企会重新面临破产的危机?

其次,两桶油的日子也不会再好过,高企的油价带来的垄断利润掩盖了效率的低下和人事的冗员,一旦油价下滑一半,他们的利润马上就会被成本消耗殆尽。同样,银行业也将再次面临危机,无数的贷款重新成为呆账和坏账。自然四大国有银行还谈不上倒闭,套用美国人的语言,就是所谓“大到不能倒”,而21世纪涌现出来的各类股份制,地方性的商业银行估计难逃倒闭命运。

恰恰是这样,这些濒临死亡的空壳企业也会成为有活力的民营企业的饕鬹大餐。曾记否,在90年代的国有企业破产大潮中,各行各业大量的国有企业被民营企业兼并,重新改造为适应市场经济的现代企业。有人说民营企业就有活力么?你这是右派的观点,是唱衰社会主义的观点。

那么我们一起来回想一下。

90年代国有企业改革的攻坚战是从纺织行业开始的,而纺织行业的首要任务就是“压锭”,即将大量没有效益的纺织机砸毁。

有人说,这难道不是需求过剩的不得已行为么?可是,在同期,民营纺织企业有哪一家在压锭呢?哪一家不是在积极地扩大生产呢?如果不是这样,中国又是如何在短短几年时间成为世界最大的纺织品制造国呢?所以,“压锭”不是要压缩超过市场需求的设备,而是要压缩效率低下,无法形成市场竞争力的设备。

当危机再次来临的时候,那些效率低下的钢铁设备,造船设备无非再次面临一次扔进垃圾箱的命运。而同时,也无非是效率高的设备再次扩大市场的机会。这样的机会大部分会被市场中优秀的企业占据。不论你是否相信,这些企业大部分都是民营企业。假如房价下跌70%,政府再次面临90年代的危机。政府的收入因为经济的下滑而大幅缩水,相反此时为了刺激经济增长,不得不使用减税等措施。政府在经济繁荣的时候,增加了大量的开支预算,比如出国考察,比如政府大楼,比如公务员数量和公务员薪资,还有一个就是中国特色的维稳经费。

现在突然收入减少,政府同样面临破产的危机,并且由于还承担了国有企业的股东义务,债务会大大增加。政府的裁员和降薪要比企业困难很多,那么只能减少不必要的开支,比如出国,比如政府大楼,最后才会在公务员身上动刀子(如同90年代朱镕基的改革一样)。

实际上,政府很快会发现变卖资产是最快的获得收入的方法。于是,政府会遵循90年代的做法,甩掉很多陷入破产的国有资产,打折贱卖,也是摔掉包袱。于是,90年代出现的情形将再次出现,但是这次甩卖的资产将是更加巨大的资产,比如钢铁,造船,汽车,石化,银行,证券等巨大的资产。由于国有企业陷入危机,很多以前用来保护国有企业,限制民营企业的措施就显得不合时宜,很快被废除(如同90年代民营企业自营出口权的获得一样)。因为政府这个时候要指望民营企业来解困,解政府的困,来收留这些破产的国有企业。

我猜想,现在很多垄断行业对民营企业的限制将迅速被打破,比如石油行业进口原油的限制,比如金融业业民营金融企业的限制,比如航空业民营航空的限制等等。欧洲各国和日本的历史都多次表明,国有企业只会成为政府的负担,而不是政府的金蛋。在90年代,政府甩掉一般竞争行业的国有企业,估计这次要再次甩掉众多资源类,重工业类,金融类行业的国有企业。同样,土地这个大问题,估计也会得到解决。

土地私有不再是个禁忌的话题,政府将放弃对土地的垄断,也不再一次性地收取70年的使用权,而是改为收取定期的土地税收,即不动产税,这也使得中国房地产市场进入真正意义上的开放市场。

当农民真正成为土地的主人,可以自行决定买卖自己的土地的时候,老百姓反而能够使用更低的价格购买土地,购买住房。现在遍地的小产权房也将迎来历史性的解决机遇,或许会参照“股权分置”改革的方式,一次性补足土地出让差价,即可获得土地同等的使用权。当然,已经不仅是土地的使用权,而是土地的所有权。当人民真正拥有自己的土地,拥有自己的房屋的时候,才会“有恒产者有恒心”,中国也才会进入一个全新的时代,一个真正"“和谐”的时代。

四季度以来,全国大中城市房价环比下跌趋势更加明显,尤其是北京等一线城市部分楼盘价格跌幅接近五成。降价楼盘大多成为低迷楼市的成交主力军。疑问随之而来:楼市由涨转跌的“拐点”真的来了,还是正在“筑底”的过程中?业界对此看法并不统一。一些专家指出,未来单个项目价格的绝对降幅可能有限,但更多的项目会加入价格下调的队伍。

降幅超过前三季度

无独有偶,同样位于通州新城的东亚逸品阁也推出了13200元/平方米的“超低意向价”。销售人员介绍,目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠,参加团购还能得到其他额外优惠。“这个楼盘一共只有360套房源,各项建房成本合计达12347元/平方米,按目前的售价,公司基本赚不了什么钱。”

与此前类似,目前北京地区降价明显的楼盘仍集中在通州、大兴和房山等郊县区域,但降幅与前三季度相比更大。例如,大兴区的领海朗文世家[最新消息 价格 户型 点评]项目去年7月的售价为22000元/平方米,今年6月售价维持在19000元/平方米,近期进一步降价至14500元/平方米。位于东五环外的北京像素项目前期售价为22000元/平方米,最新推出的平层价格降至11600元/平方米。

北京主城区房价的降幅相对较小,多数楼盘的价格仍然保持稳定。例如,位于东四环内的金茂府目前售价为49000元/平方米,和9月相比小幅调低了1000元/平方米。从北京市房协公布的信息看,10月有签约的新建商品住房项目共182个,其中15个项目降价,比9月增加6个,其余大多数楼盘的价格仍保持稳定。

从成交量看,降价楼盘收到了较明显的促销效果。北京市房地产交易管理网数据显示,11月上中旬,北京市商品房住宅签约量为3019套,同比减少60%,京贸国际城、润枫领尚等显著下调前期价格的楼盘均居于签约榜前列。

心理预期出现分化

国家统计局数据显示,10月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%,今年以来首次出现整体环比负增长的局面。上海、深圳、广州等其他一线城市房价10月也出现环比下跌,这是否意味着房价“拐点”正在出现?

经济学家华生对中国证券报记者表示,目前购房需求受到压制,再加上保障房建设加快,未来房价可能出现一些回落。但从大趋势看,我国仍处于城市化进程中,还有好几亿人没有进城,房价大幅下跌的可能性不是特别大。

值得一提的是,部分楼盘显著降价之后,购房者的心理预期发生分化。大兴区的龙湖时代天街[最新消息 价格 户型 点评]项目上周以11800元/平方米的较低价格开盘后,当天出现了久违的开盘即售罄的盛况。

“我认为现在是最好的买房时机。长期看,房价会继续上涨。如果不是调控政策的打压,房价肯定要比现在高很多。既然最近房价降了,遇到合适的我就会出手。”刚在龙湖时代天街认购了一套房的刘明表示,目前国际经济形势和2008年有些相似,未来信贷政策可能有所放松,房价继续下降的空间可能不大。

也有一些购房者认为,房价下降尚不明显,而且多数集中在远郊地区,明年北京房价还有进一步下降的空间。

调控难言放松

尽管一些低价促销的楼盘销售状况良好,但从一些经济指标看,当前似乎尚未达到楼市回调的底部。首先,今年10月的“国房景气指数”为100.27,尽管连续多个月下降,仍处于景气区间内,远高于2009年初的水平。其次,如果把商品房销售面积与竣工面积之差作为楼市供给的参考指标,今年1至10月的该指标为 29932万平方米,处于相对高位。这意味着,从全国范围看,商品房库存积压并未达到上一轮楼市调整时的水平。再次,从房地产开发投资以及开发商本年资金来源等指标看,今年1至10月的同比增速仍高于20%,房地产业开发投资的景气尚可。

最重要的是,房价总体回落的幅度仍不明显。国家统计局公布的全国70个大中城市10月的住宅销售数据显示,新建商品住宅销售价格同比下降的城市只有两个,其余68个城市均为上涨或持平。2009年初,全国70个大中城市新房和二手房销售价格均呈现同比负增长的局面。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,从环比涨幅看,在连续3个月环比涨幅持平后,一线城市新房价格10月全面出现环比回调,这意味着楼市降价的拐点已显现。本轮房地产调控将至少持续到2012年底,尤其是一线城市调控政策短期内松动的可能性不大。

链家地产发布的研究报告认为,市场拐点的确定不能单从一个月的数据判断,11月的价格情况将成为判断楼市拐点的关键指标。未来一线城市楼市的降价压力将对周边城市产生影响,并向二三线城市扩散。



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