叶檀:绿城复活暗示什么

2011-12-04 13:45 作者: 叶檀

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这一轮房地产调控的风向标绿城公司在政府背景的建银投资援助下,活了。前提是,双方合作成功。

这是一个暗示,由于忽紧忽松的调控,市场预期不明确,除了审慎的民企,只有不愁资金的央企,在房地产等行业才有最后的控制权。

据媒体披露,绿城房地产、绿城阳光、中投公司旗下中央汇金下属建银投资、黑石集团有可能成立合资子公司。双方一拍即合:建银投资与黑石集团不缺钱,他们在房地产、物业等领域开疆拓土,需要房地产品牌建设商提供技术支撑。绿城中国缺现金,却拥有品牌,在建筑质量、规划设计、物业管理等方面,绿城中国拥有显而易见的优势。按照绿城发布的11月公司简讯:今年前10个月,绿城集团累计销售额285亿元,为全年550亿元计划的一半。如果按照其上半年的净利润率8%估算,其前三季度的净利约为22.8亿元,难以支付应付土地款项支出。

资金链紧张而拥有品牌的开发商,在调控政策倒逼下,都有可能走上这条代工之路。资金链紧张的绿城进入代建领域,并不是第一次。如同家电企业资金紧张代工一样,没什么可以大惊小怪的。

绿城中国2009年年报显示,绿城在杭州的34个项目中,有28个为合作项目;在浙江省内杭州以外的33个项目中,也有29个采取合营模式。绿城中国2010年年报显示,全国104个项目仅21个项目享有100%权益,83个项目为合营项目。2011年绿城集团全年应付土地款总额计人民币198亿元,其中合作方承担的土地款就有126亿元,而绿城仅承担土地款72亿元。在绿城多年发展过程中,已经有大批合作或者联营公司,多为资金充足的国企央企,或者是有土地资源的开发商。

对绿城等代工或者准代工企业而言,采取合作模式具有明显的优势,利润与风险共担,双方优势共享:与当地企业的合作可以在拿地、审批等方面绿灯通行,而与央企的合作,则可以无惧资金短缺。

对建银投资的母公司之母公司中投而言,基建则是其未来投资的重点之一。11月28日,英国《金融时报》刊登中投董事长楼继伟的署名文章,表示中投拟从英国开始,投资于已发展国家年久失修的基础设施。楼继伟提出,中国企业和投资者除了帮助建造基础设施外,也希望在西方拥有并运营这些基础设施。中投已经不满足于作为承包商参与海外基建项目,而有必要投资、开发和运营此类项目,中投公司旗下资产达到4100亿美元,“殷切希望与基金管理公司合作,或通过公私合作伙伴关系,作为股权投资者参与英国的基础设施行业”。

中投既然希望在国外进行基建投资、建设、管理、运行,通过与绿城合作,首先在国内练兵,就是题中应有之义。具媒体披露,由于合作方涉及外资,所以目前该公司尚未完成注册,需要商务部门等政府单位的审批。但目前该公司已经在接洽北京昌平新城、密云新城等新城建设。可以想象,一个集品牌与资金优势的建设开发运营巨无霸企业在国内初现雏形。

如果与中投携手成功,如果国内房地产调控政策不变,绿城的转向有可能是永久的,而不是暂时的。绿城将逐步出售手中项目,通过建设与运营开辟新利润链条。在被传破产之时,绿城中国人士曾对媒体表示,将通过卖股权和促销售两种手段来回笼资金;通过寻找有钱的合作方来获得开发资金支持。

从房地产完整开发链条方面来说,绿城死了;但从争取未来的生存权而言,绿城活了。

幸运之星不会像2009年一样照耀绿城。2008年年底调控放松,让绿城成为2009年上演大逆转的幸运儿:当年绿城集团异军突起,在总销售额上超越了诸多竞争对手,成为中海地产一家之下、万家之上的2009年地产企业销售排行榜第二名。这让绿城对命运过于自信,以至于忘记了市场与政策永远是不确定的。

绿城的经历正告市场参与者,只能如万科一样以稳妥应对莫测的市场与政策,幸亏,绿城还有品牌效应,因此拥有一线生机。否则,大资金、央企与市场震荡,将置多数民企于生存困境。



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